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1. La promoción de viviendas sociales, con cargo exclusivamente a recursos propios de los entes públicos, se realizará de manera directa por el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco o por cualquier otro ente público de la Comunidad Autónoma del País Vasco titular de la promoción.

2. La Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco, siempre que se acrediten razones de urgente necesidad de vivienda y que éstas no puedan ser satisfechas por las vías ordinarias de promoción, podrá además, adquirir, en los términos previstos en la Ley 14/1983, de 27 de julio, de Patrimonio de Euskadi, por contratación directa y mediante Orden del Consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente, viviendas y anejos vinculados promovidos por terceros, en fase de proyecto, en construcción o terminados, siempre que cumplan las condiciones de superficie, diseño y calidad exigidas para las viviendas de protección oficial, y cuyo precio de adquisición por metro cuadrado de superficie en el momento de la terminación de las obras o en el momento de la adquisición, si ésta tiene lugar con posterioridad a su terminación, sea igual o inferior al establecido en el artículo 2 del presente Decreto. Las viviendas así adquiridas deberán ser calificadas por el órgano administrativo correspondiente como viviendas sociales.

1. Cuando la promoción de viviendas sociales en régimen público se lleve a cabo directamente por el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vascocorresponderá a éste la gestión completa de la promoción, así como la financiación en su totalidad de la ejecución de las obras.

   Corresponderá al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco la supervisión y aprobación de los proyectos de construcción, así como la vigilancia e inspección respecto de la ejecución de las obras, y la recepción final de las mismas.

2. Asimismo, cuando el titular de la promoción sea un Ayuntamiento u otro Ente público, le corresponderán a éste las obligaciones y prerrogativas atribuidas en el número anterior al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente.

3. Los entes públicos promotores de viviendas sociales podrán encomendar, mediante convenio, la construcción de las mismas a otro Ente público, incluidas las Sociedades Públicas, así como también la redacción del proyecto de ejecución que se requiera para tal finalidad.

   El convenio se otorgará adjuntando el proyecto básico, que habrá de contener todos los datos y extremos técnicos propios de esta clase de proyecto, y asimismo, el presupuesto general comprensivo de todos los costes y gastos.

   En ningún caso, en el momento de la contratación de las obras, el importe del presupuesto general de las mismas, incluidos el coste del suelo, el de urbanización, los honorarios de proyecto y dirección de obras, las tasas y demás gastos, podrá exceder del precio máximo que para las viviendas sociales y anejos, establece el artículo 2 del presente Decreto.

   En el convenio que se formalice se establecerá la financiación a la que se obliga el ente público promotor de las viviendas que se deberá corresponder con el presupuesto general del proyecto de ejecución de las obras.

   La financiación se ampliará a las modificaciones de proyecto que sean aprobadas por el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco, así como al importe de las revisiones de precios que se efectúen de conformidad con lo establecido en la normativa vigente.

1. A excepción de las viviendas enajenadas en virtud de lo dispuesto en la Disposición Adicional Sexta del presente Decreto, la enajenación de las viviendas sociales promovidas en régimen público, en primera transmisión, se realizará mediante aplazamiento de la totalidad del pago del precio de la vivienda que se adquiere, sin perjuicio de las medidas de financiación que se puedan establecer en disposiciones que se dicten en desarrollo de este Decreto.

2. El precio aplazado tendrá la consideración de préstamo con interés, con un tipo de interés del 4,75 por 100 efectivo anual, con un plazo máximo de amortización de veinte anualidades y cuotas mensuales constantes.

3. El precio aplazado se garantizará mediante condición resolutoria por falta de pago de alguna de las cantidades aplazadas en el vencimiento convenido, constitución de hipoteca o mediante cualquier otra garantía a elección del ente público titular de la promoción.

1. La promoción de viviendas sociales mediante financiación total o parcial de recursos privados, podrá realizarse por promotores públicos o privados.

2. Mediante la suscripción del oportuno Convenio los promotores de viviendas sociales podrán acceder tanto a la financiación cualificada como a las ayudas económicas directas de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco, para promotores y adquirentes, que se establecen en la presente sección.

3. El promotor en régimen privado mediante convenio de viviendas sociales deberá acreditar la titularidad de los terrenos objeto de la promoción mediante documento justificativo, si bien podrá acordarse la cesión de la propiedad de los terrenos o la constitución de un derecho de superficie por un plazo de duración de 75 años, tanto a título oneroso como a título gratuito, por parte de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco en el marco del convenio a suscribir con el promotor. De efectuarse esta aportación no podrá concederse subvención dineraria al promotor por este concepto.

   La cesión deberá realizarse bajo condición resolutoria, de forma que el hecho determinante de su cumplimiento lo sea la no verificación de alguna de las obligaciones acordadas en el convenio.

1. En las actuaciones de promoción de viviendas sociales destinadas a su arrendamiento el promotor quedará sujeto a los siguientes compromisos:

   1. Arrendar las viviendas promovidas a personas físicas perceptoras de ingresos ponderados no superiores a 3,5 veces el salario mínimo interprofesional.

   2. Suscribir contratos de arrendamiento con 5 años de duración mínima.

   3. Presentar anualmente, durante el último trimestre natural, ante la Delegación Territorial correspondiente, un informe donde se detalle la situación de las viviendas adjuntando copia de los contratos de arrendamiento de éstas.

2. Son requisitos para el acceso por adquirentes de viviendas sociales a las medidas financieras establecidas en el régimen privado mediante convenio los siguientes:

   1. Tener ingresos anuales ponderados que no superen 2,5 veces el salario mínimo interprofesional aplicable, salvo lo dispuesto en el artículo 2.4 del presente Decreto.

   2. Ser adjudicatario de una vivienda calificada como vivienda social,promovida en régimen privado mediante convenio.

   3. Haber suscrito el oportuno contrato de compraventa o documento de adjudicación, debiendo recoger entre sus cláusulas la obligación de ocupar la vivienda adjudicada en el plazo de un mes a partir de la formalización en escritura pública del citado contrato o documento.

   4. El precio de venta por metro cuadrado útil de vivienda no excederá del resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable vigente en el momento de la calificación provisional por 0,85. El precio por metro cuadrado útil de los trasteros, garajes u otros anejos no excederá del resultado de multiplicar el Módulo señalado por el coeficiente 0,45, salvo lo dispuesto en el artículo 2.4 de este Decreto.

1. Características de los préstamos cualificados:

   Las entidades de crédito podrán conceder financiación cualificada para la promoción de viviendas sociales en régimen privado mediante convenio que tendrá las siguientes características:

   1. La cuantía máxima por metro cuadrado útil será del 80 por 100 del precio de adjudicación de la vivienda, del 60 por 100 del precio de adjudicación de los anejos vinculados y del 30 por 100 del precio de adjudicación de los anejos no vinculados hasta un número como máximo igual al de las viviendas.

      Esto no obstante, en el supuesto de promociones de viviendas sociales destinadas a su arrendamiento, la cuantía máxima del préstamo podrá alcanzar el 100 por 100 del precio imputable de las viviendas y anejos.

   2. El tipo de interés será el establecido por Decreto del Gobierno Vasco, a iniciativa de los Departamentos de Hacienda y Administración Pública, y Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente.

   3. El plazo de amortización será de veinte años, más un período máximo de tres años de carencia.

   4. Los términos amortizativos de capital e intereses pagaderos a la entidad de crédito serán constantes y se devengarán semestralmente, con independencia de su pago.

   5. Los préstamos serán garantizados con hipoteca y, en su caso, con las garantías que puedan exigir a los prestatarios las entidades de crédito.

2. La cuantía total del préstamo no podrá exceder en ningún caso de la diferencia entre el coste total de la promoción y las subvenciones que en este régimen obtenga el promotor.

3. Los préstamos serán concedidos por las entidades de crédito en el marco de los convenios suscritos por éstas con los Departamentos de Hacienda y Administración Pública y de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente. A la solicitud de crédito habrá que adjuntar, como mínimo, copia de la calificación provisional, donde se hará constar, entre otros extremos, la financiación de la promoción en régimen privado mediante convenio y la cuantía del préstamo a la que tiene acceso el promotor de las viviendas sociales.

4. Los promotores podrán disponer de hasta el 100 por 100 del total del préstamo concedido en función del desarrollo de la inversión y del ritmo de ejecución de las obras, debiendo efectuar la primera disposición del préstamo en un plazo no superior a seis meses desde su formalización, y las siguientes en plazos que no excedan de cuatro meses entre uno y otro, salvo que medie causa justa, decayendo en caso contrario en su derecho.

5. El período de carencia finalizará bien en la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa o adjudicación, bien en la fecha de otorgamiento de la calificación definitiva en los supuestos de promoción de viviendas destinadas a su arrendamiento.

6. Además de los préstamos al promotor señalados en los apartados anteriores, las Entidades Financieras y los promotores de viviendas sociales cuyo precio de venta sea igual o inferior al establecido en el artículo 2 de este Decreto, podrán convenir operaciones de descuento bancario, en beneficio de los constructores adjudicatarios de obra, de las certificaciones de obra que se presenten para su descuento por los citados constructores, en las condiciones pactadas en el Convenio suscrito con las Entidades de Crédito.

   A los efectos exclusivos de lo dispuesto en este Decreto, se entiende por operaciones de descuento bancario aquéllas en las que una Entidad de Crédito anticipa al constructor el importe de una certificación de obra mediante la cesión de su derecho de cobro.

   La forma de pago de los intereses generados por dicha operación, que serán abonados por el promotor, será fijada en el correspondiente Convenio financiero suscrito con las Entidades de Crédito.

   La cuantía máxima de la línea de descuento será la misma que la establecida como cuantía máxima del préstamo hipotecario.

   A la finalización de la obra de edificación se formalizará préstamo hipotecario entre el promotor y la Entidad de Crédito, con cargo al cual se cancelará la línea de descuento. Este préstamo hipotecario estará sujeto a los mismos requisitos y limitaciones que los citados en el apartado 1 del presente artículo, con la salvedad de que no existirá período de carencia.

1. La financiación cualificada al adquirente en primera transmisión de una vivienda social promovida en régimen privado mediante convenio podrá concederse por subrogación en el pago de la carga hipotecaria del préstamo al promotor o directamente.

2. El préstamo al adquirente por la subrogación a que se refiere el número anterior se efectuará cuando finalizada la construcción se formalice la adquisición mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa o adjudicación, y producirá los efectos de interrumpir el período de carencia.

   Mediante la escritura pública de compraventa o adjudicación el adquirente devendrá titular de la vivienda con las responsabilidades de la hipoteca, debiendo comenzar, a su cargo, la amortización del préstamo hipotecario desde la fecha de la escritura, interrumpiendo el período de carencia. A tal efecto, se notificará la escritura pública a la entidad de crédito mediante primera copia de la misma, cuyo importe será satisfecho por el promotor.

3. La concesión directa de los préstamos cualificados a adquirentes o adjudicatarios de viviendas sociales requerirá la formalización del contrato de compraventa o documento de adjudicación, debidamente visado, en escritura pública, además de la cancelación por el promotor, con carácter previo, del préstamo solicitado por el mismo.

4. Las características de los préstamos cualificados al adquirente serán las establecidas en el apartado 1 del artículo 10 de este Decreto, si bien su plazo de amortización será de veinte años, con una carencia opcional de dos años, incluidos en los veinte antes citados.

1. El Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente subsidiará los tipos de interés devengados por los préstamos cualificados y las líneas de descuento de certificaciones de obra, en la cuantía necesaria para que el tipo resultante sea el establecido para el beneficiario en cada caso.

   La subsidiación consistirá:

   1. En el caso de préstamos cualificados, en el abono a las Entidades de Crédito prestamistas de la diferencia existente entre los pagos semestrales, de amortización de capital e intereses (o sólo de intereses, en el período de carencia, cuando proceda) del préstamo cualificado, al tipo de interés efectivo fijado por Decreto del Gobierno Vasco para el Convenio vigente suscrito con las Entidades de Crédito, y las que corresponderían al tipo de interés subsidiado en cada caso aplicable, que se entenderá siempre como tipo efectivo.

   2. En el supuesto de líneas de descuento de certificaciones de obra, la subsidiación será únicamente de los interés que estas generen.

2. El tipo de interés subsidiado para adquirentes de viviendas sociales y anejos en primera transmisión, promovidas en régimen privado mediante convenio, que se entenderá siempre como efectivo, será el 4,75 por 100 de interés efectivo anual. La subsidiación del tipo de interés se extenderá a los anejos vinculados y no vinculados, siempre que en este último caso el adquirente lo sea igualmente de vivienda en la misma promoción. La subsidiación del tipo de interés se extenderá al período de carencia del préstamo en los supuestos en que el beneficiario haga uso de dicha carencia.

3. El tipo de interés subsidiado para promotores de viviendas sociales que vayan a ser cedidas en propiedad, usufructo o derecho de superficie, será del 4,75%, y para promotores de viviendas sociales que vayan a ser cedidas en arrendamiento será del 4 por 100 de interés efectivo anual.

4. Dicha subsidiación se mantendrá, en el caso de préstamos cualificados tanto durante el período de carencia como durante el de amortización, y en el supuesto de líneas de descuento de certificaciones de obra durante toda su vigencia, siempre que se mantenga el destino de las viviendas y se cumplan las condiciones señaladas en el artículo 9.1 de este Decreto. En caso contrario se producirá la cancelación anticipada de la subsidiación, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 3.6 respecto al reintegro de las ayudas ya percibidas.

5. Cuando no se verifiquen los requisitos establecidos en los números anteriores, la amortización de los préstamos, se efectuará en cada caso al tipo de interés al que fueron concedidos y autorizados administrativamente, según lo establecido en el Convenio suscrito con las Entidades de Crédito.

1. El Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco podrá conceder, en función del estudio económico previo, las siguientes subvenciones al promotor en viviendas sociales, mediante convenio:

   1. Hasta el 100 por 100 de los costes de adquisición de suelo y urbanización, en compensación por los gastos realizados por el promotor por dichos conceptos y dentro de los límites establecidos en la legislación vigente en materia de viviendas de protección oficial. En todo caso esta subvención será compatible con las ayudas económicas establecidas en la normativa autonómica y foral, sobre financiación de actuaciones protegibles en materia de suelo con destino preferente a la promoción de viviendas de protección oficial, si bien se verá reducida en cuantía equivalente a la del préstamo cualificado concedido en función de esta normativa.

   2. Hasta el 50 por 100 del coste total de asistencia técnica, considerando como tal los costes de redacción del proyecto de edificación y de la dirección de obra.

   3. Hasta el 5 por 100 del coste total de la promoción para gastos de publicidad, avales, gastos financieros y demás gastos de promoción, incluidos en su caso gastos de gestión de la cooperativa.

      Las subvenciones económicas podrán ser sustituidas por aportaciones en especie, incluida la aportación de suelo a título gratuito, en los términos que se establecen en este Decreto, así como en el convenio que se suscriba.

2. La percepción de las subvenciones al promotor se realizará de la siguiente forma:

   1. La subvención correspondiente a suelo se hará efectiva contra presentación de certificación registral donde se haga constar la titularidad del suelo por el promotor.

   2. El abono de la subvención relativa al coste de urbanización de la promoción se realizará contra presentación en el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco de la correspondiente certificación de realización de obra.

   3. El abono de la subvención, relativa a la financiación del proyecto de edificación y de urbanización por el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente, se realizará en el momento que se acredite su coste mediante la correspondiente minuta; el abono relativo al coste de dirección de obra se realizará contra la presentación de la correspondiente minuta y siempre que se acredite mediante certificación final de obra la finalización de la misma.

   4. El abono de la subvención relativa a los gastos de promoción se realizará a petición del promotor, una vez obtenida la calificación provisional de la promoción.

3. Las subvenciones podrán ser percibidas por parte de los promotores con antelación a los plazos establecidos en este artículo siempre que garanticen suficientemente, mediante aval o contrato de seguro, en caso de incumplimiento, la devolución de los importes recibidos incrementados con los intereses legales correspondientes.

   El montante de subvenciones, que se calculan sobre el coste estimado total de la promoción se verá reducido proporcionalmente en aquellos casos en que el coste final de obra sea inferior, debiendo presentar en el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco la certificación final de obra del facultativo-director de la promoción en la que debe figurar necesariamente el costo total de la promoción.

4. La cuantía total del préstamo no podrá exceder en ningún caso de la diferencia entre el coste total de la promoción y las subvenciones que le sean concedidas al promotor.

5. Si las viviendas se destinan a arrendamiento, el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco subvencionará al promotor en régimen privado mediante convenio en la cuantía del 6 por 100 del precio máximo de venta que hubiera debido figurar en la calificación provisional, si las viviendas se hubieran destinado a su venta.

   El abono de la subvención se practicará conjuntamente con el resto de subvenciones y su percepción anticipada se realizará, a petición del promotor, una vez obtenida la calificación provisional de la promoción.

6. En los supuestos en que el promotor no cumpla lo preceptuado en este Decreto para el régimen privado mediante convenio y las determinaciones del convenio suscrito con el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco, en lo referente a cumplimiento de plazos, régimen de uso, circunstancias familiares y niveles de ingresos de los adjudicatarios, u otras que así se recojan en el citado convenio, será de aplicación lo establecido en el artículo 3.6 de la presente norma.

1. En el convenio suscrito para la promoción de viviendas sociales mediante el régimen privado, deberán recogerse los siguientes extremos:

   1. Determinación del titular de la promoción.

   2. Determinación del suelo sobre el que han de construirse los edificios, así como sus características urbanísticas y régimen de cesión de suelo si éste se produce.

   3. Determinación de las características y tipos de las viviendas, equipamientos y urbanización objeto de la promoción pública.

   4. Calendario de actuaciones.

   5. Determinación de las respectivas aportaciones de cada suscribiente a la promoción.

   6. Determinación del régimen de uso y procedimiento de adjudicación de las viviendas.

   7. Medidas financieras de la promoción.

      El promotor, una vez suscrito el convenio, deberá presentar en el plazo de tres meses la solicitud de calificación provisional de las viviendas en la que deberá incluirse, junto con el proyecto básico de edificación, la solicitud de medidas financieras determinadas en el citado convenio.

2. La concesión de la calificación provisional posibilitará el acceso a los préstamos cualificados concedidos por las entidades de crédito, y deberá hacerse constar en la misma la cuantía y condiciones concretas de la financiación a la que tiene acceso el promotor en este régimen de financiación.

   Tendrá efectos estimatorios la falta de resolución expresa en los expedientes de calificación provisional de viviendas sociales, transcurrido un mes desde de la presentación de la correspondiente solicitud.

   Tendrá efectos estimatorios la falta de resolución expresa en los expedientes de calificación definitiva de viviendas sociales, transcurridos tres meses desde de la presentación de la correspondiente solicitud.

3. El promotor en régimen privado mediante convenio deberá presentar por cada vivienda ante la Delegación Territorial correspondiente, junto con el contrato de compraventa o documentación de adjudicación para su oportuno visado, la solicitud de financiación firmada por el beneficiario y la documentación necesaria para acreditar las circunstancias personales y familiares de cada beneficiario.

   El Delegado Territorial del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente dictará la resolución administrativa que corresponda señalando las medidas financieras a las que tuviere acceso cada beneficiario.

   Tendrá efectos desestimatorios, transcurridos tres meses desde de la presentación de la correspondiente solicitud, la falta de resolución expresa de la Delegación Territorial.

4. En aquellos casos en que se produzca la subrogación en el préstamo al promotor, será éste el que realice la tramitación correspondiente ante la entidad de crédito, adjuntando el contrato de compraventa o documento de adjudicación y la resolución administrativa de reconración, o de financiación. Si el préstamo es directo será el propio beneficiario el que efectúe la tramitación del mismo.

El régimen de acceso y uso de las viviendas sociales podrá ser en:

1. Propiedad.

2. Usufructo.

3. Derecho de superficie.

4. Arrendamiento, con o sin opción de compra.

   Excepcionalmente podrán constituirse alojamientos de ocupación temporal que se cederán exclusivamente en precario, siendo de cuenta del precarista los gastos derivados del consumo y uso de los servicios que disfrute.

   En lo no regulado por el presente Decreto, serán de aplicación al usufructo las disposiciones contenidas en el capítulo primero del título VI del libro II del Código Civil y demás normativa concordante y complementaria de ésta.

1. El derecho de superficie se podrá constituir tanto sobre un terreno aún no edificado, adquiriendo el superficiario la facultad de construir en él, como sobre un edificio ya existente.

2. En ambos casos el superficiario ostentará como derecho fundamental el de tener o mantener en el terreno ajeno la propiedad superficiaria de la edificación, correspondiéndole sobre ésta todos los derechos inherentes al derecho de propiedad de la misma dentro de las limitaciones establecidas por el presente Decreto y de las propias que dimanan del derecho de superficie, reservándose el superficiante su derecho sobre el suelo.

3. La constitución del derecho de superficie se formalizará en escritura pública por el órgano competente al efecto y se inscribirá en el correspondiente registro de la propiedad.

4. El plazo de duración del derecho de superficie será el máximo legalmente establecido, contado a partir de la inscripción en el registro de la propiedad de la escritura pública de constitución.

5. Con el fin de garantizar la conservación de la edificación, la comunidad de propietarios que se constituya deberá:

   1. Proveer, al redactar el correspondiente presupuesto anual, un fondo de mantenimiento para la adecuada conservación del inmueble, en cuantía no inferior al 1 por 100 del módulo de construcción vigente por m2 útil de vivienda.

   2. Invertir, anualmente, a partir de los 40 años cumplidos de la concesión del derecho de superficie, una cantidad no inferior al 0,5 por 100 del módulo de construcción vigente en ese momento en reparaciones de la infraestructura básica de la edificación.

6. A la terminación del plazo de duración del derecho de superficie, el superficiante hará suyo lo edificado sin indemnización alguna y quedarán resueltos los derechos personales o reales existentes sobre el derecho de superficie extinguido.

   Durante el transcurso de dicho plazo el superficiante podrá vender el suelo a los titulares de la propiedad superficiaria, en la forma y modo que libremente convengan.

   No obstante lo dispuesto en el párrafo primero, el superficiante podrá autorizar al superficiario a permanecer en la posesión bajo el régimen de arrendamiento o similar siempre y cuando el estado de las construcciones permita su utilización y el planeamiento urbanístico no haya alterado el destino del suelo.

1. El precio máximo de adjudicación o venta por metro cuadrado de superficie útil de las viviendas sociales no podrá superar el resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable vigente en el momento de otorgamiento de la calificación provisional por 0,85, salvo lo dispuesto en el artículo 2.4 del presente Decreto.

2. El precio máximo por metro cuadrado útil de trasteros, garajes y otros anejos que se transmitan a adquirentes de viviendas de la misma promoción, sean vinculados o no, no excederá del resultado de multiplicar el Módulo ponderado aplicable vigente en el momento de otorgamiento de la calificación provisional por 0,45, salvo lo dispuesto en el artículo 2.4 del presente Decreto. Para el caso de anejos no vinculados, cuando sean enajenados a terceros no adquirentes de viviendas, en promociones en régimen privado mediante convenio y siempre que hubieren sido susceptibles de percepción de financiación cualificada, el precio por metro cuadrado útil no excederá del resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable vigente en el momento de otorgamiento de la calificación provisional por el coeficiente 0,60.

3. En los supuestos en que las viviendas hubieran sido adquiridas a terceros, el precio de adjudicación o venta será el de adquisición, al que se añadirán los gastos de rehabilitación, escrituración, declaración de obra nueva y división horizontal si los hubiera, no pudiendo superar el resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de celebración del contrato de compraventa, por el coeficiente 0,85, salvo lo dispuesto en el artículo 2.4 del presente Decreto. El precio máximo por metro cuadrado útil de trastero y garajes vinculados se calculará multiplicando el Módulo ponderado aplicable por el coeficiente 0,45, salvo lo dispuesto en el artículo 2.4 del presente Decreto.

4. Si se efectúa la primera transmisión de las viviendas sociales transcurrido un año desde la calificación definitiva, podrá actualizarse el precio de venta o adjudicación en la misma proporción en que se revise el módulo ponderado aplicable vigente desde el momento de finalizar el período de un año hasta el momento de celebración del contrato de compraventa o documento de adjudicación.

5. El precio máximo de venta, en segundas y posteriores transmisiones de viviendas sociales no podrá ser superior al resultado de multiplicar la superficie útil de las viviendas por el módulo ponderado aplicable vigente en el momento de formalización del contrato de compraventa y por el mismo coeficiente que se aplicó a la anterior transmisión.

1. La renta máxima anual de las viviendas sociales, no podrá superar el 4 por 100 del precio de venta de la vivienda y anejos que resulte vigente en el momento de celebración del contrato de arrendamiento, pudiendo ser revisada al final de cada año del contrato conforme a la variación porcentual experimentada por el índice nacional general del sistema de índices de precios al consumo, tomando como mes de referencia el del último índice que esté publicado en la fecha de celebración del contrato.

2. En materia de subrogaciones se estará a lo dispuesto en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, debiendo concurrir además en los subrogatarios los requisitos exigidos a los beneficiarios de viviendas sociales.

Para poder acceder en cualquiera de los regímenes establecidos en el artículo 15 de este Decreto a una vivienda social, la persona física o unidades convivenciales solicitantes, deberán acreditar las circunstancias siguientes:

1. Que los ingresos anuales ponderados de los solicitantes no sean superiores a 2,5 veces el salario mínimo interprofesional.

   En todo caso los ingresos anuales ponderados no podrán ser inferiores a 1,7 veces el salario mínimo interprofesional si las viviendas se ceden en propiedad, usufructo, derecho de superficie o arrendamiento con opción de compra, o a 0,65 veces el salario mínimo interprofesional si las viviendas se ceden en arrendamiento sin opción de compra.

   No será precisa la acreditación de ingresos mínimos en los casos de cesión en arrendamiento sin opción de compra cuando los solicitantes justifiquen la percepción de ayudas económicas con objeto de sufragar gastos de arrendamiento de la vivienda habitual conforme establece el Decreto 26/1993, de 9 de Febrero, del Gobierno Vasco, sobre ayudas económicas a situaciones de emergencia social, y normativa complementaria.

   Excepcionalmente el límite superior de ingresos podrá alcanzar 3,5 veces el salario mínimo interprofesional en los términos previstos en el artículo 2 de este Decreto.

2. No haber sido adjudicatario de vivienda social o vivienda de promoción pública, ni beneficiario de las medidas financieras que para la adquisición de vivienda concede la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco, dentro de los diez años inmediatamente anteriores a la fecha de la Orden de inicio del procedimiento de adjudicación.

3. Que los solicitantes de viviendas sociales carezcan de vivienda en propiedad, derecho de superficie o usufructo, según lo establecido en el apartado a) del artículo 3 de la Orden de 29 de abril de 1994 del Consejero de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco o normativa que le sustituya.

   Habrá de acreditarse dicha carencia de vivienda durante los dos años inmediatamente anteriores a la fecha de la Orden de inicio del procedimiento de adjudicación.

   Esto no obstante, podrán ser beneficiarios de vivienda social, los solicitantes que fueran titulares del dominio de otra vivienda y acreditaran documentalmente hallarse comprendidos dentro de alguno de los supuestos recogidos en los apartados b) y c) del artículo 3 de la citada Orden de 29 de abril de 1994 o normativa que lo sustituya. En estos supuestos, en que los solicitantes sean titulares de otra vivienda, será precisa su puesta a disposición de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco o del Ayuntamiento en cuyo término municipal radique la promoción, de conformidad con el procedimiento que al efecto se determine mediante Orden del Consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente.

4. Que los solicitantes, o su cónyuge o conviviente, sean residentes en cualquiera de los municipios interesados con una antigüedad mínima de 1 año desde el inicio del procedimiento de adjudicación de las viviendas. Asimismo se tendrán en cuenta las situaciones de emigración por razones laborales y las de trabajo habitual en el municipio donde se ubique la promoción conforme a la normativa de desarrollo de este Decreto.

1. Los ingresos determinantes para el acceso a una vivienda social vendrán referidos a los ingresos anuales ponderados que se determinarán en función de:

   • Cuantía de la base o bases imponibles, en número de veces el salario mínimo interprofesional, del período impositivo que, vencido el plazo de presentación de la declaración o declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que correspondan a la unidad convivencial, sea inmediatamente anterior a la fecha de la Orden de inicio del procedimiento de adjudicación o a la fecha de concesión de calificación provisional, en el caso de viviendas sociales en régimen privado mediante convenio.

   • Número de miembros de la unidad convivencial. Conforme establece el artículo 3 del Decreto del Gobierno Vasco 178/1990, de 26 de Junio, en relación con el artículo 4 de la Ley 2/1990, de 3 de Mayo, del Parlamento Vasco, se entiende por unidad convivencial la compuesta por dos o más personas que, formando parte de una misma unidad económica residen en el mismo hogar.

     Tiene la consideración de hogar independiente el marco físico de residencia permanente de una sola persona o, en su caso, de dos o más, unidas por matrimonio u otra forma de relación permanente análoga a la conyugal, por adopción, consanguinidad y afinidad, hasta el 4.° y 2.° grado respectivamente. Quedará excluida la convivencia por razones de amistad o conveniencia.

   • Número de miembros de la unidad convivencial que generen los ingresos, aportando, al menos, el 20 por 100 de los mismos.

2. La ponderación de los ingresos, a que se refiere el número anterior se efectuará de acuerdo con la siguiente fórmula: IP = BI x N x A, siendo:

   IP: Cuantía de los ingresos ponderados, en número de veces el salario mínimo interprofesional del año a que corresponda.

   BI: Cuantía de la base y bases imponibles, obtenidas por la unidad convivencial solicitante, en número de veces el salario mínimo interprofesional del año a que corresponda.

   N: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad convivencial en el momento de solicitar la financiación cualificada.

   A: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad convivencial que aportan al menos el 20 por 100 de los ingresos brutos.

1. Con excepción de las ejecuciones hipotecarias que se produzcan como consecuencia del impago de préstamos concedidos por las Entidades de Crédito, las viviendas sociales sólo podrán transmitirse inter vivos, en todo o en parte, en segunda o posteriores enajenaciones, cuando hayan transcurrido diez años desde la fecha de elevación a escritura pública del correspondiente préstamo hipotecario o en el caso de viviendas sociales en régimen público de promoción directa, desde la elevación a escritura pública de la compraventa con precio aplazado. Excepcionalmente, por especiales circunstancias debidamente justificadas, podrán enajenarse en un plazo inferior, siempre que cuenten con la preceptiva autorización del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente.

   Tendrá efectos desestimatorios la falta de autorización expresa para la enajenación, transcurridos tres meses desde la presentación de la correspondiente solicitud.

2. Con carácter general será preciso hacer efectivo el pago de la totalidad de las cantidades pendientes de amortización de la vivienda transmitida.

   La subrogación de un tercero en la posición del deudor por transmisión de una vivienda social cuyo precio no haya sido totalmente pagado requerirá siempre autorización previa del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco, produciéndose en caso contrario bien el vencimiento anticipado y automático de la deuda, cuando el acreedor fuera la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco, bien la cancelación de la subsidiación otorgada del tipo de interés del préstamo hipotecario, para el resto de las viviendas sociales.

   Tendrá efectos desestimatorios la falta de autorización expresa para la enajenación, transcurridos tres meses desde la presentación de la correspondiente solicitud.

3. Los adquirentes de viviendas en segundas o posteriores transmisiones sólo podrán acceder a las viviendas sociales cuando verifiquen los requisitos establecidos en el artículo 19 del presente Decreto. Esto no obstante, se establecen las siguientes excepciones:

   • los ingresos anuales ponderados de los adquirentes podrán alcanzar hasta 3,5 veces el salario mínimo interprofesional aplicable.

   • el requisito de ingresos mínimos sólo se exigirá cuando se autorice la subrogación de un tercero en la posición del deudor.

     A estos efectos los vendedores de viviendas sociales deberán presentar, para su correspondiente visado en el órgano administrativo, juntamente con el contrato de compraventa, la documentación acreditativa de que el adquirente de la vivienda reúne las condiciones exigidas para acceder a este tipo de viviendas.

4. Los adquirentes de viviendas sociales en segundas o posteriores transmisiones podrán acceder al sistema de financiación regulado en la normativa vigente para la adquisición de vivienda usada.

5. Una vez obtenida la autorización a que se refiere el apartado primero de este artículo, o transcurridos diez años desde la fecha de elevación a escritura pública del correspondiente préstamo hipotecario o en el caso de viviendas sociales en régimen público de promoción directa, desde la elevación a escritura pública de la compraventa con precio aplazado, siempre que se hayan hecho efectivas las cantidades pendientes de amortización, el titular de una vivienda social podrá cederla en arrendamiento por razones justificadas, previa autorización del órgano administrativo correspondiente. Este órgano visará el contrato de arrendamiento, debiendo comprobar que el futuro arrendatario verifica los requisitos para ser beneficiario de una vivienda social. La renta máxima anual no podrá superar el 4 por 100 del precio de venta que resulte de aplicación en el momento de celebración del contrato de arrendamiento.

   Tendrá efectos desestimatorios la falta de autorización expresa del órgano administrativo correspondiente, transcurridos tres meses desde la presentación de la correspondiente solicitud.

1. Los promotores de viviendas sociales deberán consignar expresamente en los contratos de compraventa o en los documentos de adjudicación de las viviendas que a las transmisiones de las mismas les es de aplicación lo establecido en la Ley 7/1988, de 15 de abril, de derecho preferente de adquisición en las transmisiones de viviendas de protección oficial a favor de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

2. Asimismo los promotores de viviendas sociales, a excepción de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco, podrán consignar expresamente en los contratos de compraventa o documentos de adjudicación de las viviendas derechos de adquisición preferente, de carácter convencional, en los siguientes términos:

   1. Derecho de tanteo durante diez años, a contar desde la fecha del contrato de compraventa o documento de adjudicación de las viviendas . Este derecho lo podrá ejercitar el promotor en el plazo de sesenta días naturales, a contar desde el siguiente a aquél en el que se notifique por parte del vendedor en forma fehaciente la decisión de vender adjuntando copia del contrato de compraventa o del documento de adjudicación de las viviendas, el precio ofrecido, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del que pretende adquirir la vivienda.

   2. Derecho de retracto en igual plazo de diez años, con arreglo a lo dispuesto en los artículos 1507 y siguientes del Código Civil.

      Los derechos señalados en el número 1 de este artículo a favor de la Administración General de la Comunidad Autónoma tendrán carácter preferente frente a los derechos de tanteo y retracto convencionales que se establezcan en los contratos de compraventa o documentos de adjudicación de las viviendas.

1. El incumplimiento de las obligaciones determinadas en la constitución de derecho de superficie dará lugar a su extinción, siempre que previamente se hubiera requerido al superficiario para su realización y hubiera transcurrido el plazo fijado al efecto sin cumplimiento.

   A tal efecto el superficiante recuperará libre de cargas, excepto en el supuesto previsto en el apartado siguiente, la integridad dominical del inmueble reinscribiéndolo a su favor por su sola intervención y a su instancia. La resolución operada y la consiguiente extinción del derecho de superficie y de las cargas impuestas por el superficiario, accederá al registro y se cancelarán, respectivamente, por acta notarial.

2. De estar gravado el derecho de superficie con cargas o hipotecas concertadas por el superficiario para la obtención de préstamo, el derecho de superficie permanecerá irrevocable al menos hasta que se produzca la liberación o cancelación de la carga o hipoteca, correspondiendo al superficiante disponer, sin mengua de la persecución indemnizatoria contra el superficiario, de alguna de las formas siguientes:

   1. La directa absorción gratuita de la plena titularidad dominical de la vivienda, con subrogación pasiva en la carga o hipoteca frente al acreedor de ésta.

   2. La absorción con subrogación pasiva, a terceras entidades o personas físicas, a quienes otorgue la cesión del derecho de superficie en los términos inter partes que convengan, salvo el régimen de la carga o hipoteca cuya duración y condicionamientos serán observables en todo caso.

1. El procedimiento de selección de beneficiarios y de adjudicación de las viviendas sociales será el que establezca el promotor de las mismas, que en todo caso habrá de respetar los requisitos señalados en el artículo 19.

2. En aquellos casos en que exista convenio suscrito entre el promotor y el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente, el procedimiento de selección de beneficiarios y adjudicación de viviendas sociales deberá ser recogido en los términos del convenio, determinándose que, en su defecto y en cuanto resulte compatible, se aplicará el procedimiento establecido en el presente Decreto para las viviendas propiedad de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco. Sin perjuicio de lo anterior, en el convenio se estipularán las fórmulas de colaboración con el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente para llevar a cabo el procedimiento de adjudicación.

3. Del número total de viviendas de la promoción de viviendas sociales, por el promotor de las mismas podrán excluirse del procedimiento de adjudicación, o de los requisitos mínimos para su adjudicación, aquéllas que se destinen a atender necesidades específicas de vivienda y siempre que cuente con autorización del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco.

   En todo caso tal exclusión habrá de cumplir con las condiciones de precio máximo e ingresos económicos de sus beneficiarios establecidas en el artículo 2.4 de este Decreto; en caso contrario se producirá la descalificación de las viviendas del régimen jurídico específico de las viviendas sociales considerándose a todos los efectos viviendas de protección oficial sujetas a su régimen jurídico general. Asimismo la descalificación provocará el reintegro de todas las ayudas económicas percibidas por razón de las viviendas descalificadas.

Corresponde a las Delegaciones Territoriales del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente la selección y designación de los adjudicatarios de viviendas sociales propiedad de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

1. El procedimiento de adjudicación se iniciará mediante Orden del Consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente en la que se determinaran los siguientes extremos:

   1. Municipio o municipios interesados en la promoción de que se trate.

   2. Número de viviendas adjudicables, superficie aproximada y ubicación de las mismas.

   3. Régimen de acceso y uso de las viviendas y condiciones generales de carácter económico que rijan la misma.

   4. Procedimiento de adjudicación de las viviendas.

   5. Lugar y plazo de presentación de solicitudes y apertura del citado plazo.

   6. Viviendas sujetas a reserva con destino a colectivos específicos o para su enajenación al Ayuntamiento o a la Diputación Foral en cuyo término municipal o territorio histórico radique, respectivamente, la promoción.

2. La Orden de inicio del expediente se comunicará a la correspondiente Delegación Territorial del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente, al Ayuntamiento del municipio o municipios interesados y a la Diputación Foral en cuyo territorio histórico se ubiquen las viviendas. Dicha Orden será en todo caso publicada en el Boletín Oficial del País Vasco, así como, al menos, en uno de los periódicos de mayor difusión en la localidad o localidades interesadas.

1. El Delegado Territorial del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente, una vez examinado el expediente, elaborará las listas de seleccionados, de espera, en su caso, integrada por aquellos solicitantes que reuniendo los requisitos exigidos no hayan sido incluidos en la lista de seleccionados, y de excluidos del procedimiento.

   Tendrá efectos desestimatorios la falta de resolución expresa en los expedientes de adjudicación de viviendas sociales, transcurridos tres meses desde la presentación de la correspondiente solicitud.

2. Estas listas se notificarán a los interesados mediante la exposición pública durante un mes en las dependencias de la Delegación Territorial correspondiente.

3. Aquellas personas que figuren en cualquiera de las listas, podrán interponer contra éstas recurso ordinario ante el Consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente.

4. Resueltos los recursos presentados, el Delegado Territorial elaborará las listas definitivas de seleccionados, de espera y de excluidos del procedimientos, firmes en vía administrativa, contra las que no cabrá ulterior recurso administrativo.

   Estas listas se notificarán de igual forma a la establecida en el apartado 2 del presente artículo.

5. La lista de espera surtirá efectos en orden a la adjudicación de viviendas vacantes de la misma promoción, en caso de renuncia o pérdida de la condición de adjudicatario por los inicialmente seleccionados.

1. Una vez sea firme en vía administrativa la lista de seleccionados, la Delegación Territorial del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente procederá a la adjudicación de viviendas en favor de los integrantes de la misma.

2. Aceptada la adjudicación por los respectivos beneficiarios, la Delegación Territorial extenderá a favor de cada uno de ellos documento administrativo en que conste tal condición respecto de una vivienda concreta y determinada; asimismo se les requerirá para que ingresen, en el plazo y cuenta que se determinen, las cantidades que correspondan en el caso de adjudicación en régimen de propiedad, usufructo o derecho de superficie o el importe de la fianza en el supuesto de arrendamiento.

3. Practicada la recepción provisional de las obras, y siempre que las viviendas fueran susceptibles de ocupación, se procederá a formalizar la adjudicación otorgando los correspondientes contratos de compraventa, adjudicación o arrendamiento; los contratos de compraventa o adjudicación de viviendas podrán formalizarse directamente en escritura pública.

Las segundas y posteriores adjudicaciones se efectuarán directamente por el respectivo Delegado Territorial del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente, quien podrá solicitar de los Ayuntamientos interesados propuesta razonada de la persona o personas que, por reunir los requisitos exigidos, puedan acceder a las viviendas de que se trate.