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DECRETO 167/1990, de 19 de junio, de medidas financieras y régimen jurídico de las viviendas sociales.

Identificación

Ámbito territorial: Autonómico
Rango normativo: Decreto
Órgano emisor: Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente
Estado vigencia: Vigente

Boletín oficial

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Boletín oficial: BOPV (País Vasco)
Nº boletín: 153
Nº orden: 2320
Nº disposición: 167
Fecha de disposición: 19/06/1990
Fecha de publicación: 31/07/1990

Ámbito temático

Materia: Medio natural y vivienda; Economía y Hacienda
Submateria: Urbanismo y vivienda; Economía

Descriptores

Texto legal

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- DISPOSICIONES FINALES Primera.- Por los Consejeros de Hacienda y Finanzas, y de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco podrán dictarse, en el marco de sus respectivas competencias, cuantas disposiciones sean necesarias para el desarrollo y aplicación dei presente Decreto. Segunda.- El presente Decreto entrará en vigor el mismo día de su publicación en el Boletín Oficial del País Vasco. Dado en Vitoria-Gasteiz, a 19 de Junio de 1990. El Lehendakari, JOSE ANTONlO ARDANZA GARRO. El Consejero de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, JOSE MIGUEL MARTIN HERRERA. El Consejero de Hacienda y Finanzas, ALFONSO BASAGOITI ZABALA.EXPOSICION DE MOTIVOS En los últimos años se ha podido ir constatando que la promoción privada de viviendas de protección oficial ha ido perdiendo importancia en términos comparativos en relación a la promoción de vivienda libre. Factores como el incremento de costes del producto vivienda, asociados a procesos especulativos, pueden ser elementos explicativos de este proceso. En esta situación, que está imposibilitando que los sectores de la población menos favorecidos económicamente accedan a una vivienda, se está produciendo una toma de conciencia creciente del protagonismo que han de tener los poderes públicos a los efectos de dar cumplimiento al mandato constitucional de proporcionar una vivienda digna y adecuada a todos los ciudadanos. Desde esta perspectiva es de destacar el papel que han de jugar los Entes públicos y especialmente los Ayuntamientos de la Comunidad Autónoma, y no sólo corno agentes activos en una política de suelo de signo claramente intervencionista para abaratar el precio final de la vivienda, sino en la misma promoción de viviendas de protección oficial, bien directamente, bien a través de Entes públicos instrumentales, en clara consonancia con lo preceptuado en los artículos 25 y 28 de la Ley 7/1985, de 2 de Abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local. Otro aspecto a subrayar es la posibilidad de canalizar recursos privados hacia la promoción de viviendas destinadas a los sectores sociales menos favorecidos, instituída en la actualidad en Real Decreto 224/ 1989, de 3 de Marzo, a través del régimen especial de promoción de viviendas de protección oficial, que va a permitir complementar la financiación de la promoción de Viviendas Sociales, que hasta el momento se efectuaba con recursos propios de los Entes públicos, a través de recursos ajenos. En este panorama general, de mayor complejidad y de incremento de las actuaciones públicas en materia de vivienda se hace preciso regular con claridad el papel coordinador del Gobierno Vasco en materia de vivienda, garantizando su papel de impulsor de la planificación en la Comunidad Autónoma, y definiendo las medidas de financiación que impulsen la promoción de Viviendas Sociales. De este modo procede de un lado unificar el régimen jurídico de las Viviendas Sociales, y de otro, establecer el cuadro general de financiación y de cooperación entre los citados Entes de la Comunidad Autónoma según las modalidades que en este Decreto se establecen. En su virtud a propuesta del Consejero de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, y previa deliberación y aprobación del Consejo de Gobierno en su reunión de 19 de junio de 1990. DISPONGO: CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES. Artículo 1.- Objeto y Ambito. 1. Es objeto del presente Decreto regular las medidas financieras que articula la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco para impulsar las actuaciones de promoción, construcción, adquisición, uso y aprovechamiento de las Viviendas Sociales que se realicen en el ambíto de la Comunidad Autónoma, con inclusión de las actuaciones de adquisición, preparación y urbanización de suelo que se precisen a tales efectos. 2. Asimismo las disposiciones del presente Decreto establecen el régimen jurídico particular de las Viviendas de Protección Oficial calificadas por el órgano administrativo competente corno Viviendas Sociales, a petición del promotor de las mismas, y siempre que las viviendas citadas hayan tenido reconocida la posibilidad de acceso a una de las formas de financiación establecidas en la presente norma.Artículo 2.- Concepto de Viviendas Sociales 1. Tendrán la consideración de Viviendas Sociales aquellas viviendas de protección oficial destinadas a los sectores sociales con menores niveles de ingresos, y con precios de venta y renta más bajos que los establecidos en el régimen de general aplicación para las viviendas de protección oficial, debiendo por lo tanto concurrir en las mismas las siguientes características: a) Que el destino de las viviendas se reserve a aquellas unidades familiares cuyos ingresos familiares anuales ponderados no superen, como máximo, 2,5 veces el salario mínimo interprofesional aplicable. b) Que el precio de las viviendas por metro cuadrado útil, cuando se adjudiquen en compraventa, sea como máximo el resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de calificación provisional, por el coeficiente 0,90, y que la renta máxima anual, caso de que las viviendas se cedan en arrendamiento, sea del 4,5 por 100 del precio de venta. c) Que en la calificación provisional concedida por el órgano competente se señale expresamente su carácter de Viviendas Sociales, y su sometimiento al régimen jurídico establecido en el presente Decreto. d) Que tengan reconocida la posibilidad de acceso a las medidas financieras en este Decreto establecidas. 2. La promoción de Viviendas Sociales será efectuada preferentemente por promotores públicos, sin perjuicio de que, en los términos previstos en esta norma, sea efectuada por promotores privados. Tendrán la consideración de promotores públicos los Entes públicos territoriales de la Comunidad Autónoma del País Vasco y aquellas personas jurídicas de Derecho Público o Privado pertenecientes al sector público de la Comunidad Autónoma del País Vasco. A estos efectos se entenderá por persona jurídica de Derecho Privado, perteneciente al sector público, aquélla en cuyo capital sea mayoritaria la participación directa o indirecta de una o varias Administraciones Públicas o personas .jurídicas de Derecho Público. 3. Calificada definitivamente una vivienda de protección oficial como Vivienda Social, en ningún caso podrá ser objeto de descalificación. 4. Excepcionalmente, y por acuerdo expreso del Departamento de Urbanismo, Vivienda y· Medio Ambiente podrá extenderse el régimen jurídico de las Viviendas Sociales, incluidas las medidas definanciación que éste conlleva, a promociones de viviendas de protección oficial efectuadas por Entes públicos, en aquellos Municipios que por sus necesidades así lo justifiquen, siempre que el destino de las viviendas se reserve a unidades familiares cuyos ingresos anuales ponderados no superen 3.5 veces el salario mínimo interprofesional aplicable y cuyo precio de venta por metro cuadrado útil sea como máximo el resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de calificación provisional por 1,10.Artículo 3.- Planificación y ProgramaciónI. El Gobierno Vasco, a través del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, establecerá los planes y programas anuales de promoción de Viviendas Sociales de la Comunidad Autónoma del País Vasco, atendiendo a las necesidades derivadas de las peticiones de los Entes públicos territoriales del País Vasco. 2. Las peticiones efectuadas por los citados Entes públicos deberán contener como mínimo, para cada promoción, los siguientes extremos: - Identificación del promotor. - Documentación demostrativa de la disponibilidad de los terrenos objeto de la promoción, mediante contrato de compraventa opción de compra, constitución de un derecho de superficie o cualquier otro documento Justificativo. - Calificación y' clasificación del suelo y' estado del planeamiento. - Delimitación territorial de la actucación proyectada, con señalamiento do los Municipios interesados. - Descripción de la actuación, con señalamiento de la edificabilidad, número de viviendas número de plantas. - Régimen de Financiación. - Régimen de uso. - Coste y anualidades previstas. 3. La Dirección de Vivienda recibirá solicitudes de los Entes públicos territoriales hasta el 30 de Mayo del año inmediatamente anterior a aquél en que se pretendan acometer las actuaciones, para que, a través de la documentación recibida, pueda analizarse la viabilidad de las actuaciones previstas. Asimismo la Dirección de Vivienda recibirá de las Diputaciones Forales información sobre las necesidades de Viviendas Sociales con destino a personas de la tercera edad a los efectos de lo establecido en el Decreto 148/1989, de 17 de Junio, del Gobierno Vasco o normativa que le sustituya. 4. Para la elaboración de los programas anuales se tendrán en consideración los siguientes criterios preferentes: a) Que los Municipios tengan problemas de infravivienda. b) Que los Municipios cuenten con planeamiento urbano adaptado y revisado. c) Que la estructura de costes de suelo y urbanización los haga aptos para la promoción de Viviendas Sociales. d) Que el Ayuntamiento en la solicitud realice propuesta cuantificada de su aportación financiera en la promoción de Viviendas Sociales. e) Cualesquiera otros que pueda estipular el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente. El programa anual de actuaciones en materia de promoción de Viviendas Sociales será aprobado por Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco antes del 30 de Septiembre del ario en que se han recibido las solicitudes. 5. Excepcionalmente, y siempre que exista consignación presupuestaria, a propuesta de la Dirección de Vivienda, podrán protegerse actuaciones de promoción de Viviendas Sociales, aunque la solicitud se haya recibido con posterioridad a la fecha límite señalada en el número 3 de este artículo. 6. La ejecución del programa de actuaciones anual, si así se recoge expresamente en el mismo, se realizará mediante la formalización de los Convenios correspondientes en los términos previstos en el presente Decreto. 7. El conjunto de actuaciones referidas a un Municipio determinado podrá ser objeto, con carácter previo a la elaboración definitiva del programa de actuaciones públicas, de un Acuerdo-Marco a suscribir entre el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente y el Ayuntamiento interesado en el que se plasmen los acuerdos que alcancen ambas Administraciones en el Municipio. En dicho Acuerdo-Marco, atendiendo las necesidades concretas de un Municipio, podrán adoptarse acuerdos que encuentren plasmación en programas de actuaciones posteriores al que se encuentre en elaboración. Articulo 4.- Financiación para la promoción, construcción, adquisición, aprovechamiento y uso de las Viviendas Sociales 1. La financiación de la promoción, construcción, adquisición, aprovechamiento y uso de las Viviendas Sociales se realizará en los términos previstos en el presente Decreto por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, sin perjuicio de la aportación financiera de otros Entes, públicos o no, que intervengan en las actuaciones. La aportación financiera de otros Entes públicos, distintos de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco, podrá determinarse en un Convenio a suscribir con el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco en el que especificarán las respectivas aportaciones dentro de las medidas de financiación establecidas en esta norma. Alternativamente a la financiación que se realice con cargo a recursos propios, podrá accederse al sistema de préstamos cualificados contemplados en la normativa vigente de la promoción privada de viviendas de protección oficial, y especialmente al Régimen de Financiación Especial que desarrolla este Decreto. 2. Las medidas financieras que aporta la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco podrán adoptar las siguientes formas: a) Préstamos cualificados directos del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, en las condiciones especificas que se estipulen en los Convenios con Entes públicos. b) Ayudas Económicas directas: - Subvenciones a fondo perdido otorgadas por la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco, pudiendo ser monetarias o en especie, mediante la aportación de suelo, entrega de proyecto o en cualquier otra forma que se determine. La cesión de suelo a título gratuito, bien en propiedad, bien mediante la constitución de un derecho de superficie, en loa términos establecidos en la normativa vigente, sólo podrá adoptarse a favor de promotores públicos de Viviendas Sociales. - Subsidiación parcial por la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco de los intereses de los préstamos cualificados concedidos por las Entidades de Crédito Cualquier otra que pueda establecer el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco, mediante Orden, teniendo en cuenta el desarrollo y' ejecución de lo dispuesto en la presente norma. 3. En los casos en que no exista subvención en concepto de suelo, cualquiera de los Entes públicos o privados, interesados en la promoción de las Viviendas Sociales, podrá efectuar la cesión de suelo al promotor a título oneroso, bien en propiedad, bien mediante la constitución de un derecho de superficie a 75 arios, en los términos y con las condiciones señaladas e n la normativa vigente, pudiendo consistir la contraprestación no sólo en una cantidad de dinero sino también en viviendas y locales resultantes de la promoción, en la forma que se establezca en el Convenio que se suscriba. 4. Para la obtención de los préstamos cualificados concedidos por las Entidades de Crédito, así corno para la tramitación de las subsidiaciones de intereses, que en su caso correspondan, se suscribirá anualmente entre el Gobierno Vasco y las referidas Entidades el correspondiente Convenio de Colaboración Financiera. 5. El incumplimiento del destino de la financiación, asi como de cualquier otro condicionante derivado de la aplicación de este Decreto, originará la cancelación y amortización de los préstamos, así como la devolución de las ayudas económicas directas percibidas más los intereses legales correspondientes. 6. La utilización de la financiación cualificada por promotores o adquirentes contraviniendo lo dispuesto en el presente Decreto constituirá la infracción muy grave prevista en el artículo 56, anteúltimo párrafo, del Real Decreto 3148/1978, de 10 de Noviembre.Artículo 5.- Regímenes de Promoción de Viviendas Sociales en función de la naturaleza de las fuentes de Financiación. La promoción de Viviendas Sociales según la naturaleza de las fuentes de financiación a las que puede acogerse el promotor adoptará las siguientes formas: a) Promoción de Viviendas Sociales mediante financiación exclusiva de recursos de los Entes públicos, únicos Entes que acometerán este tipo de promoción, y que recibirá la denominación de promoción de Viviendas Sociales en Régimen Público. b) Promoción de Viviendas Sociales mediante financiación total o parcial de recursos privados, especialmente préstamos cualificados de las Entidades de Crédito, que recibirá la denominación de promoción de Viviendas Sociales en Régimen Privado. CAPITULO II. EL REGIMEN FINANCIERO DE LAS VIVIENDAS SOCIALES Sección 1.a Las Viviendas Sociales promovidas con Recursos Propios de los Entes Públicos: El Régimen PúblicoArtículo 6.- Clases 1. La promoción de Viviendas Sociales, ron cargo exclusivamente a recursos propios de los Entes Públicos, podrá ser realizada de los modos siguientes: a) Promoción Directa efectuada por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco o por cualquier otro Ente público de la Comunidad Autónoma del País Vasco titular de la promoción. b) Promoción mediante Convenio entre el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Vivienda y Medio Ambiente y el Ente público interesado, incluídas las Sociedades Públicas constituídas al efecto. 2. La Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco, siempre que se acrediten razones de urgente necesidad de vivienda y que éstas no puedan ser satisfechas por las vías ordinarias de promoción, podrá adquirir, en los términos previstos en la Ley 14/1983, de 27 de Julio, de Patrimonio de Euskadi, por contratación directa y mediante Urden del Consejero de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, viviendas edificadas por terceros, en fase de proyecto, de construcción o terminadas, siempre que cumplan las condiciones de superficie, diseño y calidad exigidas para las viviendas de protección oficial, y· cuyo precio de adquisición por metro cuadrado de superficie útil, sea igual o inferior al a0 por 100 del Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de la terminación de las obras o en el momento de la adquisición, si ésta tiene lugar con posterioridad a su terminación. Las viviendas así adquiridas deberán ser calificadas por el órgano administrativo correspondiente como Viviendas Sociales. 3. La adquisición de viviendas podrá ser efectuada por cualquier otro Ente público de la Comunidad Autónoma del País Vasco en los términos previstos en el número anterior de este artículo, pudiendo acceder a la financiación establecida en el presente Decreto mediante la suscripción del correspondiente Convenio con el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco que ha de recoger, entre otros, los siguientes extremos: - Motivación de la operación de adquisición. - Descripción de las viviendas que se adquieren, con la especificación de que se encuentren libres de cargas y gravámenes. - Descripción del diseño, calidad y condiciones de habitabilidad de las viviendas, adjuntando informe de los Servicios Técnicos de la Delegación Territorial correspondiente del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente. - Régimen de acceso y uso de las viviendas. - Requisitos que han de verificar los adjudicatarios de las viviendas una vez que hayan sido adquiridas. - Aportación financiera del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco.Artículo 7.- Promoción Directa 1. Cuando la promoción de Viviendas Sociales en Régimen Público se lleve a cabo directamente por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco corresponderá a éste la gestión completa de la promoción, así como la financiación en su totalidad de la ejecución de las obras. Corresponderá al Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco la supervisión y aprobación de los proyectos de construcción, así como la vigilancia e inspección respecto de la ejecución de las obras, y la recepción final de las mismas. 2. Asimismo, cuando el titular de la promoción sea un Ayuntamiento u otro Ente público, le corresponderán a éste las obligaciones y prerrogativas atribuidas en el número anterior al Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente.Artículo 8.- Promoción mediante Convenio 1. El Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, podrá suscribir, en aquellos casos que estime oportunos, Convenios para la promoción de Viviendas Sociales en régimen Público, además de con la Sociedad Pública perteneciente a la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco que actúa en el área de vivienda, con los Entes Territoriales de la Comunidad Autónoma y con los Entes públicos dependientes de aquellos, incluidas las Sociedades Públicas, en aquellos casos que por su interés o por su urgente necesidad aconsejen este tipo de modalidad de promoción. 2. Cada Convenio que se suscriba por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco con el Ente público correspondiente deberá contener, al menos, las siguientes especificaciones: - Determinación del titular de la promoción. - Determinación del suelo sobre el que han de construirse los edificios, así como sus características urbanisticas y régimen de cesión de suelo, si éste se produce. - Determinación de las características y· tipos de las viviendas, equipamientos y urbanización objeto de la promoción pública. - Determinación de los plazos parciales en la ejecución de las obras. - Determinación de las respectivas aportaciones de cada Ente público suscribiente a la promoción. - Determinación del régimen de uso de las viviendas. - Procedimiento de adjudicación de las viviendas. 3. Al titular de la promoción le corresponderá la tramitación necesaria para la contratación y realización de las obras, y para la contratación de la dirección de las mismas, así como al abono de pagos al contratista, de pagos de honorarios y de otros pagos que puedan originarse, que se efectuará conforme a la normativa aplicable a dicho Ente público. 4. En aquellos casos en los que no se contemple subvención en concepto de suelo y en los que el Ente público que no resulte titular de la promoción aporte suelo de su propiedad para la promoción de Viviendas Sociales, esta cesión se efectuará en los términos a que se refiere el artículo 4 de este Decreto.Artículo 9.- Financiación en la promoción de Viviendas Sociales mediante Convenio 1. Las cuantías y las condiciones de la financiación que el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco en la promoción de Viviendas Sociales acuerde mediante Convenio se precisarán en el Convenio que se suscriba y podrá adoptar alguna de las siguientes formas: a) Préstamos directos del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco. . b) Ayudas económicas directas. 2. Los préstamos directos concedidos por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco tendrán las siguientes características: a) La cuantía máxima por metro cuadrado útil de vivienda será del 45 por 100 del Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en la fecha de calificación provisional, si las viviendas promovidas se ceden en propiedad, elevándose al 60 por 100 del citado Módulo (M) ponderado si se ceden en arrendamiento. A los efectos de cómputo del metro cuadrado útil de los anejos vinculados se multiplicará la cuantía antes señalada por el coeficiente 0,60. La cuantía de los préstamos no podrá exceder en ningún caso del 80 por 100 del valor real de tasación de las viviendas y anejos, en los términos establecidos en la Ley 2/1981, de 25 de Marzo. b) El tipo de interés anual durante toda la vida del préstamo será del 6,5 por 100, cuando las viviendas resultantes de la promoción se adjudiquen en venta, y del 4,5 por 100 cuando se adjudiquen en arrendamiento. No obstante, en aquellos casos en que agotado el periodo de carencia sin haber formalizado el correspondiente contrato de compraventa o de arrendamiento, el tipo de interés podrá modificarse de forma que sea el establecido en el Convenio de Colaboración Financiera del año en que concluye el período de carencia para los préstamos cualificados concedidos por las Entidades de Crédito a los promotores de viviendas de protección oficial. c) El plazo máximo de amortización será de veinte años, más un período máximo de carencia de tres años. d) Los pagos serán anuales con términos amortizativos constantes. e) El pago del préstamo será garantizado con hipoteca sobre la promoción, o en su caso, con las garantías que pudiera exigir la Administración General de la Comunidad Autónoma. En este sentido podrá formalizarse constitución de primera hipoteca a favor de la Comunidad Autónoma del País Vasco sobre aquellos bienes inmuebles municipales, susceptibles de ser hipotecados, que acrediten un valor equivalente al del importe a que pudiera ascender la deuda, incluidos los gastos y costas que correspondan, y sobre los que el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente autorice la constitución de la misma. Se podrán igualmente garantizar la devolución del importe a que pudiera ascender la deuda y el destino del préstamo concedido, afectando y comprometiendo los ingresos municipales que el Ayuntamiento considere convenientes y que a juicio del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente sean bastantes para cubrir el principal de la deuda y los intereses a que hubiera lugar. En cada uno de los Convenios que se suscriban se determinará la forma de tramitación, concesión, formalización y disposición de los préstamos, pudiendo alcanzar la disposición hasta el total del préstamo concedido. 3. El Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco podrá conceder las siguientes subvenciones: a) Hasta un 15 por 100 del coste total de la promoción en concepto de suelo y urbanización, en compensación por los gastos realizados por el promotor por este concepto, desglosándose dicha subvención en porcentajes de 8 por 100 para el suelo y· 7 por 100 para la urbanización, cuando sólo se subvencione uno de ellos. b) Hasta el 50 por 100 del coste total de asistencia técnica, considerando como tal los costes de redacción del proyecto de arquitectura, del de urbanización y de la dirección de obra. c) Hasta el 5 por 100 del coste total de la promoción para gastos de publicidad, avales, gastos financieros y demás gastos de promoción, incluidos en su caso gastos de gestión de la cooperativa. Las subvenciones económicas podrán ser sustituidas por aportaciones en especie, incluida la aportación de suelo a titulo gratuito, en los términos que se establecen en este Decreto, así como en el Convenio que se suscriba. 4. La percepción de las subvenciones al promotor se realizará de la siguiente forma: a) La subvención correspondiente a suelo se hará efectiva contra presentación de certificación registral donde se haga constar la titularidad del suelo por el Ente público promotor. b) El abono de la subvención relativa al coste de urbanización de la promoción se realizará contra presentación en el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco de la correspondiente certificación de realización do obra. c) El abono de la subvención, relativa a la financiación del proyecto de arquitectura y de urbanización por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y· Medio Ambiente, se realizar en el momento que se acredite su coste mediante la correspondiente minuta; el abono relativo al coste de dirección de obra se realizará contra la presentación de la correspondiente certificación final de obra y siempre que se acredite mediante minuta. d) El abono de la subvención relativa a los gastos de promoción se realizará a petición del promotor público, una vez obtenida la calificación provisional de la promoción. 5. Las subvenciones podrán ser percibidas por parte de los promotores con antelación a los plazos establecidos en este artículo siempre que garantice suficientemente mediante aval o contrato de seguro, la devolución de los importes recibidos incrementados con los intereses legales correspondientes. El montante de subvenciones, que se calculan sobre el coste estimado total de la promoción, que pueden ser concedidas al promotor, se verá reducido en aquellos casos en que el coste final de obra sea inferior, debiendo presentar en el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco la certificación final de obra del Facultativo-Director de la promoción en la que debe figurar necesariamente el costo total al que puede acceder el promotor. 6. La cuantía total del préstamo no podrá exceder en ningún caso de la diferencia entre el coste total de la promoción y las subvenciones que le sean concedidas al promotor.Artículo 10.-- Financiación para la Adquisición por Entes públicos de viviendas para su calificación como Viviendas Sociales 1. Para la adquisición de las viviendas, cuya cesión posterior vaya a realizarse en propiedad, el Ente público adquirente podrá percibir un préstamo directo del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco en las condiciones establecidas en el articulo anterior, señalándose no obstante que la cuantía del mismo podrá alcanzar el 80 por 100 del precio de venta de la vivienda, sin que pueda exceder en ningún caso por metro cuadrado útil del 45 por 100 del Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de adquisición de la vivienda, si las viviendas con posterioridad se ceden en propiedad; el límite máximo se elevará al 80 por 100 del citado Módulo (M) ponderado si se ceden en arrendamiento. En todos los casos, el límite máximo para la determinación de la cuantía del préstamo por la superficie de los anejos vinculados. se obtendrá multiplicando las cuantías antes señaladas por el coeficiente 0,60. Los préstamos para la adquisición de viviendas para su calificación como Viviendas Sociales no podrán exceder en ningún caso del 80 por 100 del valor real de tasación de la vivienda y anejos, a los efectos de la Ley 2/1981, de 25 de Marzo. 2. La disposición del préstamo por parte de los Entes públicos adquirentes será para cada operación de adquisición que se realice, y se hará efectiva contra la presentación de la correspondiente Certificación de Gasto, constituyendo su importe el precio de la adquisición que conste en la escritura pública de compraventa, los impuestos que se originen y otros gastos, debidamente justificados, que se satisfagan. 3. Si como resultado de la valoración de los informes técnicos en las viviendas que se adquieren, se tienen que efectuar intervenciones de rehabilitación, y por la naturaleza las mismas el conjunto de la operación de adquisición-rehabilitación es una actuación protegida en los términos establecidos en la normativa vigente, la financiación cualificada a la que tendrá acceso el Ente público adquirente será la que determine la citada normativa. En aquellos supuestos en los que el conjunto de la operación no tenga la consideración de actuación protegida de rehabilitación, los Entes públicos adquirentes podrán, complementariamente a la financiación aquí establecida, acceder a las ayudas financieras previstas para actuaciones protegidas de rehabilitación. 4. Las condiciones, cuantías y forma de percepción de las ayudas financieras, se determinarán, para cada caso concreto, en los Convenios a suscribir por el Ente público adquirente de las viviendas y el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco.Artículo 11.- Financiación a adquirentes de Viviendas Sociales promovidas en Régimen Público 1. Sin perjuicio de las medidas de financiación que se puedan establecer en disposiciones que se dicten en desarrollo de este Decreto, la regulación de las condiciones favorables a los adquirentes de estas viviendas en primera transmisión se realizará mediante aplazamiento de la totalidad del pago del precio de la vivienda que se adquiere. 2. El precio aplazado tendrá la consideración de préstamo con interés, con un tipo de interés del 6,5 por 100 anual, con un plazo máximo de amortización de veinte anualidades y cuotas constantes. 3. El precio aplazado en la venta de Viviendas Sociales se garantizará mediante condición resolutoria por falta de pago de alguna de las cantidades aplazadas en el vencimiento convenido o mediante constitución de hipoteca, a elección del Ente público titular de la promoción. , 4. En aquellos casos en que la promoción se haya realizado mediante Convenio, y el promotor haya sido beneficiario de un préstamo directo de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco, éste deberá ser cancelado con carácter previo a la transmisión de las viviendas, a no ser que, excepcionalmente y con autorización de la Dirección de Vivienda, puedan subrogarse los adquirentes en el citado préstamo sin que Proceda por lo tanto el aplazamiento del pago antes reseñado. ,Artículo 12.- Subvenciones para 13 adjudicación de Viviendas Sociales en arrendamiento 1. Junto a las subvenciones establecidas a la promoción de Viviendas Sociales, el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco podrá conceder a los Entes públicos promotores subvenciones para la adjudicación de las viviendas en arrendamiento. La subvención, que producirá una reducción de la renta mensual a los arrendatarios, se calculará aplicando los siguientes porcentajes, según los ingresos familiares anuales ponderados de los arrendatarios, a la renta mensual que en cada caso corresponda: a) 20 por 100 para unidades familiares con ingresos anuales ponderados que se encuentren entre 1,5 y 1,8 veces el salario mínimo interprofesional. b) 40 por 100 para unidades familiares con ingresos anuales ponderados que se encuentren entre 1 y 1,5 veces el salario mínimo interprofesiona.. c) 65 por 100 para unidades familiares con ingresos familiares anuales ponderados inferiores al salario mínimo interprofesional. 2. La concesión de subvenciones para el arrendamiento de Viviendas Sociales se realizará con carácter anual mediante resolución del Delegado Territorial del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del territorio que corresponda, a instancias del Ente público promotor de las viviendas. 3. La cuantía de la subvención se determinará en la citada resolución, y será revisable con carácter anual atendiendo a las circunstancias personales y familiares de los adjudicatarios, a cuyos efectos en el último trimestre de cada año se requerirá a los Entes públicos beneficiarios la documentación justificativa. 4. El abono de las subvenciones se efectuará trimestralmente al Ente público beneficiario por el total del importe que corresponda a todos los arrendatarios que originen derecho a subvención. 5. En aquellos casos en los que el promotor de las Viviendas Sociales sea la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco, la renta máxima anual podrá verse reducida en idénticos porcentajes a los establecidos en el número I de este artículo. Sección 2.a Las Viviendas Sociales promovidas, total o parcialmente, con recursos privados: El Régimen PrivadoArtículo 13.- Promoción de Viviendas Sociales mediante recursos privados 1. La promoción de Viviendas Sociales mediante financiación total o parcial de recursos privados, especialmente con préstamos cualificados de las Entidades de Crédito, podrá realizarse por promotores públicos y privados. 2. La concesión de la calificación provisional para la promoción de Viviendas Sociales posibilitará al titular de la promoción el acceso al Régimen de Financiación Ordinario en los términos previstos en la normativa vigente para la promoción de viviendas de protección oficial, y principalmente a los préstamos cualificados concedidos por las Entidades de Crédito que tienen suscrito Convenio de Colaboración Financiera con el Gobierno Vasco. 3. Asímismo los promotores de Viviendas Sociales podrán acceder a los préstamos cualificados de las Entidades de Crédito dentro del Régimen de Financiación Especial que se establece en la presente Sección, y que posibilita además el acceso, tanto a promotores como a adquirentes, a las ayudas económicas directas de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco para el citado Régimen. 4. En aquellos supuestos en que PI promotor no se acoja al Régimen de Financiación Especial reseñado, será de su cuenta garantizar a los adquirentes un mismo nivel de ayudas económicas directas que las establecidas en dicho Régimen, o, en su caso, las condiciones de precio aplazado determina das en la promoción de Viviendas Sociales en Régimen Público. A estos efectos podrá disponerse, mediante la suscripción del oportuno Convenio con el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, que el promotor, público o privado, pueda acceder a las ayudas financieras establecidas en el artículo 9 de este Decreto para la promoción de Viviendas Sociales en Régimen Público.Artículo 14.- Concepto de Promoción de Viviendas Sociales mediante el Régimen de Financiación Especial. Recibirán la denominación de actuaciones de Promoción de Viviendas Sociales mediante el Régimen de Financiación Especial aquellas actuaciones que, habiéndose consignado expresamente esta circunstancia en la calificación provisional que se otorgue por el órgano administrativo correspondiente, accedan a la financiación privada mediante préstamos cualificados concedidos por las Entidades de Crédito y mediante ayudas económicas directas de la Administración General de la Comunidad Autonómica del País Vasco, en las condiciones especiales que establece el presente Decreto. 2. A los efectos de la promoción de Viviendas Sociales en Régimen de Financiación Especial instituida en el presente Decreto, podrán tener la consideración de promotores, no sólo los Entes públicos, sino también, las Sociedades Cooperativas que el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco califique expresamente con tal carácter, siempre que un Ente público sea socio 0 asociado de la Cooperativa o ésta le haya otorgado poderes relativos a la gestión empresarial. La aplicación del Régimen de Financiación Especial quedará condicionado a que tal apoderamiento no se revoque hasta la total cesión de las viviendas, procediendo, en su caso, el reintegro de los beneficios especiales obtenidos. La Sociedad Cooperativa promotora someterá su actuación a las condiciones y limitaciones de este Régimen. Asimismo, por razones de urgencia y necesidades de vivienda en un Municipio, podrán tener la consideración de promotores en Régimen de Financiación Especial, aquellos promotores privados que la Dirección de Vivienda determine expresamente. 3. La financiación de las actuaciones de promoción en este Régimen, que integran los programas de promoción de Viviendas Sociales del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco, podrá determinarse mediante el correspondiente Convenio a suscribir entre este Departamento y el promotor de las Viviendas Sociales, en los términos que se recogen en el presente Decreto. En todo caso, en el momento de otorgamiento de la calificación provisional deberá señalarse por el órgano administrativo correspondiente la financiación a la que tiene acceso el promotor. 4. El promotor en Régimen de Financiación Especial de Viviendas Sociales deberá acreditar la disponibilidad de los terrenos objeto de la promoción mediante documento justificativo, si bien, en su defecto, puede acordarse la cesión de la propiedad de los terrenos o la constitución de un derecho de superficie por un plazo de duración de 75 años, tanto a título oneroso como a titulo gratuito, por parte de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco en el marco del Convenio a suscribir con el promotor. De efectuarse esta aportación de los terrenos no podrá concederse subvención dineraria al promotor por este concepto. La cesión deberá realizarse bajo condición resolutoria, de forma que el hecho determinante de su cumplimiento lo sea la no verificación de alguna de las obligaciones acordadas en el Convenio.Artículo 15.- Préstamos al Promotor en Régimen de Financiación Especial 1. Las Entidades de Crédito podrán conceder préstamos cualificados para la promoción de Viviendas Sociales en Régimen de Financiación Especial que tendrán las siguientes características: a) La cuantía máxima por metro cuadrado útil será del 72 por 100 del Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de la calificación provisional. A los efectos del cómputo del metro cuadrado útil de los anejos vinculados se multiplicará la cuantía antes señalada por el coeficiente 0,60. Sin embargo, en ningún caso, la cuantía del préstamo podrá ser superior al 80 por 100 del valor de tasación de las viviendas y anejos, a los efectos de la Ley 2/19g1, de 25 de Marzo. b) El tipo de interés será el establecido por Decreto del Gobierno Vasco, a iniciativa de los Departamentos de Hacienda y Finanzas, y Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente. c) El plazo de amortización será de veinte años, más un periodo máximo de tres años de carencia. d) Los términos amortizativos de capital e intereses pagaderos a la Entidad de Crédito serán constantes. e) Los préstamos serán garantizados con hipoteca y, en su caso, con las garantías que puedan exigir a los prestatarios las Entidades de Crédito. 2. La cuantía total del préstamo no podrá exceder en ningún caso de la diferencia entre el coste total de la promoción y las subvenciones que en este Régimen obtenga el promotor. 3. Los préstamos serán concedidos por las Entidades de Crédito, en el marco de los Convenios suscritos por éstas con los Departamentos de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente y Hacienda y Finanzas. A la solicitud de crédito habrá que adjuntar, como mínimo, copia de la calificación provisional, donde se haga constar, entre otros extremos, la financiación de la promoción en Régimen de Financiación Especial y la cuantía del préstamo a la que tiene acceso el promotor de las Viviendas Sociales. 4., Los promotores podrán disponer de hasta el 100 por 100 del total dei préstamo concedido, en función del desarrollo de la inversión y del ritmo de ejecución de las obras, debiendo efectuar la primera disposición del préstamo en un plazo no superior a seis meses desde su formalización, y las siguientes, en n plazos que no excedan de cuatro meses entre uno y otro, salvo que medie causa Justa, decayendo, en caso contrario, en su derecho.Artículo 16.- Subvenciones al Promotor en Régimen de Financiación Especial 1. El Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente podrá conceder idénticas subvenciones, y· con su mismo régimen jurídico, a las reguladas en el artículo 9 de este Decreto, a los promotores de Viviendas Sociales en Régimen de Financiación Especial, estableciéndose las cuantías de las mismas en el Convenio a suscribir entre las partes. 2. Si las viviendas se destinan a arrendamiento, el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco subvencionará al promotor en Régimen de Financiación Especial en la cuantía del 9 por 100 de su precio de venta, cuya tramitación se efectuará, en su caso, conjuntamente con el resto de subvenciones y su percepción anticipada se realizará, a petición del promotor, una vez obtenida la calificación provisional de la promoción. 3. En los supuestos en que el promotor no cumpla lo preceptuado en este Decreto para el Régimen de Financiación Especial y, en su caso, las determinaciones del Convenio suscrito con el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco, en lo referente a cumplimiento de plazos, régimen de uso, circunstancias familiares y niveles de ingresos de los adjudicatarios, u otras que así se recojan en el citado Convenio, será de aplicación lo establecido en el artículo 4 de la presente norma sobre cancelación de préstamos y reintegros de ayudas económicas directas.Artículo 17.- Subsidiaciones al Promotor en Régimen de Financiación Especial 1. El Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente subsidiará los prestamos al promotor en Régimen de Financiación Especial, durante el periodo de carencia en la diferencia entre los intereses de los préstamos al tipo de interés convenido y los que corresponderían a los siguientes tipos de interés subsidiados, que se entenderán siempre como efectivos: a) El 6,5 por 100 anual, cuando las viviendas vayan a ser cedidas en compraventa. b) El 4,5 por 100 anual, cuando las viviendas vayan a ser cedidas en arrendamiento. ' Agotado e l período de carencia sin haber formalizado el correspondiente contrato de compraventa o de arrendamiento, cesará la subsidiación. 2. Si la cesión es en arrendamiento, la subsidiación durante el período de amortización se realizará por la diferencia entre los intereses de los préstamos al tipo de interés convenido y los que corresponderían al tipo al interés del 4,5 por 100 anual, que se entenderá siempre como efectivo. 3. La subsidiación de intereses se realizará de conformidad con lo previsto en los Convenios de Colaboración Financiera que se suscriban con las Entidades de Crédito.Artículo 18.- Tramitación de las medidas de financiación a promotores en Régimen de Financiación Especial 1. Caso de que se haya suscrito Convenio para la promoción de Viviendas Sociales mediante el Régimen de Financiación Especial, deberán recogerse en el mismo, entre otros, los siguientes extremos: a) Plano de actuación y datos urbanísticos de los terrenos. b) Régimen de uso, procedimiento de adjudicación y un modelo de contrato. c) Coste total estimado de la promoción y· se desglose en diferentes conceptos. d) Valor de los terrenos y coste estimado de urbanización. e) Calendario de actuaciones. El promotor, una vez suscrito el Convenio deberá presentar en el plazo de tres meses la solicitud de calificación provisional de las viviendas en la que deberá incluirse, junto con el proyecto básico de edificación, la solicitud de ayudas financieras determinadas en el citado Convenio. 2. La concesión de la calificación provisional posibilitará el accesos a los préstamos cualificados concedidos per las Entidades de Crédito, y deberá hacerse constar en la misma, además de aquellas circunstancias legalmente establecidas, la cuantía y condiciones concretas de la financiación a la que tiene acceso el promotor en este Régimen de Financiación.Artículo 19.- Préstamos al Adquirente en Régimen de Financiación Especial 1. El préstamo al adquirente en primera transmisión de una Vivienda Social promovida en Régimen de Financiación Especial podrá concederse por subrogación en el pago de la carga hipotecaria del préstamo al promotor, o directamente. 2. El préstamo al adquirente por la subrogación a que se refiere el número anterior, se efectuará cuando finalizada la construcción se formalice la adquisición mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa o adjudicación, y producirá los efectos de interrumpir el período de carencia. Mediante la escritura pública de compraventa o adjudicación, el adquirente devendrá titular de la propiedad de la vivienda con las responsabilidades de la hipoteca, debiendo comenzar, a su cargo, la amortización del préstamo hipotecario desde la fecha de la escritura, interrumpiendo el período de carencia. A tal efecto, se notificará la escritura de compraventa a la Entidad de Crédito mediante primera copia de la misma, cuyo importe será satisfecho por el promotor. 3. La concesión directa de los préstamos cualíficados a adquirentes o adjudicatarios de Viviendas Sociales requerirá la formalización del contrato de compraventa o documento de adjudicación, debidamente visado, en escritura pública, además de la cancelación por el promotor, con carácter previo, del préstamo solicitado por el mismo. 4. La cuantía máxima de prestamo por metro cuadrado de superficie útil de vivienda será del 72 por 100 del Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de calificación provisional. Para el cálculo de la cuantía del prestamo correspondiente a trasteros, garajes y otros anejos vinculados se multiplicará, por cada metro cuadrado útil, el 80 por 100 del Módulo (M) ponderado aplicable, vigente por el coeficiente 0,60.Artículo 20.- Subvenciones al Adquirente en Régimen de Financiación Especial l. El Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco subvencionará a los adquirentes de las viviendas promovidas en Régimen de Financiación Especial en primera transmisión, aplicando los siguientes porcentajes a los precios de venta que figuren en el contrato de compraventa: a) Para unidades familiares de hasta dos miembros: 9 por 100. b) Para unidades familiares de tres o cinco miembros: 10 por 100. c) Para unidades familiares de más de cinco miembros: 11 por 100. La cuantía de la subvención podrá verse reducida, a los efectos que la suma de la subvención y el préstamo cualificado no exceda del precio de venta de la vivienda. 2. Las subvenciones del presente artículo serán percibidas por el promotor a través de las Entidades de Crédito que tengan suscrito Convenio de Colaboración Financiera con el Gobierno, una vez efectuada la formalización de la correspondiente escritura de compraventa o documento de adjudicación, y· tendrán como destino disminuir la aportación de los adquirentes en la parte no cubierta por el préstamo. La percepción de subvenciones al adquiriente podrá ser anticipada al promotor, previa certificación de la iniciación de las obras y presentación de contrato de compraventa o documento de adjudicación, deduciéndose la cuantía de la subvención del pago del precio de venta que debe satisfacer el adquirente. Además el promotor deberá garantizar, mediante aval suficiente o contrato de seguro, hasta la entrega de la vivienda y la formalización de la correspondiente escritura de compraventa o adjudicación, la devolución del importe recibido incrementado en los intereses legales correspondientes.Artículo 21.- Subsidiación al adquirente en Régimen de Financiación Especial. El Gobierno Vasco, a través del Departamento de Urbanismo, Vivienda y· Medio Ambiente, subsidiará los tipos de interés del préstamo cualificado al adquirente de Viviendas Sociales en primera transmisión, promovidas en Régimen de Financiación Especial, de forma que el tipo de interés subsidiado, que se entenderá siempre como efectivo, será del 6,5 por 100 anual.Artículo 22.- Requisitos para el acceso a la financiación cualificada para adquirentes en Régimen de Financiación Especial 1. Son requisitos para el acceso por adquirentes de Viviendas Sociales a la financiación cualificada establecida en el Régimen de Financiación Especial, sin perjuicio de lo establecido en los artículos anteriores, los siguientes: a) Tener ingresos familiares anuales ponderados que no superen 2,5 veces el salario mínimo interprofesional aplicable. b) Ser adjudicatario de una vivienda calificada como Vivienda Social, promovida en Régimen de Financiación Especial conforme a las normas de adjudicación del promotor. c) Haber suscrito el oportuno contrato de compraventa o documento de adjudicación, debiendo recoger entre sus claúsulas la obligación de ocupar la vivienda adjudicada en el plazo de un mes a partir de la formalización en escritura pública del citado contrato o documento. d) El precio de venta por metro cuadrado útil de vivienda no excederá del resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de calificación provisional por 0,90. El precio por metro cuadrado útil de trasteros, y de los garajes u otras dependencias vinculadas, no excederá del resultado de multiplicar la cuantía antes señalada por 0,53. 2. El promotor en Régimen de Financiación Especial deberá presentar por cada vivienda ante la Delegación Territorial correspondiente, junto con el contrato de compraventa o documentación de adjudicación para su oportuno visado, la solicitud de financiación firmada por el beneficiario y la documentación necesaria para acreditar las circunstancias personales y familiares de cada beneficiario. El Delegado Territorial del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente dictará la resolución administrativa que corresponda señalando las ayudas financieras a las que tuviere acceso cada beneficiario. 3. En aquellos casos en que se produzca la subrogación en el préstamo al promotor, será éste el que realice ta tramitación correspondiente ante la Entidad de Crédito, adjuntando el contrato de compraventa o documento de adjudicación y· la ;-solución administrativa de reconocimiento de financiación. Si el préstamo es directo será el propio beneficiario el que efectúe la tramitación del mismo.Artículo 23.- Subvenciones en Arrendamientos de Viviendas Sociales promovidas en Régimen Privado 1. Además de las subvenciones establecidas en esta Sección a los promotores de Viviendas Sociales, el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco subvencionará a los promotores en Régimen Privado de Viviendas Sociales, cuya cesión posterior se efectúe en arrendamiento, en iguales cuantías y con el mismo régimen que el establecido en el artículo 12 de la presente norma. 2. La solicitud de la subvención al alquiler se efectuará por el promotor, junto con la presentación del contrato de arrendamiento, y el resto de circunstancias personales familiares que obren en el expediente de adjudicación de viviendas. CAPITULO III. EL REGIMEN JURIDICO DE LAS VIVIENDAS SOCIALESArtículo 24.- Régimen de acceso y uso El régimen do acceso y uso de las Viviendas Sociales podrá ser en: a) Propiedad b) Arrendamiento Excepcionalmente pueden constituirse alojamientos de ocupación temporal que se cederán exclusivamente en precario, siendo de cuenta del precarista los gastos derivados del consumo y uso de los servicios que disfrutenArtículo 25.- Precio de Venta 1 El precio máximo de venta, en primera transmisión, por metro cuadrado de superficie útil de las Viviendas Sociales no podrá superar el resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en la fecha de calificación provisional por 0,90. 2. El precio señalado en el número anterior podrá incrementarse en función de la superficie de trasteros y otros anejos que se transmitan, de forma que el precio por metro cuadrado de superficie útil se calculará multiplicando el 90 por 100 del Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en la fecha de calificación provisional, por el coeficiente 0,53. 3. En los supuestos en que las viviendas hubieran sido adquiridas a terceros, el precio de venta será el de adquisición, al que se añadirán los gastos de rehabilitación, escrituración, declaración de obra nueva y división horizontal si los hubiera, no pudiendo superar el precio de venta por metro cuadrado útil el resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de celebración del contrato de compraventa por el coeficiente 0,90. El precio máximo por metro cuadrado útil de trastero u otros anejos se calculará multiplicando la cantidad anterior por el coeficiente 0,53. 4. El precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil en segundas y posteriores adjudicaciones de Viviendas Sociales no superará el resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de la adjudicación por 0,90, en tanto que el precio máximo por metro cuadrado útil de trastero u otros anejos se calculará multiplicando la cuantía antes señalada por el coeficiente 0,53.Artículo 26.- Renta l. La renta máxima anual de las Viviendas Sociales, no podrá superar el 4,5 por 100 del precio de venta que resulte de aplicación en el momento de celebración del contrato de arrendamiento, pudiendo ser revisada bienalmente en cuantía máxima equivalente a la modificación que en ese periodo experimente el índice de subgrupo 3. 1 a viviendas en alquiler, publicado por el Instituto Nacional de Estadística. 2. En materia de subrogaciones se estará a lo dispuesto en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, debiendo concurrir además en los subrogatarios los requisitos exigidos a los beneficiarios de Viviendas Sociales.Artículo 27.- Beneficiarios Para poder acceder en propiedad o en arrendamiento a una Vivienda Social, las unidades familiares, compuestas por uno o más miembros, deberán acreditar circunstancias de necesidad de vivienda, ingresos familiares anuales ponderados y residencia en los siguientes términos: a) Que los ingresos familiares anuales ponderados de los solicitantes no sean superiores a 2,5 veces el salario mínimo interprofesional. En todo caso los ingresos familiares anuales ponderados no podrán ser inferiores a 1,8 veces el salario mínimo interprofesional si las viviendas se ceden en propiedad y 1 vez el salario mínimo interprofesional si las viviendas se ceden arrendamiento. En este último caso, excepcionalmente, con autorización de la Dirección de Vivienda se podrán adjudicar viviendas en arrendamiento a unidades familiares con ingresos inferiores al mínimo señalado siempre que por el ente promotor se fundamente debidamente. Excepcionalmente el limite superior de ingresos podrá alcanzar 3,5 veces el salario mínimo interprofesional en los términos previstos en el artículo 2 de este Decreto. b) Que los solicitantes de Viviendas Sociales reúnan algunas de las circunstancias de carencia de vivienda establecidas en la Orden de 6 de Mayo de 1988 del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco o normativa que le sustituya. c) Que los solicitantes, o su cónyuge o su conviviente, sean residentes en cualquiera de los Municipios interesados con una antigüedad mínima de seis meses desde el momento de inicio del procedimiento de adjudicación. Asimismo se tendrán en cuenta las situaciones de emigración por razones laborales y las situaciones de trabajo habitual en el Municipio don de se ubique la promoción en los términos previstos en la Orden de 6 de Mayo de 1988 del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco o normativa que le sustituya.Artículo 28.- Ingresos Familiares 1. Los ingresos determinantes para el acceso a una Vivienda Social vendrán referidos a los ingresos familiares anuales ponderados que se determinarán en función de: - Nivel de ingresos brutos, en número de veces el salario mínimo interprofesional, del periodo impositivo que, vencido el plazo de presentación de la declaración o declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que correspondan a la unidad familiar, sea inmeditamente anterior al momento de solicitar una Vivienda Social. - Número de miembros de la unidad familiar, definida ésta como lo hace la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para unidades familiares de más de un miembro. - Area Geográfica donde se halla ubicada la vivienda. - Edad, en unidades familiares constituídas por uno o dos miembros. 2. La ponderación de los ingresos familiares brutos, a que se refiere el número anterior se efectuará de acuerdo con la siguiente fórmula: IFP = IF x N x A x M, siendo: IFP: Cuantía de los ingresos familiares ponderados, en número de veces el salario mínimo interprofesional del año a que corresponda. IF: Cuantía de los ingresos familiares brutos, que serán los obtenidos por la unidad familiar de uno 0 más miembros, en número de veces el salario mínimo interprofesional del año a que corresponda. N: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad familiar y, en su caso, de sus edades, en el momento de solicitar la financiación cualificada. A: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad familiar que aportan al menos el 20 por 100 de los ingresos familiares brutos. M: Coeficiente ponderador igual a la relación porcentual entre el módulo correspondiente al Area Geográfica Homogénea del Estado con menor Módulo, y el Módulo vigente aplicable a la localidad en la que se encuentre ubicada la vivienda objeto de la actuación protegible, conforme a la normativa de la Comunidad Autónoma del País Vasco. 3. En el procedimiento de adjudicación de las Viviendas Sociales deberá establecerse el sistema de cómputo de los ingresos familiares anuales ponderados conforme a lo estipulado en el presente artículo.Artículo 29.- Procedimiento de adjudicación 1. El procedimiento de selección de beneficiarios y de adjudicación de las Viviendas Sociales será el que establezca el promotor de las mismas, que en todo caso habrá de respetar los requisitos señalados en el artículo 27. 2. En aquellos casos en que exista Convenio suscrito entre el promotor y el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, el procedimiento de selección de beneficiarios y adjudicación de Viviendas Sociales deberá ser recogido en los términos del Convenio, determinándose que, en su defecto y en cuanto resulte compatible, se aplicará el procedimiento establecido en la normativa vigente para las viviendas propiedad de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco. Sin perjuicio de lo anterior, en el Convenio se estipularán las fórmulas de colaboración con el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente para Ilevar a cabo el procedimiento de adjudicación. 3. Del número total de viviendas que consta la promoción de Viviendas Sociales, por el promotor de las mismas, podrán excluirse del procedimiento de adjudicación, o de los requisitos mínimos para su adjudicación, aquéllas que se destinen a atender necesidades específicas de viviendas y siempre que cuenten con la autorización del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco.Artículo 30.- Segundas y Posteriores transmisiones de Viviendas Sociales 1. Las Viviendas Sociales sólo podrán transmitirse intervivos, en segunda o posteriores enajenaciones, cuando hayan transcurrido diez años desde la fecha de perfeccionamiento de la adjudicación y siempre que previamente se hayan hecho efectivas la totalidad de las cantidades pendientes de amortización. Excepcionalmente, por especiales circunstancias debidamente justificadas, podrán enajenarse en un plazo inferior, siempre que cuenten con la preceptiva autorización de la Dirección de Vivienda. 2. El precio máximo de venta, en segundas y posteriores transmisiones, por metro cuadrado de superficie útil de las Viviendas Sociales no podrá superar el resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de celebración del contrato de compraventa por 0,90, en tanto que para los anejos vinculados el precio máximo por metro cuadrado útil no podrá superar el resultado de multiplicar la cantidad señalada por 0,53. 3. Los adquirentes de viviendas en segundas o posteriores transmisiones sólo podrán acceder a las Viviendas Sociales cuando verifiquen los requisitos establecidos en el artículo 27 del presente Decreto, si bien en lo referente a los ingresos familiares anuales ponderados, éstos podrán alcanzar hasta 3,5 veces el salario mínimo interprofesional aplicable. A estos efectos los vendedores de Viviendas Sociales deberán presentar, para su correspondiente visado en el órgano administrativo, juntamente con el contrato de compraventa, la documentación acreditativa de que el adquirente de la vivienda reúne las condiciones exigidas para acceder a este tipo de viviendas. 4. Los adquirentes de Viviendas Sociales en segundas o posteriores transmisiones podrán acceder al sistema de financiación regulado en la normativa vigente para la adquisición de vivienda usada. 5. Transcurridos diez años desde la fecha de perfeccionamiento de la adjudicación y siempre que se hayan hecho efectivas las cantidades pendientes de amortización, el titular de una Vivienda Social podrá cederla en arrendamiento por razones justificadas, previa autorización del órgano administrativo correspondiente. Este órgano visará el contrato de arrendamiento, debiendo comprobar que el futuro arrendatario verifica los requisitos para ser beneficiario de una Vivienda Social. La renta máxima anual no po drá superar el 4,5 por 100 del precio de venta que resulte de aplicación en el momento de celebración dei contrato de arrendamiento. CAPITULO IV. EL REGIMEN FINANCIERO EN LA ADQUISICION Y URBANIZACION DE SUELO PARA LA PROMOCION DE VIVIENDAS SOCIALESArtículo 31.- Medidas Financieras 1. Por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco podrá concederse financiación cualificada, en los términos establecidos en el presente Decreto, para la adquisición de suelo, con los gastos de urbanización, que en su caso procedan, al objeto de promover Viviendas Sociales. La financiación podrá extenderse a la realización exclusiva de proyectos de urbanización, pero en ningún caso se protegerán aquellas operaciones que consistan en la adquisición de suelo sin urbanizar que no incorporen el correspondiente proyecto de urbanización. ° 2. El suelo urbanizado se destinará a la promoción de Viviendas Sociales, teniendo esta considera- ción aquellas promociones en las que tan sólo un porcentaje de las viviendas tengan la naturaleza de Viviendas Sociales. 3. Con la autorización de la Dirección de Vivienda los terrenos que hayan sido objeto de financiación, una vez realizadas las obras de urbanización, podrán transmitirse, estando obligado el adquirente a efectuar la promoción en las mismas condiciones a las determinadas para el inicialmente beneficiario de las medidas financieras. 4. Las formas que podrá adoptar la financiación para la adquisición y urbanización de terrenos para la promoción de Viviendas Sociales serán las siguientes: a) Préstamos cualificados directos del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco. h) Préstamos cualificados concedidos por las Entidades de Crédito en las condiciones especificas de los Convenios de Colaboración Financiera suscritos con el Gobierno Vasco, con subsidiación parcial por la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco de los intereses de los mismos. 5. Las operaciones protegidas en materia de suelo se reflejarán en el programa de actuaciones del Departamento en materia de promoción de Viviendas Sociales y podrán ser objeto de Convenio entre el Departamento de Urbanismo, Vivienda y medio Ambiente y el promotor interesado.Artículo 32.- Condiciones del Suelo objeto de la Financiación 1. A los efectos de lo dispuesto en el párrafo primero del articulo anterior, será protegible el suelo que cumpla los siguientes requisitos: a) Que se encuentre clasificado como suelo urbano, urbanizable o apto para la urbanización de acuerdo con lo establecido por e( planeamiento urbanístico aplicable. b) Que se encuentre calificado como residencial. c) Que tenga definidas las determinaciones del artículo 12.2.1 de la vigente Ley de Suelo cuando se trate de terrenos situados en suelo urbano y que tengan Plan Parcial aprobado definitivamente en los demás casos. d) Que se encuentre libre de cargas y gravámenes que imposibiliten su disposición. e) Que, en los casos que se realicen actuaciones de preparación y urbanización, se cuente con Proyecto de Urbanización aprobado o, en su caso, aprobado inicialmente por el Ayuntamiento respectivo, y en el caso de tratarse de suelo urbano, se admitirán igualmente proyectos de obras ordinarias de urbanización que no tengan por objeto desarrollar la totalidad de determinaciones de un Plan de Ordenación. Dichas obras deberán completar la urbanización de los terrenos y deberán tramitarse de conformidad con la legislación de régimen local. 2. El coste total de la operación de adquisición de terrenos, más la realización del proyecto de urbanización y preparación de los mismos, no podrá superar el 15 por 100 del precio total de la promoción de viviendas de protección oficial que conforme al planeamiento pudieran edificarse, desglosándose la cuantía anterior en el 8 por 100 para la adquisición de los terrenos sin urbanizar y en el 7 por 100 para los costes de urbanización, cuando la operación reúna estas características.Artículo 33.- Préstamos a la adquisición y urbanización de suelo para la promoción de Viviendas SocialesI. La Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco concederá un préstamo cualificado a los promotores de Viviendas Sociales para la adquisición y urbanización de suelo en los términos previstos en el artículo 9 de este Decreto, siendo su cuantía máxima del 80 por 100 del coste real de la operación, sin poder superar en ningún caso, por metro cuadrado útil edificable de vivienda y anejos, el 15 por 100 del módulo ponderado aplicable, vigente en el momento de la solicitud de la financiación. La cuantía máxima por metro cuadrado útil edificable se reducirá al 7 por 100 del módulo antes señalado en aquellos casos que la operación protegible consista tan sólo en el proyecto de urbanización. A efectos de calcular los metros cuadrados útiles se dividirán los metros cuadrados construibles permitidos por el planeamiento por el factor 1,25. De la misma forma el plazo máximo de amortización será de 10 años con un período máximo de carencia de 1 año. 2. Asimismo, los promotores de Viviendas Sociales a los efectos de adquisición y urbanización de suelo podrán acceder a los préstamos cualificados regulados en el Régimen de Financiación Especial de este Decreto, señalándose que en relación a la cuantía máxima y al periodo de amortización y de carencia se estará a lo establecido en el número anterior del presente artículo. En este caso el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente podrá efectuar idéntica subsidiación a la establecida en la presente norma para la promoción de Viviendas Sociales en Régimen de Financiación Especial. 3. Para la promoción posterior de las viviendas podrán tramitarse préstamos complementarios a los anteriores. de forma que el total de financiación no exceda de las cuantías señaladas en el presente Decreto. En aquellos casos en que se opte por un préstamo para la promoción de Viviendas Sociales de naturaleza diferente a aquél del que son beneficiarios, será necesario la cancelación de éste con carácter previo a la tramitación del otro préstamo.Artículo 94. - Tramitación 1. Los promotores interesados en la financiación para la adquisición y urbanización de suelo para la promoción de Viviendas Sociales deberán entregar, en el plazo establecido en el Artículo 3 de este Decreto y a los efectos de su inclusión en el programa de actuaciones anual, la siguiente documentación: a) Documento acreditativo de la personalidad del solicitante y, en su caso, de la representación que ostente. b) Descripción de los terrenos objeto de la operación, señalándose, en su caso, las obras de urbanización y preparación de suelo, con desglose especifico de sus presupuestos y del calendario de ejecución de las obras. El proyecto de urbanización o, en su caso, el proyecto de obras ordinarias de urbanización, deberá ser aprobado por el Ayuntamiento correspondiente. c) Certificado del Registro de la Propiedad sobre los siguientes extremos: - Titularidad del dominio del suelo. - Libertad de cargas y gravámenes que puedan representar un obstáculo económico, jurídico o técnico para la ejecución del proyecto. d) Acreditación de la disponibilidad de los terrenos mediante contrato de compraventa, opción de compra, oferta de cesión en propiedad o en derecho de superficie de al menos 50 años o por cualquier otro medio así reconocido en Derecho, incluída certificación sobre inicio del expediente expropiatorio sobre los terrenos en cuestión. e) Certificado expedido por el Ayuntamiento en que se consignen los extremos de los apartados a) b), c) y el del párrafo primero del Artículo 32 de este Decreto. Declaración jurada, promesa o compromiso de destinar el suelo, una vez urbanizado, a la construcción, o a la venta con destino a la construcción de Viviendas Sociales. g) Cualquier otra documentación que, a juicio de la Delegación, se estime oportuna. La presentación del Proyecto de Reparcelación o de Compensación, cuando hayan adquirido firmeza en la vía administrativa, podrá sustituir a los documentos de los apartados d) y e). 2. Una vez incluida la actuación de suelo en el Programa de Actuaciones anual, el reconocimiento de la financiación se podrá efectuar mediante el correspondiente Convenio, si así aparece expresamente previsto en el citado Programa, o mediante resolución del Delegado Territorial del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Territorio Histórico donde se va a realizar la actuación. .Artículo 35.- Formalización y Disposición de los préstamos 1. Una vez reconocida la financiación, bien sea mediante Convenio o mediante resolución administrativa, los promotores podrán acceder a los préstamos que les correspondan, bien ante el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, bien ante las Entidades de Crédito que tengan suscrito Convenio de Colaboración Financiera con el Gobierno Vasco. 2. Para la formalización del préstamo cualificado será preciso, con carácter previo, el otorgamiento de la correspondiente escritura pública del contrato de compraventa o de constitución del derecho de superficie sobre los terrenos objeto de la operación, siempre que en la misma se encuentre incluída la adquisición de los citados terrenos. En los expedientes expropiatarios será preceptiva la realización del acta de pago o la expropiación en su caso, a los efectos de la citada formalización. 3. La parte del préstamo correspondiente a la adquisición de los terrenos podrá disponerse en su totalidad en el momento de formalización del préstamo, en tanto que la parte correspondiente al préstamo para urbanización será dispuesto en su totalidad en función del ritmo de ejecución de las obras.Artículo 36.- Obligaciones del beneficiario 1. La formalización del préstamo para la financiación de operaciones de adquisición y urbanización de terrenos deberá realizarse en un plazo no superior a un año desde la fecha de suscripción del Convenio, o, en su caso, desde la fecha de la resolución administrativa de reconocimiento de la financiación cualificada. 2. En relación al plazo para realizar las obras de urbanización, será preciso señalar las siguientes obligaciones al beneficiario: a) Las obras de urbanización deberán iniciarse dentro del plazo máximo de cuatro meses desde la fecha de formalización del préstamo en escritura pública, y se desarrollarán en el plazo previsto en el calendario de ejecución o, en su caso, en los plazos que se establezcan en el Convenio o resolución administrativa donde se reconozca la posibilidad de acceso a la financiación protegida. b) En todo caso, la fecha de iniciación de las obras deberá acreditarse dentro de los díez días siguientes, ante la Delegación correspondiente, mediante certificación expedida por el técnico director de las obras. c) Cuando las obras no se iniciaran en el plazo previsto o estuvieran paralizadas por tiempo superior a cuatro meses, podrá procederse, salvo supuestos de fuerza mayor o de causas no imputables al beneficiario, a la cancelación y resolución de la financiación cualificada en los términos establecidos en este artículo. d) En el plazo de un mes a partir del vencimiento del término señalado para la ejecución de las obras, los titulares de las mismas justificarán su realización ante la Delegación Territorial del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco mediante certificación final de las obras, expedida por el técnico competente que las hubiera dirigido, con la conformidad del beneficiario en la que se especificará el importe de cada uno de los conceptos de que se componga la ejecución. 2. Asimismo, el promotor debe comprometerse a que la construcción de las viviendas se inicie en un plazo máximo de dos años a partir de la formalización del préstamo cualificado, y a terminarlas en un período máximo de tres años, contados a partir de la expiración del plazo anterior. 3. El incumplimiento de los compromisos adquiridos por los promotores dará lugar a la anulación de todas las medidas de financiación concedidas, mediante la cancelación y amortización de los préstamos y la devolución de las ayudas económicas percibidas más los intereses legales correspondientes.Artículo 37.- Transmisión 1. Los promotores beneficiarios de la financiación podrán transmitir los terrenos urbanizados, incluyendo la obligación de destinar el suelo a promoción de Viviendas Sociales, con autorización de la Dirección de Vivienda. Consumada la transmisión, subsistirá la obligación de cumplimiento de plazos señalados en al artículo anterior y así deberá reflejarse en el negocio jurídico que establezca la transmisión. 2. El precio máximo de venta de suelo, una vez urbanizado, será del 15 por 100 del valor total de las viviendas que de acuerdo con el planeamiento puedan edificarse. 3. El transmitente de los terrenos que haya sido beneficiario de las medidas de financiación recogidas en este Decreto deberá cancelar el préstamo cualificado del que sea titular, a no ser que el adquirente de los citados terrenos se subrogue, con la autorización de la Dirección de Vivienda, en el préstamo inicial con las mismas condiciones en el mismo establecidas.DISPOSICIONES ADICIONALES Primera.- 1. Los promotores de Viviendas Sociales deberán consignar expresamente en los contratos de compraventa que a las transmisiones de las mismas les es de aplicación lo establecido en la Ley 7/1988, de 15 de Abril, de derecho preferente de adquisición en las transmisiones de Viviendas Sociales a favor de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco. 2. Asimismo los promotores de Viviendas Sociales, a excepción de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco, deberán consignar expresamente en los contratos de compraventa los derechos de adquisición preferente, de carácter convencional, en los siguientes términos: a) Derecho de tanteo durante diez años, a contar desde la fecha del contrato de compraventa. Este derecho lo podrá ejercitar el promotor en el plazo de sesenta días naturales, a contar desde el siguiente a aquél en el que se notifique por parte del vendedor en forma fehaciente la decisión de vender adjuntando copia del contrato de compraventa, el precio ofrecido, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del que pretende adquirir la vivienda. b) Derecho de retracto en igual plazo de diez años, con arreglo a lo dispuesto en los artículos 1507 y siguientes del Código Civil. Los derechos señalados en el número 1 de esta Disposición Adicional a favor de la Administración General de la Comunidad Autónoma tendrá carácter preferencial frente a los derechos de tanteo y retracto convencionales que se establezcan en los contratos de compraventa. Segunda.- El tipo de interés del precio aplazado en las viviendas de promoción pública, que será del 6,5 por 100, así como la subsidiación de intereses en los préstamos cualificados tendrá una vigencia de cinco años siendo prorrogable por períodos de otros cinco años, en tanto que la media de los ingresos familiares anuales ponderados de los dos últimos años anteriores al de revisión, no exceda de 3,5 veces la media de los salarios mínimos interprofesionales correspondientes a los años citados. La determinación de los ingresos familiares anuales ponderados para la revisión de la subsidiación requerirá la presentación de la declaración o declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas correspondientes a los dos últimos años dentro del período que se somete a revisión. La citada documentación deberá ser presentada por el adjudicatario durante el trimestre natural inmediatamente posterior al de la última declaración. Si como resultado de la revisión no se produjese la prórroga, el tipo de interés del precio aplazado será el establecido en dicho ejercicio para los préstamos cualificados de promoción de viviendas de protección oficial o el que, en su caso, se establezca administrativamente. Si existe préstamo cualificado en Régimen de Financiación Especial, el tipo de interés será el del Convenio suscrito con las Entidades de Crédito vigente en el momento de autorización administrativa del préstamo. Tercera.- 1. Los coeficientes de ponderación N y A a que se refiere el artículo 31 del presente Decreto, aplicables a la determinación de los ingresos familiares anuales ponderados serán los siguientes: N - Unidades familiares de 1 ó 2 miembros ..... 1,00 - Unidades familiares de 1 ó 2 miembros, cuando todos sus componentes se encuentren en edades no superiores a treinta años o de sesenta y cinco en adelante ........................ 0,95 - Unidades familiares de 3 ó 4 miembros ..... 0,95 - Unidades familiares de 5 ó 6 miembros ..... 0,90 - Unidades familiares de más de 6 miembros .. 0,80 Cuando uno o más miembros de la unidad familiar sean personas con minusvalía, en las condiciones establecidas en el artículo 29.4 de la Ley 44/1978, de 8 de Septiembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas en relación con el Real Decreto 566/ 1987, de 10 de Abril, el coeficiente N aplicable será el del tramo siguiente al que le hubiera correspondido. A - Unidades familiares cuyos ingresos se deben a un solo perceptor ................................................. l,00 - Unidades familiares cuyos ingresos se deben a dos perceptores ..................................................... 0,95 - Unidades familiares cuyos ingresos se deben a tres o más perceptores ....................................... 0,90 2. Los coeficientes de ponderación señalados en el punto anterior, así como la estimación de los ingresos familiares anuales ponderados determinada en el artículo 28 de la presente norma, serán de aplicación a las promociones concertadas de viviendas de protección oficial reguladas por Decreto 53/1988, de 23 de Febrero, del Gobierno Vasco. Excepcionalmente, en las Bases de la convocatoria de la promoción concertada podrá incluirse, además, un nuevo coeficiente de ponderación por localización de la promoción que podrá ser como máximo del 0,833. Cuarta.- 1. Cuando por las disposiciones del presente Decreto la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco ceda suelo a título oneroso, en venta o mediante la constitución de un derecho de superficie, a favor de promotores públicos, incluídas las sociedades públicas adscritas a los mismos que actúen en el área de vivienda, o de promotores privados, al objeto de promover Viviendas Sociales, ésta podrá realizarse de conformidad con lo establecido en la Ley 14/1983, de 27 de Julio, de Patrimonio de Euskadi. Asimismo la cesión podrá ser a título gratuíto, adoptando la forma de subvención en los términos establecidos en el presente Decreto, y sólo podrá realizarse a favor de Entes públicos promotores de Viviendas Sociales, y previa autorización del Consejo de Gobierno. 2. Los beneficios de las promociones concertadas reguladas por el Decreto 53/1988, de 23 de Febrero, del Gobierno Vasco, en aquellos casos en que los promotores sean públicos, podrán determinarse mediante Convenio a suscribir entre el promotor público y el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, señalándose que en relación a las condiciones de cesión de suelo a titulo oneroso será de aplicación lo dispuesto en el párrafo primero del número anterior de la presente disposición. Quinta.- 1. En un expediente de promoción de viviendas de protección oficial, podrá asignarse, a un porcentaje de viviendas el carácter de Viviendas Sociales que en ningún caso podrá ser inferior al 30 por 100 del total de la promoción, siempre que así lo solicite el promotor de la misma en el momento de tramitación de la calificación provisional. 2. Los promotores de Viviendas Sociales en esta modalidad, tendrán acceso a los préstamos cualificados a conceder por las Entidades de Crédito en los términos establecidos en el Convenio de Colaboración Financiera, con las características señaladas en el presente Decreto para la promoción en Régimen de Financiación Especial. 3. Asimismo, los promotores de Viviendas Sociales podrán acceder a las ayudas económicas directas reguladas en el Régimen de Financiación Especial, si bien, en cuanto a las cuantías, habrá que determinarlas a prorrata en función del número de Viviendas Sociales, pudiendo suscribirse un Convenio entre el promotor y el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente para la determinación de la cuantía, y del régimen jurídico de las mismas. 4. La adjudicación de las viviendas promovidas con estas características se realizará conforme a la naturaleza de cada una de ellas, pudiendo los adquirentes de Viviendas Sociales acceder a la financiación establecida para los adquirentes de Viviendas Sociales en Régimen de Financiación Especial. 5. Asimismo el promotor, con carácter previo a la declaración de obra nueva, podrá transmitir las viviendas edificadas que tengan atribuído el carácter de Viviendas Sociales a la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco o a otro Ente público para que efectúe la adjudicación de las mismas. El importe máximo por metro cuadrado útil, a efectos de determinación de la contraprestación por la transmisión de lo edificado, no superará el resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de la calificación provisional, por 0,90 para las viviendas, en tanto que el metro cuadrado útil de anejos vinculados no podrá superar el resultado de multiplicar la cuantía antes señalada por 0,53. 6. Cuando el titular de la promoción sea un Ente público, podrá establecerse, mediante la suscripción del oportuno Convenio, el acceso, en la parte proporcional a las viviendas que tengan la naturaleza de Viviendas Sociales, al régimen de financiación establecido en el presente Decreto para la promoción en Régimen Público. 7. Asimismo, en las promociones concertadas que se impulsen de conformidad con el régimen instituído en el Decreto 53/ 1988, de 23 de Febrero, del Gobierno Vasco, podrá establecerse, en las bases que conformen la promoción, el carácter de Viviendas Sociales de un porcentaje del total de las mismas, de forma que el régimen jurídico y financiero de aplicación será el determinado en el presente Decreto. De esta forma las ayudas económicas directas que se establezcan en esta modalidad por el promotor serán compatibles con el régimen general de beneficios establecido para el régimen de promociones concertadas. Sexta.- 1. Los Entes públicos promotores de Viviendas Sociales podrán encomendar, mediante Convenio, la construcción de las mismas a otro Ente público, incluidas las Sociedades Públicas, así como también la redacción del proyecto que se requiera para tal finalidad. 2. El Convenio se otorgará adjuntando el proyecto básico, que habrá de contener todos los datos y extremos técnicos propios de esta clase de proyecto, y asimismo, el presupuesto general comprensivo de todos los costes y gastos. 3. La construcción o ejecución directa de las obras objeto del Convenio se ajustará a las normas aplicables del Ente público encargado de la misma, señalándose que deberán contar con la autorización y supervisión, en su caso, del Ente público que ostente la titularidad de la promoción. En ningún caso, en el momento de la contratación de las obras, el importe del presupuesto general de las mismas, incluídos el coste del suelo, el de urbanización en su caso, los honorarios de proyecto y dirección de obras, las tasas y demás gastos, podrá exceder del resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de la celebración del Convenio de encargo por 0,90. 4. En el Convenio que se formalice se establecerá la financiación a la que se obliga el Ente público promotor de las viviendas que deberá corresponder con el del presupuesto general del proyecto de ejecución de las obras para su contrato. 5. La financiación podrá ampliarse a las modificaciones de proyecto que sean aprobadas por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco, así como el importe de las revisiones de precios que se efectúen de conformidad con lo establecido en la normativa vigente. 6. En compensación a los servicios, responsabilidades y gastos de gestión que el encargo les pueda comportar, el Ente o Sociedad Pública que efectúe las obras podrá percibir hasta un 5 por 100 del coste total del presupuesto general del proyecto, que podrá percibirse anticipadamente en el momento de la suscripción del Convenio, en los términos que en el mismo se establezcan. Séptimo.- 1. El volumen total de préstamos y ayudas económicas directas a que se compromete la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco en el programa anual de actuaciones no podrá superar los créditos consignados en la Ley de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma del País Vasco en el referido ejercicio, o los créditos que resulten de su actualización en el caso de que se efectuen transferencias de crédito, conforme a lo estipulado en la Ley 31/1983, de 20 de Diciembre, de Régimen Presupuestario de Euskadi. 2. Los Departamentos de Hacienda y Finanzas, y Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco fijarán anualmente, y de forma conjunta, el volumen de recursos a convenir con las Entidades de Crédito en relación al Régimen de Financiación Especial establecido en este Decreto.DISPOSICIONES TRANSITORlAS Primera.- Las disposiciones del presente Decreto serán de aplicación a las Viviendas Sociales cuya solicitud de calificación provisional se efectúe con posterioridad a su entrada en vigor, señalándose, no obstante, que lo dispuesto para segundas y posteriores transmisiones de Viviendas Sociales y cestones en arrendamiento, será de aplicación a la totalidad de las que se efectúen a partir de la vigencia de esta norma, incluídas las calificadas como viviendas de protección oficial de promoción pública. Segunda.- 1. La determinación de las actuaciones protegibles para el año 1990, que accederán a la financiación cualificada establecida en el presente Decreto, se efectuará por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente sin elaboración previa de programa de actuaciones. 2. Para la elaboración del programa de actuaciones para el año 1991, el plazo para la presentación de solicitudes se ampliará hasta el 30 de Septiembre de 1990, debiendo aprobarse el programa anual de actuaciones para ese ejercicio por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente con anterioridad al 30 de Noviembre de 1990.DISPOSICIONES FINALES Primera.- No serán de aplicación en el ámbito de la Comunidad Autónoma del País Vasco aquellas disposiciones de igual o inferior rango que se opongan, contradigan o resulten incompatibles con lo dispuesto en el presente Decreto. Segunda.- El Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco podrá dictar, en el marco de sus competencias, cuantas disposiciones sean precisas para la ejecución y desarrollo del presente Decreto. Tercera.- El presente Decreto entrará en vigor el mismo día de su publicación en el Boletín Oficial del País Vasco. Dado en Vitoria-Gasteiz, a 19 de junio de 1990. El Lehendakari, JOSE ANTONlO ARUANZA GARRO, El Consejero de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, JOSE MIGUEL MARTIN HERRERA.

DISPOSICIONES FINALES Primera.- Por los Consejeros de Hacienda y Finanzas, y de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco podrán dictarse, en el marco de sus respectivas competencias, cuantas disposiciones sean necesarias para el desarrollo y aplicación dei presente Decreto. Segunda.- El presente Decreto entrará en vigor el mismo día de su publicación en el Boletín Oficial del País Vasco. Dado en Vitoria-Gasteiz, a 19 de Junio de 1990. El Lehendakari, JOSE ANTONlO ARDANZA GARRO. El Consejero de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, JOSE MIGUEL MARTIN HERRERA. El Consejero de Hacienda y Finanzas, ALFONSO BASAGOITI ZABALA.EXPOSICION DE MOTIVOS En los últimos años se ha podido ir constatando que la promoción privada de viviendas de protección oficial ha ido perdiendo importancia en términos comparativos en relación a la promoción de vivienda libre. Factores como el incremento de costes del producto vivienda, asociados a procesos especulativos, pueden ser elementos explicativos de este proceso. En esta situación, que está imposibilitando que los sectores de la población menos favorecidos económicamente accedan a una vivienda, se está produciendo una toma de conciencia creciente del protagonismo que han de tener los poderes públicos a los efectos de dar cumplimiento al mandato constitucional de proporcionar una vivienda digna y adecuada a todos los ciudadanos. Desde esta perspectiva es de destacar el papel que han de jugar los Entes públicos y especialmente los Ayuntamientos de la Comunidad Autónoma, y no sólo corno agentes activos en una política de suelo de signo claramente intervencionista para abaratar el precio final de la vivienda, sino en la misma promoción de viviendas de protección oficial, bien directamente, bien a través de Entes públicos instrumentales, en clara consonancia con lo preceptuado en los artículos 25 y 28 de la Ley 7/1985, de 2 de Abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local. Otro aspecto a subrayar es la posibilidad de canalizar recursos privados hacia la promoción de viviendas destinadas a los sectores sociales menos favorecidos, instituída en la actualidad en Real Decreto 224/ 1989, de 3 de Marzo, a través del régimen especial de promoción de viviendas de protección oficial, que va a permitir complementar la financiación de la promoción de Viviendas Sociales, que hasta el momento se efectuaba con recursos propios de los Entes públicos, a través de recursos ajenos. En este panorama general, de mayor complejidad y de incremento de las actuaciones públicas en materia de vivienda se hace preciso regular con claridad el papel coordinador del Gobierno Vasco en materia de vivienda, garantizando su papel de impulsor de la planificación en la Comunidad Autónoma, y definiendo las medidas de financiación que impulsen la promoción de Viviendas Sociales. De este modo procede de un lado unificar el régimen jurídico de las Viviendas Sociales, y de otro, establecer el cuadro general de financiación y de cooperación entre los citados Entes de la Comunidad Autónoma según las modalidades que en este Decreto se establecen. En su virtud a propuesta del Consejero de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, y previa deliberación y aprobación del Consejo de Gobierno en su reunión de 19 de junio de 1990. DISPONGO: CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES. Artículo 1.- Objeto y Ambito. 1. Es objeto del presente Decreto regular las medidas financieras que articula la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco para impulsar las actuaciones de promoción, construcción, adquisición, uso y aprovechamiento de las Viviendas Sociales que se realicen en el ambíto de la Comunidad Autónoma, con inclusión de las actuaciones de adquisición, preparación y urbanización de suelo que se precisen a tales efectos. 2. Asimismo las disposiciones del presente Decreto establecen el régimen jurídico particular de las Viviendas de Protección Oficial calificadas por el órgano administrativo competente corno Viviendas Sociales, a petición del promotor de las mismas, y siempre que las viviendas citadas hayan tenido reconocida la posibilidad de acceso a una de las formas de financiación establecidas en la presente norma.Artículo 2.- Concepto de Viviendas Sociales 1. Tendrán la consideración de Viviendas Sociales aquellas viviendas de protección oficial destinadas a los sectores sociales con menores niveles de ingresos, y con precios de venta y renta más bajos que los establecidos en el régimen de general aplicación para las viviendas de protección oficial, debiendo por lo tanto concurrir en las mismas las siguientes características: a) Que el destino de las viviendas se reserve a aquellas unidades familiares cuyos ingresos familiares anuales ponderados no superen, como máximo, 2,5 veces el salario mínimo interprofesional aplicable. b) Que el precio de las viviendas por metro cuadrado útil, cuando se adjudiquen en compraventa, sea como máximo el resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de calificación provisional, por el coeficiente 0,90, y que la renta máxima anual, caso de que las viviendas se cedan en arrendamiento, sea del 4,5 por 100 del precio de venta. c) Que en la calificación provisional concedida por el órgano competente se señale expresamente su carácter de Viviendas Sociales, y su sometimiento al régimen jurídico establecido en el presente Decreto. d) Que tengan reconocida la posibilidad de acceso a las medidas financieras en este Decreto establecidas. 2. La promoción de Viviendas Sociales será efectuada preferentemente por promotores públicos, sin perjuicio de que, en los términos previstos en esta norma, sea efectuada por promotores privados. Tendrán la consideración de promotores públicos los Entes públicos territoriales de la Comunidad Autónoma del País Vasco y aquellas personas jurídicas de Derecho Público o Privado pertenecientes al sector público de la Comunidad Autónoma del País Vasco. A estos efectos se entenderá por persona jurídica de Derecho Privado, perteneciente al sector público, aquélla en cuyo capital sea mayoritaria la participación directa o indirecta de una o varias Administraciones Públicas o personas .jurídicas de Derecho Público. 3. Calificada definitivamente una vivienda de protección oficial como Vivienda Social, en ningún caso podrá ser objeto de descalificación. 4. Excepcionalmente, y por acuerdo expreso del Departamento de Urbanismo, Vivienda y· Medio Ambiente podrá extenderse el régimen jurídico de las Viviendas Sociales, incluidas las medidas definanciación que éste conlleva, a promociones de viviendas de protección oficial efectuadas por Entes públicos, en aquellos Municipios que por sus necesidades así lo justifiquen, siempre que el destino de las viviendas se reserve a unidades familiares cuyos ingresos anuales ponderados no superen 3.5 veces el salario mínimo interprofesional aplicable y cuyo precio de venta por metro cuadrado útil sea como máximo el resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de calificación provisional por 1,10.Artículo 3.- Planificación y ProgramaciónI. El Gobierno Vasco, a través del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, establecerá los planes y programas anuales de promoción de Viviendas Sociales de la Comunidad Autónoma del País Vasco, atendiendo a las necesidades derivadas de las peticiones de los Entes públicos territoriales del País Vasco. 2. Las peticiones efectuadas por los citados Entes públicos deberán contener como mínimo, para cada promoción, los siguientes extremos: - Identificación del promotor. - Documentación demostrativa de la disponibilidad de los terrenos objeto de la promoción, mediante contrato de compraventa opción de compra, constitución de un derecho de superficie o cualquier otro documento Justificativo. - Calificación y' clasificación del suelo y' estado del planeamiento. - Delimitación territorial de la actucación proyectada, con señalamiento do los Municipios interesados. - Descripción de la actuación, con señalamiento de la edificabilidad, número de viviendas número de plantas. - Régimen de Financiación. - Régimen de uso. - Coste y anualidades previstas. 3. La Dirección de Vivienda recibirá solicitudes de los Entes públicos territoriales hasta el 30 de Mayo del año inmediatamente anterior a aquél en que se pretendan acometer las actuaciones, para que, a través de la documentación recibida, pueda analizarse la viabilidad de las actuaciones previstas. Asimismo la Dirección de Vivienda recibirá de las Diputaciones Forales información sobre las necesidades de Viviendas Sociales con destino a personas de la tercera edad a los efectos de lo establecido en el Decreto 148/1989, de 17 de Junio, del Gobierno Vasco o normativa que le sustituya. 4. Para la elaboración de los programas anuales se tendrán en consideración los siguientes criterios preferentes: a) Que los Municipios tengan problemas de infravivienda. b) Que los Municipios cuenten con planeamiento urbano adaptado y revisado. c) Que la estructura de costes de suelo y urbanización los haga aptos para la promoción de Viviendas Sociales. d) Que el Ayuntamiento en la solicitud realice propuesta cuantificada de su aportación financiera en la promoción de Viviendas Sociales. e) Cualesquiera otros que pueda estipular el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente. El programa anual de actuaciones en materia de promoción de Viviendas Sociales será aprobado por Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco antes del 30 de Septiembre del ario en que se han recibido las solicitudes. 5. Excepcionalmente, y siempre que exista consignación presupuestaria, a propuesta de la Dirección de Vivienda, podrán protegerse actuaciones de promoción de Viviendas Sociales, aunque la solicitud se haya recibido con posterioridad a la fecha límite señalada en el número 3 de este artículo. 6. La ejecución del programa de actuaciones anual, si así se recoge expresamente en el mismo, se realizará mediante la formalización de los Convenios correspondientes en los términos previstos en el presente Decreto. 7. El conjunto de actuaciones referidas a un Municipio determinado podrá ser objeto, con carácter previo a la elaboración definitiva del programa de actuaciones públicas, de un Acuerdo-Marco a suscribir entre el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente y el Ayuntamiento interesado en el que se plasmen los acuerdos que alcancen ambas Administraciones en el Municipio. En dicho Acuerdo-Marco, atendiendo las necesidades concretas de un Municipio, podrán adoptarse acuerdos que encuentren plasmación en programas de actuaciones posteriores al que se encuentre en elaboración. Articulo 4.- Financiación para la promoción, construcción, adquisición, aprovechamiento y uso de las Viviendas Sociales 1. La financiación de la promoción, construcción, adquisición, aprovechamiento y uso de las Viviendas Sociales se realizará en los términos previstos en el presente Decreto por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, sin perjuicio de la aportación financiera de otros Entes, públicos o no, que intervengan en las actuaciones. La aportación financiera de otros Entes públicos, distintos de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco, podrá determinarse en un Convenio a suscribir con el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco en el que especificarán las respectivas aportaciones dentro de las medidas de financiación establecidas en esta norma. Alternativamente a la financiación que se realice con cargo a recursos propios, podrá accederse al sistema de préstamos cualificados contemplados en la normativa vigente de la promoción privada de viviendas de protección oficial, y especialmente al Régimen de Financiación Especial que desarrolla este Decreto. 2. Las medidas financieras que aporta la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco podrán adoptar las siguientes formas: a) Préstamos cualificados directos del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, en las condiciones especificas que se estipulen en los Convenios con Entes públicos. b) Ayudas Económicas directas: - Subvenciones a fondo perdido otorgadas por la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco, pudiendo ser monetarias o en especie, mediante la aportación de suelo, entrega de proyecto o en cualquier otra forma que se determine. La cesión de suelo a título gratuito, bien en propiedad, bien mediante la constitución de un derecho de superficie, en loa términos establecidos en la normativa vigente, sólo podrá adoptarse a favor de promotores públicos de Viviendas Sociales. - Subsidiación parcial por la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco de los intereses de los préstamos cualificados concedidos por las Entidades de Crédito Cualquier otra que pueda establecer el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco, mediante Orden, teniendo en cuenta el desarrollo y' ejecución de lo dispuesto en la presente norma. 3. En los casos en que no exista subvención en concepto de suelo, cualquiera de los Entes públicos o privados, interesados en la promoción de las Viviendas Sociales, podrá efectuar la cesión de suelo al promotor a título oneroso, bien en propiedad, bien mediante la constitución de un derecho de superficie a 75 arios, en los términos y con las condiciones señaladas e n la normativa vigente, pudiendo consistir la contraprestación no sólo en una cantidad de dinero sino también en viviendas y locales resultantes de la promoción, en la forma que se establezca en el Convenio que se suscriba. 4. Para la obtención de los préstamos cualificados concedidos por las Entidades de Crédito, así corno para la tramitación de las subsidiaciones de intereses, que en su caso correspondan, se suscribirá anualmente entre el Gobierno Vasco y las referidas Entidades el correspondiente Convenio de Colaboración Financiera. 5. El incumplimiento del destino de la financiación, asi como de cualquier otro condicionante derivado de la aplicación de este Decreto, originará la cancelación y amortización de los préstamos, así como la devolución de las ayudas económicas directas percibidas más los intereses legales correspondientes. 6. La utilización de la financiación cualificada por promotores o adquirentes contraviniendo lo dispuesto en el presente Decreto constituirá la infracción muy grave prevista en el artículo 56, anteúltimo párrafo, del Real Decreto 3148/1978, de 10 de Noviembre.Artículo 5.- Regímenes de Promoción de Viviendas Sociales en función de la naturaleza de las fuentes de Financiación. La promoción de Viviendas Sociales según la naturaleza de las fuentes de financiación a las que puede acogerse el promotor adoptará las siguientes formas: a) Promoción de Viviendas Sociales mediante financiación exclusiva de recursos de los Entes públicos, únicos Entes que acometerán este tipo de promoción, y que recibirá la denominación de promoción de Viviendas Sociales en Régimen Público. b) Promoción de Viviendas Sociales mediante financiación total o parcial de recursos privados, especialmente préstamos cualificados de las Entidades de Crédito, que recibirá la denominación de promoción de Viviendas Sociales en Régimen Privado. CAPITULO II. EL REGIMEN FINANCIERO DE LAS VIVIENDAS SOCIALES Sección 1.a Las Viviendas Sociales promovidas con Recursos Propios de los Entes Públicos: El Régimen PúblicoArtículo 6.- Clases 1. La promoción de Viviendas Sociales, ron cargo exclusivamente a recursos propios de los Entes Públicos, podrá ser realizada de los modos siguientes: a) Promoción Directa efectuada por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco o por cualquier otro Ente público de la Comunidad Autónoma del País Vasco titular de la promoción. b) Promoción mediante Convenio entre el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Vivienda y Medio Ambiente y el Ente público interesado, incluídas las Sociedades Públicas constituídas al efecto. 2. La Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco, siempre que se acrediten razones de urgente necesidad de vivienda y que éstas no puedan ser satisfechas por las vías ordinarias de promoción, podrá adquirir, en los términos previstos en la Ley 14/1983, de 27 de Julio, de Patrimonio de Euskadi, por contratación directa y mediante Urden del Consejero de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, viviendas edificadas por terceros, en fase de proyecto, de construcción o terminadas, siempre que cumplan las condiciones de superficie, diseño y calidad exigidas para las viviendas de protección oficial, y· cuyo precio de adquisición por metro cuadrado de superficie útil, sea igual o inferior al a0 por 100 del Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de la terminación de las obras o en el momento de la adquisición, si ésta tiene lugar con posterioridad a su terminación. Las viviendas así adquiridas deberán ser calificadas por el órgano administrativo correspondiente como Viviendas Sociales. 3. La adquisición de viviendas podrá ser efectuada por cualquier otro Ente público de la Comunidad Autónoma del País Vasco en los términos previstos en el número anterior de este artículo, pudiendo acceder a la financiación establecida en el presente Decreto mediante la suscripción del correspondiente Convenio con el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco que ha de recoger, entre otros, los siguientes extremos: - Motivación de la operación de adquisición. - Descripción de las viviendas que se adquieren, con la especificación de que se encuentren libres de cargas y gravámenes. - Descripción del diseño, calidad y condiciones de habitabilidad de las viviendas, adjuntando informe de los Servicios Técnicos de la Delegación Territorial correspondiente del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente. - Régimen de acceso y uso de las viviendas. - Requisitos que han de verificar los adjudicatarios de las viviendas una vez que hayan sido adquiridas. - Aportación financiera del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco.Artículo 7.- Promoción Directa 1. Cuando la promoción de Viviendas Sociales en Régimen Público se lleve a cabo directamente por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco corresponderá a éste la gestión completa de la promoción, así como la financiación en su totalidad de la ejecución de las obras. Corresponderá al Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco la supervisión y aprobación de los proyectos de construcción, así como la vigilancia e inspección respecto de la ejecución de las obras, y la recepción final de las mismas. 2. Asimismo, cuando el titular de la promoción sea un Ayuntamiento u otro Ente público, le corresponderán a éste las obligaciones y prerrogativas atribuidas en el número anterior al Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente.Artículo 8.- Promoción mediante Convenio 1. El Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, podrá suscribir, en aquellos casos que estime oportunos, Convenios para la promoción de Viviendas Sociales en régimen Público, además de con la Sociedad Pública perteneciente a la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco que actúa en el área de vivienda, con los Entes Territoriales de la Comunidad Autónoma y con los Entes públicos dependientes de aquellos, incluidas las Sociedades Públicas, en aquellos casos que por su interés o por su urgente necesidad aconsejen este tipo de modalidad de promoción. 2. Cada Convenio que se suscriba por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco con el Ente público correspondiente deberá contener, al menos, las siguientes especificaciones: - Determinación del titular de la promoción. - Determinación del suelo sobre el que han de construirse los edificios, así como sus características urbanisticas y régimen de cesión de suelo, si éste se produce. - Determinación de las características y· tipos de las viviendas, equipamientos y urbanización objeto de la promoción pública. - Determinación de los plazos parciales en la ejecución de las obras. - Determinación de las respectivas aportaciones de cada Ente público suscribiente a la promoción. - Determinación del régimen de uso de las viviendas. - Procedimiento de adjudicación de las viviendas. 3. Al titular de la promoción le corresponderá la tramitación necesaria para la contratación y realización de las obras, y para la contratación de la dirección de las mismas, así como al abono de pagos al contratista, de pagos de honorarios y de otros pagos que puedan originarse, que se efectuará conforme a la normativa aplicable a dicho Ente público. 4. En aquellos casos en los que no se contemple subvención en concepto de suelo y en los que el Ente público que no resulte titular de la promoción aporte suelo de su propiedad para la promoción de Viviendas Sociales, esta cesión se efectuará en los términos a que se refiere el artículo 4 de este Decreto.Artículo 9.- Financiación en la promoción de Viviendas Sociales mediante Convenio 1. Las cuantías y las condiciones de la financiación que el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco en la promoción de Viviendas Sociales acuerde mediante Convenio se precisarán en el Convenio que se suscriba y podrá adoptar alguna de las siguientes formas: a) Préstamos directos del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco. . b) Ayudas económicas directas. 2. Los préstamos directos concedidos por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco tendrán las siguientes características: a) La cuantía máxima por metro cuadrado útil de vivienda será del 45 por 100 del Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en la fecha de calificación provisional, si las viviendas promovidas se ceden en propiedad, elevándose al 60 por 100 del citado Módulo (M) ponderado si se ceden en arrendamiento. A los efectos de cómputo del metro cuadrado útil de los anejos vinculados se multiplicará la cuantía antes señalada por el coeficiente 0,60. La cuantía de los préstamos no podrá exceder en ningún caso del 80 por 100 del valor real de tasación de las viviendas y anejos, en los términos establecidos en la Ley 2/1981, de 25 de Marzo. b) El tipo de interés anual durante toda la vida del préstamo será del 6,5 por 100, cuando las viviendas resultantes de la promoción se adjudiquen en venta, y del 4,5 por 100 cuando se adjudiquen en arrendamiento. No obstante, en aquellos casos en que agotado el periodo de carencia sin haber formalizado el correspondiente contrato de compraventa o de arrendamiento, el tipo de interés podrá modificarse de forma que sea el establecido en el Convenio de Colaboración Financiera del año en que concluye el período de carencia para los préstamos cualificados concedidos por las Entidades de Crédito a los promotores de viviendas de protección oficial. c) El plazo máximo de amortización será de veinte años, más un período máximo de carencia de tres años. d) Los pagos serán anuales con términos amortizativos constantes. e) El pago del préstamo será garantizado con hipoteca sobre la promoción, o en su caso, con las garantías que pudiera exigir la Administración General de la Comunidad Autónoma. En este sentido podrá formalizarse constitución de primera hipoteca a favor de la Comunidad Autónoma del País Vasco sobre aquellos bienes inmuebles municipales, susceptibles de ser hipotecados, que acrediten un valor equivalente al del importe a que pudiera ascender la deuda, incluidos los gastos y costas que correspondan, y sobre los que el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente autorice la constitución de la misma. Se podrán igualmente garantizar la devolución del importe a que pudiera ascender la deuda y el destino del préstamo concedido, afectando y comprometiendo los ingresos municipales que el Ayuntamiento considere convenientes y que a juicio del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente sean bastantes para cubrir el principal de la deuda y los intereses a que hubiera lugar. En cada uno de los Convenios que se suscriban se determinará la forma de tramitación, concesión, formalización y disposición de los préstamos, pudiendo alcanzar la disposición hasta el total del préstamo concedido. 3. El Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco podrá conceder las siguientes subvenciones: a) Hasta un 15 por 100 del coste total de la promoción en concepto de suelo y urbanización, en compensación por los gastos realizados por el promotor por este concepto, desglosándose dicha subvención en porcentajes de 8 por 100 para el suelo y· 7 por 100 para la urbanización, cuando sólo se subvencione uno de ellos. b) Hasta el 50 por 100 del coste total de asistencia técnica, considerando como tal los costes de redacción del proyecto de arquitectura, del de urbanización y de la dirección de obra. c) Hasta el 5 por 100 del coste total de la promoción para gastos de publicidad, avales, gastos financieros y demás gastos de promoción, incluidos en su caso gastos de gestión de la cooperativa. Las subvenciones económicas podrán ser sustituidas por aportaciones en especie, incluida la aportación de suelo a titulo gratuito, en los términos que se establecen en este Decreto, así como en el Convenio que se suscriba. 4. La percepción de las subvenciones al promotor se realizará de la siguiente forma: a) La subvención correspondiente a suelo se hará efectiva contra presentación de certificación registral donde se haga constar la titularidad del suelo por el Ente público promotor. b) El abono de la subvención relativa al coste de urbanización de la promoción se realizará contra presentación en el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco de la correspondiente certificación de realización do obra. c) El abono de la subvención, relativa a la financiación del proyecto de arquitectura y de urbanización por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y· Medio Ambiente, se realizar en el momento que se acredite su coste mediante la correspondiente minuta; el abono relativo al coste de dirección de obra se realizará contra la presentación de la correspondiente certificación final de obra y siempre que se acredite mediante minuta. d) El abono de la subvención relativa a los gastos de promoción se realizará a petición del promotor público, una vez obtenida la calificación provisional de la promoción. 5. Las subvenciones podrán ser percibidas por parte de los promotores con antelación a los plazos establecidos en este artículo siempre que garantice suficientemente mediante aval o contrato de seguro, la devolución de los importes recibidos incrementados con los intereses legales correspondientes. El montante de subvenciones, que se calculan sobre el coste estimado total de la promoción, que pueden ser concedidas al promotor, se verá reducido en aquellos casos en que el coste final de obra sea inferior, debiendo presentar en el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco la certificación final de obra del Facultativo-Director de la promoción en la que debe figurar necesariamente el costo total al que puede acceder el promotor. 6. La cuantía total del préstamo no podrá exceder en ningún caso de la diferencia entre el coste total de la promoción y las subvenciones que le sean concedidas al promotor.Artículo 10.-- Financiación para la Adquisición por Entes públicos de viviendas para su calificación como Viviendas Sociales 1. Para la adquisición de las viviendas, cuya cesión posterior vaya a realizarse en propiedad, el Ente público adquirente podrá percibir un préstamo directo del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco en las condiciones establecidas en el articulo anterior, señalándose no obstante que la cuantía del mismo podrá alcanzar el 80 por 100 del precio de venta de la vivienda, sin que pueda exceder en ningún caso por metro cuadrado útil del 45 por 100 del Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de adquisición de la vivienda, si las viviendas con posterioridad se ceden en propiedad; el límite máximo se elevará al 80 por 100 del citado Módulo (M) ponderado si se ceden en arrendamiento. En todos los casos, el límite máximo para la determinación de la cuantía del préstamo por la superficie de los anejos vinculados. se obtendrá multiplicando las cuantías antes señaladas por el coeficiente 0,60. Los préstamos para la adquisición de viviendas para su calificación como Viviendas Sociales no podrán exceder en ningún caso del 80 por 100 del valor real de tasación de la vivienda y anejos, a los efectos de la Ley 2/1981, de 25 de Marzo. 2. La disposición del préstamo por parte de los Entes públicos adquirentes será para cada operación de adquisición que se realice, y se hará efectiva contra la presentación de la correspondiente Certificación de Gasto, constituyendo su importe el precio de la adquisición que conste en la escritura pública de compraventa, los impuestos que se originen y otros gastos, debidamente justificados, que se satisfagan. 3. Si como resultado de la valoración de los informes técnicos en las viviendas que se adquieren, se tienen que efectuar intervenciones de rehabilitación, y por la naturaleza las mismas el conjunto de la operación de adquisición-rehabilitación es una actuación protegida en los términos establecidos en la normativa vigente, la financiación cualificada a la que tendrá acceso el Ente público adquirente será la que determine la citada normativa. En aquellos supuestos en los que el conjunto de la operación no tenga la consideración de actuación protegida de rehabilitación, los Entes públicos adquirentes podrán, complementariamente a la financiación aquí establecida, acceder a las ayudas financieras previstas para actuaciones protegidas de rehabilitación. 4. Las condiciones, cuantías y forma de percepción de las ayudas financieras, se determinarán, para cada caso concreto, en los Convenios a suscribir por el Ente público adquirente de las viviendas y el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco.Artículo 11.- Financiación a adquirentes de Viviendas Sociales promovidas en Régimen Público 1. Sin perjuicio de las medidas de financiación que se puedan establecer en disposiciones que se dicten en desarrollo de este Decreto, la regulación de las condiciones favorables a los adquirentes de estas viviendas en primera transmisión se realizará mediante aplazamiento de la totalidad del pago del precio de la vivienda que se adquiere. 2. El precio aplazado tendrá la consideración de préstamo con interés, con un tipo de interés del 6,5 por 100 anual, con un plazo máximo de amortización de veinte anualidades y cuotas constantes. 3. El precio aplazado en la venta de Viviendas Sociales se garantizará mediante condición resolutoria por falta de pago de alguna de las cantidades aplazadas en el vencimiento convenido o mediante constitución de hipoteca, a elección del Ente público titular de la promoción. , 4. En aquellos casos en que la promoción se haya realizado mediante Convenio, y el promotor haya sido beneficiario de un préstamo directo de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco, éste deberá ser cancelado con carácter previo a la transmisión de las viviendas, a no ser que, excepcionalmente y con autorización de la Dirección de Vivienda, puedan subrogarse los adquirentes en el citado préstamo sin que Proceda por lo tanto el aplazamiento del pago antes reseñado. ,Artículo 12.- Subvenciones para 13 adjudicación de Viviendas Sociales en arrendamiento 1. Junto a las subvenciones establecidas a la promoción de Viviendas Sociales, el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco podrá conceder a los Entes públicos promotores subvenciones para la adjudicación de las viviendas en arrendamiento. La subvención, que producirá una reducción de la renta mensual a los arrendatarios, se calculará aplicando los siguientes porcentajes, según los ingresos familiares anuales ponderados de los arrendatarios, a la renta mensual que en cada caso corresponda: a) 20 por 100 para unidades familiares con ingresos anuales ponderados que se encuentren entre 1,5 y 1,8 veces el salario mínimo interprofesional. b) 40 por 100 para unidades familiares con ingresos anuales ponderados que se encuentren entre 1 y 1,5 veces el salario mínimo interprofesiona.. c) 65 por 100 para unidades familiares con ingresos familiares anuales ponderados inferiores al salario mínimo interprofesional. 2. La concesión de subvenciones para el arrendamiento de Viviendas Sociales se realizará con carácter anual mediante resolución del Delegado Territorial del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del territorio que corresponda, a instancias del Ente público promotor de las viviendas. 3. La cuantía de la subvención se determinará en la citada resolución, y será revisable con carácter anual atendiendo a las circunstancias personales y familiares de los adjudicatarios, a cuyos efectos en el último trimestre de cada año se requerirá a los Entes públicos beneficiarios la documentación justificativa. 4. El abono de las subvenciones se efectuará trimestralmente al Ente público beneficiario por el total del importe que corresponda a todos los arrendatarios que originen derecho a subvención. 5. En aquellos casos en los que el promotor de las Viviendas Sociales sea la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco, la renta máxima anual podrá verse reducida en idénticos porcentajes a los establecidos en el número I de este artículo. Sección 2.a Las Viviendas Sociales promovidas, total o parcialmente, con recursos privados: El Régimen PrivadoArtículo 13.- Promoción de Viviendas Sociales mediante recursos privados 1. La promoción de Viviendas Sociales mediante financiación total o parcial de recursos privados, especialmente con préstamos cualificados de las Entidades de Crédito, podrá realizarse por promotores públicos y privados. 2. La concesión de la calificación provisional para la promoción de Viviendas Sociales posibilitará al titular de la promoción el acceso al Régimen de Financiación Ordinario en los términos previstos en la normativa vigente para la promoción de viviendas de protección oficial, y principalmente a los préstamos cualificados concedidos por las Entidades de Crédito que tienen suscrito Convenio de Colaboración Financiera con el Gobierno Vasco. 3. Asímismo los promotores de Viviendas Sociales podrán acceder a los préstamos cualificados de las Entidades de Crédito dentro del Régimen de Financiación Especial que se establece en la presente Sección, y que posibilita además el acceso, tanto a promotores como a adquirentes, a las ayudas económicas directas de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco para el citado Régimen. 4. En aquellos supuestos en que PI promotor no se acoja al Régimen de Financiación Especial reseñado, será de su cuenta garantizar a los adquirentes un mismo nivel de ayudas económicas directas que las establecidas en dicho Régimen, o, en su caso, las condiciones de precio aplazado determina das en la promoción de Viviendas Sociales en Régimen Público. A estos efectos podrá disponerse, mediante la suscripción del oportuno Convenio con el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, que el promotor, público o privado, pueda acceder a las ayudas financieras establecidas en el artículo 9 de este Decreto para la promoción de Viviendas Sociales en Régimen Público.Artículo 14.- Concepto de Promoción de Viviendas Sociales mediante el Régimen de Financiación Especial. Recibirán la denominación de actuaciones de Promoción de Viviendas Sociales mediante el Régimen de Financiación Especial aquellas actuaciones que, habiéndose consignado expresamente esta circunstancia en la calificación provisional que se otorgue por el órgano administrativo correspondiente, accedan a la financiación privada mediante préstamos cualificados concedidos por las Entidades de Crédito y mediante ayudas económicas directas de la Administración General de la Comunidad Autonómica del País Vasco, en las condiciones especiales que establece el presente Decreto. 2. A los efectos de la promoción de Viviendas Sociales en Régimen de Financiación Especial instituida en el presente Decreto, podrán tener la consideración de promotores, no sólo los Entes públicos, sino también, las Sociedades Cooperativas que el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco califique expresamente con tal carácter, siempre que un Ente público sea socio 0 asociado de la Cooperativa o ésta le haya otorgado poderes relativos a la gestión empresarial. La aplicación del Régimen de Financiación Especial quedará condicionado a que tal apoderamiento no se revoque hasta la total cesión de las viviendas, procediendo, en su caso, el reintegro de los beneficios especiales obtenidos. La Sociedad Cooperativa promotora someterá su actuación a las condiciones y limitaciones de este Régimen. Asimismo, por razones de urgencia y necesidades de vivienda en un Municipio, podrán tener la consideración de promotores en Régimen de Financiación Especial, aquellos promotores privados que la Dirección de Vivienda determine expresamente. 3. La financiación de las actuaciones de promoción en este Régimen, que integran los programas de promoción de Viviendas Sociales del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco, podrá determinarse mediante el correspondiente Convenio a suscribir entre este Departamento y el promotor de las Viviendas Sociales, en los términos que se recogen en el presente Decreto. En todo caso, en el momento de otorgamiento de la calificación provisional deberá señalarse por el órgano administrativo correspondiente la financiación a la que tiene acceso el promotor. 4. El promotor en Régimen de Financiación Especial de Viviendas Sociales deberá acreditar la disponibilidad de los terrenos objeto de la promoción mediante documento justificativo, si bien, en su defecto, puede acordarse la cesión de la propiedad de los terrenos o la constitución de un derecho de superficie por un plazo de duración de 75 años, tanto a título oneroso como a titulo gratuito, por parte de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco en el marco del Convenio a suscribir con el promotor. De efectuarse esta aportación de los terrenos no podrá concederse subvención dineraria al promotor por este concepto. La cesión deberá realizarse bajo condición resolutoria, de forma que el hecho determinante de su cumplimiento lo sea la no verificación de alguna de las obligaciones acordadas en el Convenio.Artículo 15.- Préstamos al Promotor en Régimen de Financiación Especial 1. Las Entidades de Crédito podrán conceder préstamos cualificados para la promoción de Viviendas Sociales en Régimen de Financiación Especial que tendrán las siguientes características: a) La cuantía máxima por metro cuadrado útil será del 72 por 100 del Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de la calificación provisional. A los efectos del cómputo del metro cuadrado útil de los anejos vinculados se multiplicará la cuantía antes señalada por el coeficiente 0,60. Sin embargo, en ningún caso, la cuantía del préstamo podrá ser superior al 80 por 100 del valor de tasación de las viviendas y anejos, a los efectos de la Ley 2/19g1, de 25 de Marzo. b) El tipo de interés será el establecido por Decreto del Gobierno Vasco, a iniciativa de los Departamentos de Hacienda y Finanzas, y Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente. c) El plazo de amortización será de veinte años, más un periodo máximo de tres años de carencia. d) Los términos amortizativos de capital e intereses pagaderos a la Entidad de Crédito serán constantes. e) Los préstamos serán garantizados con hipoteca y, en su caso, con las garantías que puedan exigir a los prestatarios las Entidades de Crédito. 2. La cuantía total del préstamo no podrá exceder en ningún caso de la diferencia entre el coste total de la promoción y las subvenciones que en este Régimen obtenga el promotor. 3. Los préstamos serán concedidos por las Entidades de Crédito, en el marco de los Convenios suscritos por éstas con los Departamentos de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente y Hacienda y Finanzas. A la solicitud de crédito habrá que adjuntar, como mínimo, copia de la calificación provisional, donde se haga constar, entre otros extremos, la financiación de la promoción en Régimen de Financiación Especial y la cuantía del préstamo a la que tiene acceso el promotor de las Viviendas Sociales. 4., Los promotores podrán disponer de hasta el 100 por 100 del total dei préstamo concedido, en función del desarrollo de la inversión y del ritmo de ejecución de las obras, debiendo efectuar la primera disposición del préstamo en un plazo no superior a seis meses desde su formalización, y las siguientes, en n plazos que no excedan de cuatro meses entre uno y otro, salvo que medie causa Justa, decayendo, en caso contrario, en su derecho.Artículo 16.- Subvenciones al Promotor en Régimen de Financiación Especial 1. El Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente podrá conceder idénticas subvenciones, y· con su mismo régimen jurídico, a las reguladas en el artículo 9 de este Decreto, a los promotores de Viviendas Sociales en Régimen de Financiación Especial, estableciéndose las cuantías de las mismas en el Convenio a suscribir entre las partes. 2. Si las viviendas se destinan a arrendamiento, el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco subvencionará al promotor en Régimen de Financiación Especial en la cuantía del 9 por 100 de su precio de venta, cuya tramitación se efectuará, en su caso, conjuntamente con el resto de subvenciones y su percepción anticipada se realizará, a petición del promotor, una vez obtenida la calificación provisional de la promoción. 3. En los supuestos en que el promotor no cumpla lo preceptuado en este Decreto para el Régimen de Financiación Especial y, en su caso, las determinaciones del Convenio suscrito con el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco, en lo referente a cumplimiento de plazos, régimen de uso, circunstancias familiares y niveles de ingresos de los adjudicatarios, u otras que así se recojan en el citado Convenio, será de aplicación lo establecido en el artículo 4 de la presente norma sobre cancelación de préstamos y reintegros de ayudas económicas directas.Artículo 17.- Subsidiaciones al Promotor en Régimen de Financiación Especial 1. El Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente subsidiará los prestamos al promotor en Régimen de Financiación Especial, durante el periodo de carencia en la diferencia entre los intereses de los préstamos al tipo de interés convenido y los que corresponderían a los siguientes tipos de interés subsidiados, que se entenderán siempre como efectivos: a) El 6,5 por 100 anual, cuando las viviendas vayan a ser cedidas en compraventa. b) El 4,5 por 100 anual, cuando las viviendas vayan a ser cedidas en arrendamiento. ' Agotado e l período de carencia sin haber formalizado el correspondiente contrato de compraventa o de arrendamiento, cesará la subsidiación. 2. Si la cesión es en arrendamiento, la subsidiación durante el período de amortización se realizará por la diferencia entre los intereses de los préstamos al tipo de interés convenido y los que corresponderían al tipo al interés del 4,5 por 100 anual, que se entenderá siempre como efectivo. 3. La subsidiación de intereses se realizará de conformidad con lo previsto en los Convenios de Colaboración Financiera que se suscriban con las Entidades de Crédito.Artículo 18.- Tramitación de las medidas de financiación a promotores en Régimen de Financiación Especial 1. Caso de que se haya suscrito Convenio para la promoción de Viviendas Sociales mediante el Régimen de Financiación Especial, deberán recogerse en el mismo, entre otros, los siguientes extremos: a) Plano de actuación y datos urbanísticos de los terrenos. b) Régimen de uso, procedimiento de adjudicación y un modelo de contrato. c) Coste total estimado de la promoción y· se desglose en diferentes conceptos. d) Valor de los terrenos y coste estimado de urbanización. e) Calendario de actuaciones. El promotor, una vez suscrito el Convenio deberá presentar en el plazo de tres meses la solicitud de calificación provisional de las viviendas en la que deberá incluirse, junto con el proyecto básico de edificación, la solicitud de ayudas financieras determinadas en el citado Convenio. 2. La concesión de la calificación provisional posibilitará el accesos a los préstamos cualificados concedidos per las Entidades de Crédito, y deberá hacerse constar en la misma, además de aquellas circunstancias legalmente establecidas, la cuantía y condiciones concretas de la financiación a la que tiene acceso el promotor en este Régimen de Financiación.Artículo 19.- Préstamos al Adquirente en Régimen de Financiación Especial 1. El préstamo al adquirente en primera transmisión de una Vivienda Social promovida en Régimen de Financiación Especial podrá concederse por subrogación en el pago de la carga hipotecaria del préstamo al promotor, o directamente. 2. El préstamo al adquirente por la subrogación a que se refiere el número anterior, se efectuará cuando finalizada la construcción se formalice la adquisición mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa o adjudicación, y producirá los efectos de interrumpir el período de carencia. Mediante la escritura pública de compraventa o adjudicación, el adquirente devendrá titular de la propiedad de la vivienda con las responsabilidades de la hipoteca, debiendo comenzar, a su cargo, la amortización del préstamo hipotecario desde la fecha de la escritura, interrumpiendo el período de carencia. A tal efecto, se notificará la escritura de compraventa a la Entidad de Crédito mediante primera copia de la misma, cuyo importe será satisfecho por el promotor. 3. La concesión directa de los préstamos cualíficados a adquirentes o adjudicatarios de Viviendas Sociales requerirá la formalización del contrato de compraventa o documento de adjudicación, debidamente visado, en escritura pública, además de la cancelación por el promotor, con carácter previo, del préstamo solicitado por el mismo. 4. La cuantía máxima de prestamo por metro cuadrado de superficie útil de vivienda será del 72 por 100 del Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de calificación provisional. Para el cálculo de la cuantía del prestamo correspondiente a trasteros, garajes y otros anejos vinculados se multiplicará, por cada metro cuadrado útil, el 80 por 100 del Módulo (M) ponderado aplicable, vigente por el coeficiente 0,60.Artículo 20.- Subvenciones al Adquirente en Régimen de Financiación Especial l. El Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco subvencionará a los adquirentes de las viviendas promovidas en Régimen de Financiación Especial en primera transmisión, aplicando los siguientes porcentajes a los precios de venta que figuren en el contrato de compraventa: a) Para unidades familiares de hasta dos miembros: 9 por 100. b) Para unidades familiares de tres o cinco miembros: 10 por 100. c) Para unidades familiares de más de cinco miembros: 11 por 100. La cuantía de la subvención podrá verse reducida, a los efectos que la suma de la subvención y el préstamo cualificado no exceda del precio de venta de la vivienda. 2. Las subvenciones del presente artículo serán percibidas por el promotor a través de las Entidades de Crédito que tengan suscrito Convenio de Colaboración Financiera con el Gobierno, una vez efectuada la formalización de la correspondiente escritura de compraventa o documento de adjudicación, y· tendrán como destino disminuir la aportación de los adquirentes en la parte no cubierta por el préstamo. La percepción de subvenciones al adquiriente podrá ser anticipada al promotor, previa certificación de la iniciación de las obras y presentación de contrato de compraventa o documento de adjudicación, deduciéndose la cuantía de la subvención del pago del precio de venta que debe satisfacer el adquirente. Además el promotor deberá garantizar, mediante aval suficiente o contrato de seguro, hasta la entrega de la vivienda y la formalización de la correspondiente escritura de compraventa o adjudicación, la devolución del importe recibido incrementado en los intereses legales correspondientes.Artículo 21.- Subsidiación al adquirente en Régimen de Financiación Especial. El Gobierno Vasco, a través del Departamento de Urbanismo, Vivienda y· Medio Ambiente, subsidiará los tipos de interés del préstamo cualificado al adquirente de Viviendas Sociales en primera transmisión, promovidas en Régimen de Financiación Especial, de forma que el tipo de interés subsidiado, que se entenderá siempre como efectivo, será del 6,5 por 100 anual.Artículo 22.- Requisitos para el acceso a la financiación cualificada para adquirentes en Régimen de Financiación Especial 1. Son requisitos para el acceso por adquirentes de Viviendas Sociales a la financiación cualificada establecida en el Régimen de Financiación Especial, sin perjuicio de lo establecido en los artículos anteriores, los siguientes: a) Tener ingresos familiares anuales ponderados que no superen 2,5 veces el salario mínimo interprofesional aplicable. b) Ser adjudicatario de una vivienda calificada como Vivienda Social, promovida en Régimen de Financiación Especial conforme a las normas de adjudicación del promotor. c) Haber suscrito el oportuno contrato de compraventa o documento de adjudicación, debiendo recoger entre sus claúsulas la obligación de ocupar la vivienda adjudicada en el plazo de un mes a partir de la formalización en escritura pública del citado contrato o documento. d) El precio de venta por metro cuadrado útil de vivienda no excederá del resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de calificación provisional por 0,90. El precio por metro cuadrado útil de trasteros, y de los garajes u otras dependencias vinculadas, no excederá del resultado de multiplicar la cuantía antes señalada por 0,53. 2. El promotor en Régimen de Financiación Especial deberá presentar por cada vivienda ante la Delegación Territorial correspondiente, junto con el contrato de compraventa o documentación de adjudicación para su oportuno visado, la solicitud de financiación firmada por el beneficiario y la documentación necesaria para acreditar las circunstancias personales y familiares de cada beneficiario. El Delegado Territorial del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente dictará la resolución administrativa que corresponda señalando las ayudas financieras a las que tuviere acceso cada beneficiario. 3. En aquellos casos en que se produzca la subrogación en el préstamo al promotor, será éste el que realice ta tramitación correspondiente ante la Entidad de Crédito, adjuntando el contrato de compraventa o documento de adjudicación y· la ;-solución administrativa de reconocimiento de financiación. Si el préstamo es directo será el propio beneficiario el que efectúe la tramitación del mismo.Artículo 23.- Subvenciones en Arrendamientos de Viviendas Sociales promovidas en Régimen Privado 1. Además de las subvenciones establecidas en esta Sección a los promotores de Viviendas Sociales, el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco subvencionará a los promotores en Régimen Privado de Viviendas Sociales, cuya cesión posterior se efectúe en arrendamiento, en iguales cuantías y con el mismo régimen que el establecido en el artículo 12 de la presente norma. 2. La solicitud de la subvención al alquiler se efectuará por el promotor, junto con la presentación del contrato de arrendamiento, y el resto de circunstancias personales familiares que obren en el expediente de adjudicación de viviendas. CAPITULO III. EL REGIMEN JURIDICO DE LAS VIVIENDAS SOCIALESArtículo 24.- Régimen de acceso y uso El régimen do acceso y uso de las Viviendas Sociales podrá ser en: a) Propiedad b) Arrendamiento Excepcionalmente pueden constituirse alojamientos de ocupación temporal que se cederán exclusivamente en precario, siendo de cuenta del precarista los gastos derivados del consumo y uso de los servicios que disfrutenArtículo 25.- Precio de Venta 1 El precio máximo de venta, en primera transmisión, por metro cuadrado de superficie útil de las Viviendas Sociales no podrá superar el resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en la fecha de calificación provisional por 0,90. 2. El precio señalado en el número anterior podrá incrementarse en función de la superficie de trasteros y otros anejos que se transmitan, de forma que el precio por metro cuadrado de superficie útil se calculará multiplicando el 90 por 100 del Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en la fecha de calificación provisional, por el coeficiente 0,53. 3. En los supuestos en que las viviendas hubieran sido adquiridas a terceros, el precio de venta será el de adquisición, al que se añadirán los gastos de rehabilitación, escrituración, declaración de obra nueva y división horizontal si los hubiera, no pudiendo superar el precio de venta por metro cuadrado útil el resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de celebración del contrato de compraventa por el coeficiente 0,90. El precio máximo por metro cuadrado útil de trastero u otros anejos se calculará multiplicando la cantidad anterior por el coeficiente 0,53. 4. El precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil en segundas y posteriores adjudicaciones de Viviendas Sociales no superará el resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de la adjudicación por 0,90, en tanto que el precio máximo por metro cuadrado útil de trastero u otros anejos se calculará multiplicando la cuantía antes señalada por el coeficiente 0,53.Artículo 26.- Renta l. La renta máxima anual de las Viviendas Sociales, no podrá superar el 4,5 por 100 del precio de venta que resulte de aplicación en el momento de celebración del contrato de arrendamiento, pudiendo ser revisada bienalmente en cuantía máxima equivalente a la modificación que en ese periodo experimente el índice de subgrupo 3. 1 a viviendas en alquiler, publicado por el Instituto Nacional de Estadística. 2. En materia de subrogaciones se estará a lo dispuesto en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, debiendo concurrir además en los subrogatarios los requisitos exigidos a los beneficiarios de Viviendas Sociales.Artículo 27.- Beneficiarios Para poder acceder en propiedad o en arrendamiento a una Vivienda Social, las unidades familiares, compuestas por uno o más miembros, deberán acreditar circunstancias de necesidad de vivienda, ingresos familiares anuales ponderados y residencia en los siguientes términos: a) Que los ingresos familiares anuales ponderados de los solicitantes no sean superiores a 2,5 veces el salario mínimo interprofesional. En todo caso los ingresos familiares anuales ponderados no podrán ser inferiores a 1,8 veces el salario mínimo interprofesional si las viviendas se ceden en propiedad y 1 vez el salario mínimo interprofesional si las viviendas se ceden arrendamiento. En este último caso, excepcionalmente, con autorización de la Dirección de Vivienda se podrán adjudicar viviendas en arrendamiento a unidades familiares con ingresos inferiores al mínimo señalado siempre que por el ente promotor se fundamente debidamente. Excepcionalmente el limite superior de ingresos podrá alcanzar 3,5 veces el salario mínimo interprofesional en los términos previstos en el artículo 2 de este Decreto. b) Que los solicitantes de Viviendas Sociales reúnan algunas de las circunstancias de carencia de vivienda establecidas en la Orden de 6 de Mayo de 1988 del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco o normativa que le sustituya. c) Que los solicitantes, o su cónyuge o su conviviente, sean residentes en cualquiera de los Municipios interesados con una antigüedad mínima de seis meses desde el momento de inicio del procedimiento de adjudicación. Asimismo se tendrán en cuenta las situaciones de emigración por razones laborales y las situaciones de trabajo habitual en el Municipio don de se ubique la promoción en los términos previstos en la Orden de 6 de Mayo de 1988 del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco o normativa que le sustituya.Artículo 28.- Ingresos Familiares 1. Los ingresos determinantes para el acceso a una Vivienda Social vendrán referidos a los ingresos familiares anuales ponderados que se determinarán en función de: - Nivel de ingresos brutos, en número de veces el salario mínimo interprofesional, del periodo impositivo que, vencido el plazo de presentación de la declaración o declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que correspondan a la unidad familiar, sea inmeditamente anterior al momento de solicitar una Vivienda Social. - Número de miembros de la unidad familiar, definida ésta como lo hace la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para unidades familiares de más de un miembro. - Area Geográfica donde se halla ubicada la vivienda. - Edad, en unidades familiares constituídas por uno o dos miembros. 2. La ponderación de los ingresos familiares brutos, a que se refiere el número anterior se efectuará de acuerdo con la siguiente fórmula: IFP = IF x N x A x M, siendo: IFP: Cuantía de los ingresos familiares ponderados, en número de veces el salario mínimo interprofesional del año a que corresponda. IF: Cuantía de los ingresos familiares brutos, que serán los obtenidos por la unidad familiar de uno 0 más miembros, en número de veces el salario mínimo interprofesional del año a que corresponda. N: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad familiar y, en su caso, de sus edades, en el momento de solicitar la financiación cualificada. A: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad familiar que aportan al menos el 20 por 100 de los ingresos familiares brutos. M: Coeficiente ponderador igual a la relación porcentual entre el módulo correspondiente al Area Geográfica Homogénea del Estado con menor Módulo, y el Módulo vigente aplicable a la localidad en la que se encuentre ubicada la vivienda objeto de la actuación protegible, conforme a la normativa de la Comunidad Autónoma del País Vasco. 3. En el procedimiento de adjudicación de las Viviendas Sociales deberá establecerse el sistema de cómputo de los ingresos familiares anuales ponderados conforme a lo estipulado en el presente artículo.Artículo 29.- Procedimiento de adjudicación 1. El procedimiento de selección de beneficiarios y de adjudicación de las Viviendas Sociales será el que establezca el promotor de las mismas, que en todo caso habrá de respetar los requisitos señalados en el artículo 27. 2. En aquellos casos en que exista Convenio suscrito entre el promotor y el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, el procedimiento de selección de beneficiarios y adjudicación de Viviendas Sociales deberá ser recogido en los términos del Convenio, determinándose que, en su defecto y en cuanto resulte compatible, se aplicará el procedimiento establecido en la normativa vigente para las viviendas propiedad de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco. Sin perjuicio de lo anterior, en el Convenio se estipularán las fórmulas de colaboración con el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente para Ilevar a cabo el procedimiento de adjudicación. 3. Del número total de viviendas que consta la promoción de Viviendas Sociales, por el promotor de las mismas, podrán excluirse del procedimiento de adjudicación, o de los requisitos mínimos para su adjudicación, aquéllas que se destinen a atender necesidades específicas de viviendas y siempre que cuenten con la autorización del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco.Artículo 30.- Segundas y Posteriores transmisiones de Viviendas Sociales 1. Las Viviendas Sociales sólo podrán transmitirse intervivos, en segunda o posteriores enajenaciones, cuando hayan transcurrido diez años desde la fecha de perfeccionamiento de la adjudicación y siempre que previamente se hayan hecho efectivas la totalidad de las cantidades pendientes de amortización. Excepcionalmente, por especiales circunstancias debidamente justificadas, podrán enajenarse en un plazo inferior, siempre que cuenten con la preceptiva autorización de la Dirección de Vivienda. 2. El precio máximo de venta, en segundas y posteriores transmisiones, por metro cuadrado de superficie útil de las Viviendas Sociales no podrá superar el resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de celebración del contrato de compraventa por 0,90, en tanto que para los anejos vinculados el precio máximo por metro cuadrado útil no podrá superar el resultado de multiplicar la cantidad señalada por 0,53. 3. Los adquirentes de viviendas en segundas o posteriores transmisiones sólo podrán acceder a las Viviendas Sociales cuando verifiquen los requisitos establecidos en el artículo 27 del presente Decreto, si bien en lo referente a los ingresos familiares anuales ponderados, éstos podrán alcanzar hasta 3,5 veces el salario mínimo interprofesional aplicable. A estos efectos los vendedores de Viviendas Sociales deberán presentar, para su correspondiente visado en el órgano administrativo, juntamente con el contrato de compraventa, la documentación acreditativa de que el adquirente de la vivienda reúne las condiciones exigidas para acceder a este tipo de viviendas. 4. Los adquirentes de Viviendas Sociales en segundas o posteriores transmisiones podrán acceder al sistema de financiación regulado en la normativa vigente para la adquisición de vivienda usada. 5. Transcurridos diez años desde la fecha de perfeccionamiento de la adjudicación y siempre que se hayan hecho efectivas las cantidades pendientes de amortización, el titular de una Vivienda Social podrá cederla en arrendamiento por razones justificadas, previa autorización del órgano administrativo correspondiente. Este órgano visará el contrato de arrendamiento, debiendo comprobar que el futuro arrendatario verifica los requisitos para ser beneficiario de una Vivienda Social. La renta máxima anual no po drá superar el 4,5 por 100 del precio de venta que resulte de aplicación en el momento de celebración dei contrato de arrendamiento. CAPITULO IV. EL REGIMEN FINANCIERO EN LA ADQUISICION Y URBANIZACION DE SUELO PARA LA PROMOCION DE VIVIENDAS SOCIALESArtículo 31.- Medidas Financieras 1. Por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco podrá concederse financiación cualificada, en los términos establecidos en el presente Decreto, para la adquisición de suelo, con los gastos de urbanización, que en su caso procedan, al objeto de promover Viviendas Sociales. La financiación podrá extenderse a la realización exclusiva de proyectos de urbanización, pero en ningún caso se protegerán aquellas operaciones que consistan en la adquisición de suelo sin urbanizar que no incorporen el correspondiente proyecto de urbanización. ° 2. El suelo urbanizado se destinará a la promoción de Viviendas Sociales, teniendo esta considera- ción aquellas promociones en las que tan sólo un porcentaje de las viviendas tengan la naturaleza de Viviendas Sociales. 3. Con la autorización de la Dirección de Vivienda los terrenos que hayan sido objeto de financiación, una vez realizadas las obras de urbanización, podrán transmitirse, estando obligado el adquirente a efectuar la promoción en las mismas condiciones a las determinadas para el inicialmente beneficiario de las medidas financieras. 4. Las formas que podrá adoptar la financiación para la adquisición y urbanización de terrenos para la promoción de Viviendas Sociales serán las siguientes: a) Préstamos cualificados directos del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco. h) Préstamos cualificados concedidos por las Entidades de Crédito en las condiciones especificas de los Convenios de Colaboración Financiera suscritos con el Gobierno Vasco, con subsidiación parcial por la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco de los intereses de los mismos. 5. Las operaciones protegidas en materia de suelo se reflejarán en el programa de actuaciones del Departamento en materia de promoción de Viviendas Sociales y podrán ser objeto de Convenio entre el Departamento de Urbanismo, Vivienda y medio Ambiente y el promotor interesado.Artículo 32.- Condiciones del Suelo objeto de la Financiación 1. A los efectos de lo dispuesto en el párrafo primero del articulo anterior, será protegible el suelo que cumpla los siguientes requisitos: a) Que se encuentre clasificado como suelo urbano, urbanizable o apto para la urbanización de acuerdo con lo establecido por e( planeamiento urbanístico aplicable. b) Que se encuentre calificado como residencial. c) Que tenga definidas las determinaciones del artículo 12.2.1 de la vigente Ley de Suelo cuando se trate de terrenos situados en suelo urbano y que tengan Plan Parcial aprobado definitivamente en los demás casos. d) Que se encuentre libre de cargas y gravámenes que imposibiliten su disposición. e) Que, en los casos que se realicen actuaciones de preparación y urbanización, se cuente con Proyecto de Urbanización aprobado o, en su caso, aprobado inicialmente por el Ayuntamiento respectivo, y en el caso de tratarse de suelo urbano, se admitirán igualmente proyectos de obras ordinarias de urbanización que no tengan por objeto desarrollar la totalidad de determinaciones de un Plan de Ordenación. Dichas obras deberán completar la urbanización de los terrenos y deberán tramitarse de conformidad con la legislación de régimen local. 2. El coste total de la operación de adquisición de terrenos, más la realización del proyecto de urbanización y preparación de los mismos, no podrá superar el 15 por 100 del precio total de la promoción de viviendas de protección oficial que conforme al planeamiento pudieran edificarse, desglosándose la cuantía anterior en el 8 por 100 para la adquisición de los terrenos sin urbanizar y en el 7 por 100 para los costes de urbanización, cuando la operación reúna estas características.Artículo 33.- Préstamos a la adquisición y urbanización de suelo para la promoción de Viviendas SocialesI. La Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco concederá un préstamo cualificado a los promotores de Viviendas Sociales para la adquisición y urbanización de suelo en los términos previstos en el artículo 9 de este Decreto, siendo su cuantía máxima del 80 por 100 del coste real de la operación, sin poder superar en ningún caso, por metro cuadrado útil edificable de vivienda y anejos, el 15 por 100 del módulo ponderado aplicable, vigente en el momento de la solicitud de la financiación. La cuantía máxima por metro cuadrado útil edificable se reducirá al 7 por 100 del módulo antes señalado en aquellos casos que la operación protegible consista tan sólo en el proyecto de urbanización. A efectos de calcular los metros cuadrados útiles se dividirán los metros cuadrados construibles permitidos por el planeamiento por el factor 1,25. De la misma forma el plazo máximo de amortización será de 10 años con un período máximo de carencia de 1 año. 2. Asimismo, los promotores de Viviendas Sociales a los efectos de adquisición y urbanización de suelo podrán acceder a los préstamos cualificados regulados en el Régimen de Financiación Especial de este Decreto, señalándose que en relación a la cuantía máxima y al periodo de amortización y de carencia se estará a lo establecido en el número anterior del presente artículo. En este caso el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente podrá efectuar idéntica subsidiación a la establecida en la presente norma para la promoción de Viviendas Sociales en Régimen de Financiación Especial. 3. Para la promoción posterior de las viviendas podrán tramitarse préstamos complementarios a los anteriores. de forma que el total de financiación no exceda de las cuantías señaladas en el presente Decreto. En aquellos casos en que se opte por un préstamo para la promoción de Viviendas Sociales de naturaleza diferente a aquél del que son beneficiarios, será necesario la cancelación de éste con carácter previo a la tramitación del otro préstamo.Artículo 94. - Tramitación 1. Los promotores interesados en la financiación para la adquisición y urbanización de suelo para la promoción de Viviendas Sociales deberán entregar, en el plazo establecido en el Artículo 3 de este Decreto y a los efectos de su inclusión en el programa de actuaciones anual, la siguiente documentación: a) Documento acreditativo de la personalidad del solicitante y, en su caso, de la representación que ostente. b) Descripción de los terrenos objeto de la operación, señalándose, en su caso, las obras de urbanización y preparación de suelo, con desglose especifico de sus presupuestos y del calendario de ejecución de las obras. El proyecto de urbanización o, en su caso, el proyecto de obras ordinarias de urbanización, deberá ser aprobado por el Ayuntamiento correspondiente. c) Certificado del Registro de la Propiedad sobre los siguientes extremos: - Titularidad del dominio del suelo. - Libertad de cargas y gravámenes que puedan representar un obstáculo económico, jurídico o técnico para la ejecución del proyecto. d) Acreditación de la disponibilidad de los terrenos mediante contrato de compraventa, opción de compra, oferta de cesión en propiedad o en derecho de superficie de al menos 50 años o por cualquier otro medio así reconocido en Derecho, incluída certificación sobre inicio del expediente expropiatorio sobre los terrenos en cuestión. e) Certificado expedido por el Ayuntamiento en que se consignen los extremos de los apartados a) b), c) y el del párrafo primero del Artículo 32 de este Decreto. Declaración jurada, promesa o compromiso de destinar el suelo, una vez urbanizado, a la construcción, o a la venta con destino a la construcción de Viviendas Sociales. g) Cualquier otra documentación que, a juicio de la Delegación, se estime oportuna. La presentación del Proyecto de Reparcelación o de Compensación, cuando hayan adquirido firmeza en la vía administrativa, podrá sustituir a los documentos de los apartados d) y e). 2. Una vez incluida la actuación de suelo en el Programa de Actuaciones anual, el reconocimiento de la financiación se podrá efectuar mediante el correspondiente Convenio, si así aparece expresamente previsto en el citado Programa, o mediante resolución del Delegado Territorial del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Territorio Histórico donde se va a realizar la actuación. .Artículo 35.- Formalización y Disposición de los préstamos 1. Una vez reconocida la financiación, bien sea mediante Convenio o mediante resolución administrativa, los promotores podrán acceder a los préstamos que les correspondan, bien ante el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, bien ante las Entidades de Crédito que tengan suscrito Convenio de Colaboración Financiera con el Gobierno Vasco. 2. Para la formalización del préstamo cualificado será preciso, con carácter previo, el otorgamiento de la correspondiente escritura pública del contrato de compraventa o de constitución del derecho de superficie sobre los terrenos objeto de la operación, siempre que en la misma se encuentre incluída la adquisición de los citados terrenos. En los expedientes expropiatarios será preceptiva la realización del acta de pago o la expropiación en su caso, a los efectos de la citada formalización. 3. La parte del préstamo correspondiente a la adquisición de los terrenos podrá disponerse en su totalidad en el momento de formalización del préstamo, en tanto que la parte correspondiente al préstamo para urbanización será dispuesto en su totalidad en función del ritmo de ejecución de las obras.Artículo 36.- Obligaciones del beneficiario 1. La formalización del préstamo para la financiación de operaciones de adquisición y urbanización de terrenos deberá realizarse en un plazo no superior a un año desde la fecha de suscripción del Convenio, o, en su caso, desde la fecha de la resolución administrativa de reconocimiento de la financiación cualificada. 2. En relación al plazo para realizar las obras de urbanización, será preciso señalar las siguientes obligaciones al beneficiario: a) Las obras de urbanización deberán iniciarse dentro del plazo máximo de cuatro meses desde la fecha de formalización del préstamo en escritura pública, y se desarrollarán en el plazo previsto en el calendario de ejecución o, en su caso, en los plazos que se establezcan en el Convenio o resolución administrativa donde se reconozca la posibilidad de acceso a la financiación protegida. b) En todo caso, la fecha de iniciación de las obras deberá acreditarse dentro de los díez días siguientes, ante la Delegación correspondiente, mediante certificación expedida por el técnico director de las obras. c) Cuando las obras no se iniciaran en el plazo previsto o estuvieran paralizadas por tiempo superior a cuatro meses, podrá procederse, salvo supuestos de fuerza mayor o de causas no imputables al beneficiario, a la cancelación y resolución de la financiación cualificada en los términos establecidos en este artículo. d) En el plazo de un mes a partir del vencimiento del término señalado para la ejecución de las obras, los titulares de las mismas justificarán su realización ante la Delegación Territorial del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco mediante certificación final de las obras, expedida por el técnico competente que las hubiera dirigido, con la conformidad del beneficiario en la que se especificará el importe de cada uno de los conceptos de que se componga la ejecución. 2. Asimismo, el promotor debe comprometerse a que la construcción de las viviendas se inicie en un plazo máximo de dos años a partir de la formalización del préstamo cualificado, y a terminarlas en un período máximo de tres años, contados a partir de la expiración del plazo anterior. 3. El incumplimiento de los compromisos adquiridos por los promotores dará lugar a la anulación de todas las medidas de financiación concedidas, mediante la cancelación y amortización de los préstamos y la devolución de las ayudas económicas percibidas más los intereses legales correspondientes.Artículo 37.- Transmisión 1. Los promotores beneficiarios de la financiación podrán transmitir los terrenos urbanizados, incluyendo la obligación de destinar el suelo a promoción de Viviendas Sociales, con autorización de la Dirección de Vivienda. Consumada la transmisión, subsistirá la obligación de cumplimiento de plazos señalados en al artículo anterior y así deberá reflejarse en el negocio jurídico que establezca la transmisión. 2. El precio máximo de venta de suelo, una vez urbanizado, será del 15 por 100 del valor total de las viviendas que de acuerdo con el planeamiento puedan edificarse. 3. El transmitente de los terrenos que haya sido beneficiario de las medidas de financiación recogidas en este Decreto deberá cancelar el préstamo cualificado del que sea titular, a no ser que el adquirente de los citados terrenos se subrogue, con la autorización de la Dirección de Vivienda, en el préstamo inicial con las mismas condiciones en el mismo establecidas.DISPOSICIONES ADICIONALES Primera.- 1. Los promotores de Viviendas Sociales deberán consignar expresamente en los contratos de compraventa que a las transmisiones de las mismas les es de aplicación lo establecido en la Ley 7/1988, de 15 de Abril, de derecho preferente de adquisición en las transmisiones de Viviendas Sociales a favor de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco. 2. Asimismo los promotores de Viviendas Sociales, a excepción de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco, deberán consignar expresamente en los contratos de compraventa los derechos de adquisición preferente, de carácter convencional, en los siguientes términos: a) Derecho de tanteo durante diez años, a contar desde la fecha del contrato de compraventa. Este derecho lo podrá ejercitar el promotor en el plazo de sesenta días naturales, a contar desde el siguiente a aquél en el que se notifique por parte del vendedor en forma fehaciente la decisión de vender adjuntando copia del contrato de compraventa, el precio ofrecido, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del que pretende adquirir la vivienda. b) Derecho de retracto en igual plazo de diez años, con arreglo a lo dispuesto en los artículos 1507 y siguientes del Código Civil. Los derechos señalados en el número 1 de esta Disposición Adicional a favor de la Administración General de la Comunidad Autónoma tendrá carácter preferencial frente a los derechos de tanteo y retracto convencionales que se establezcan en los contratos de compraventa. Segunda.- El tipo de interés del precio aplazado en las viviendas de promoción pública, que será del 6,5 por 100, así como la subsidiación de intereses en los préstamos cualificados tendrá una vigencia de cinco años siendo prorrogable por períodos de otros cinco años, en tanto que la media de los ingresos familiares anuales ponderados de los dos últimos años anteriores al de revisión, no exceda de 3,5 veces la media de los salarios mínimos interprofesionales correspondientes a los años citados. La determinación de los ingresos familiares anuales ponderados para la revisión de la subsidiación requerirá la presentación de la declaración o declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas correspondientes a los dos últimos años dentro del período que se somete a revisión. La citada documentación deberá ser presentada por el adjudicatario durante el trimestre natural inmediatamente posterior al de la última declaración. Si como resultado de la revisión no se produjese la prórroga, el tipo de interés del precio aplazado será el establecido en dicho ejercicio para los préstamos cualificados de promoción de viviendas de protección oficial o el que, en su caso, se establezca administrativamente. Si existe préstamo cualificado en Régimen de Financiación Especial, el tipo de interés será el del Convenio suscrito con las Entidades de Crédito vigente en el momento de autorización administrativa del préstamo. Tercera.- 1. Los coeficientes de ponderación N y A a que se refiere el artículo 31 del presente Decreto, aplicables a la determinación de los ingresos familiares anuales ponderados serán los siguientes: N - Unidades familiares de 1 ó 2 miembros ..... 1,00 - Unidades familiares de 1 ó 2 miembros, cuando todos sus componentes se encuentren en edades no superiores a treinta años o de sesenta y cinco en adelante ........................ 0,95 - Unidades familiares de 3 ó 4 miembros ..... 0,95 - Unidades familiares de 5 ó 6 miembros ..... 0,90 - Unidades familiares de más de 6 miembros .. 0,80 Cuando uno o más miembros de la unidad familiar sean personas con minusvalía, en las condiciones establecidas en el artículo 29.4 de la Ley 44/1978, de 8 de Septiembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas en relación con el Real Decreto 566/ 1987, de 10 de Abril, el coeficiente N aplicable será el del tramo siguiente al que le hubiera correspondido. A - Unidades familiares cuyos ingresos se deben a un solo perceptor ................................................. l,00 - Unidades familiares cuyos ingresos se deben a dos perceptores ..................................................... 0,95 - Unidades familiares cuyos ingresos se deben a tres o más perceptores ....................................... 0,90 2. Los coeficientes de ponderación señalados en el punto anterior, así como la estimación de los ingresos familiares anuales ponderados determinada en el artículo 28 de la presente norma, serán de aplicación a las promociones concertadas de viviendas de protección oficial reguladas por Decreto 53/1988, de 23 de Febrero, del Gobierno Vasco. Excepcionalmente, en las Bases de la convocatoria de la promoción concertada podrá incluirse, además, un nuevo coeficiente de ponderación por localización de la promoción que podrá ser como máximo del 0,833. Cuarta.- 1. Cuando por las disposiciones del presente Decreto la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco ceda suelo a título oneroso, en venta o mediante la constitución de un derecho de superficie, a favor de promotores públicos, incluídas las sociedades públicas adscritas a los mismos que actúen en el área de vivienda, o de promotores privados, al objeto de promover Viviendas Sociales, ésta podrá realizarse de conformidad con lo establecido en la Ley 14/1983, de 27 de Julio, de Patrimonio de Euskadi. Asimismo la cesión podrá ser a título gratuíto, adoptando la forma de subvención en los términos establecidos en el presente Decreto, y sólo podrá realizarse a favor de Entes públicos promotores de Viviendas Sociales, y previa autorización del Consejo de Gobierno. 2. Los beneficios de las promociones concertadas reguladas por el Decreto 53/1988, de 23 de Febrero, del Gobierno Vasco, en aquellos casos en que los promotores sean públicos, podrán determinarse mediante Convenio a suscribir entre el promotor público y el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, señalándose que en relación a las condiciones de cesión de suelo a titulo oneroso será de aplicación lo dispuesto en el párrafo primero del número anterior de la presente disposición. Quinta.- 1. En un expediente de promoción de viviendas de protección oficial, podrá asignarse, a un porcentaje de viviendas el carácter de Viviendas Sociales que en ningún caso podrá ser inferior al 30 por 100 del total de la promoción, siempre que así lo solicite el promotor de la misma en el momento de tramitación de la calificación provisional. 2. Los promotores de Viviendas Sociales en esta modalidad, tendrán acceso a los préstamos cualificados a conceder por las Entidades de Crédito en los términos establecidos en el Convenio de Colaboración Financiera, con las características señaladas en el presente Decreto para la promoción en Régimen de Financiación Especial. 3. Asimismo, los promotores de Viviendas Sociales podrán acceder a las ayudas económicas directas reguladas en el Régimen de Financiación Especial, si bien, en cuanto a las cuantías, habrá que determinarlas a prorrata en función del número de Viviendas Sociales, pudiendo suscribirse un Convenio entre el promotor y el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente para la determinación de la cuantía, y del régimen jurídico de las mismas. 4. La adjudicación de las viviendas promovidas con estas características se realizará conforme a la naturaleza de cada una de ellas, pudiendo los adquirentes de Viviendas Sociales acceder a la financiación establecida para los adquirentes de Viviendas Sociales en Régimen de Financiación Especial. 5. Asimismo el promotor, con carácter previo a la declaración de obra nueva, podrá transmitir las viviendas edificadas que tengan atribuído el carácter de Viviendas Sociales a la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco o a otro Ente público para que efectúe la adjudicación de las mismas. El importe máximo por metro cuadrado útil, a efectos de determinación de la contraprestación por la transmisión de lo edificado, no superará el resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de la calificación provisional, por 0,90 para las viviendas, en tanto que el metro cuadrado útil de anejos vinculados no podrá superar el resultado de multiplicar la cuantía antes señalada por 0,53. 6. Cuando el titular de la promoción sea un Ente público, podrá establecerse, mediante la suscripción del oportuno Convenio, el acceso, en la parte proporcional a las viviendas que tengan la naturaleza de Viviendas Sociales, al régimen de financiación establecido en el presente Decreto para la promoción en Régimen Público. 7. Asimismo, en las promociones concertadas que se impulsen de conformidad con el régimen instituído en el Decreto 53/ 1988, de 23 de Febrero, del Gobierno Vasco, podrá establecerse, en las bases que conformen la promoción, el carácter de Viviendas Sociales de un porcentaje del total de las mismas, de forma que el régimen jurídico y financiero de aplicación será el determinado en el presente Decreto. De esta forma las ayudas económicas directas que se establezcan en esta modalidad por el promotor serán compatibles con el régimen general de beneficios establecido para el régimen de promociones concertadas. Sexta.- 1. Los Entes públicos promotores de Viviendas Sociales podrán encomendar, mediante Convenio, la construcción de las mismas a otro Ente público, incluidas las Sociedades Públicas, así como también la redacción del proyecto que se requiera para tal finalidad. 2. El Convenio se otorgará adjuntando el proyecto básico, que habrá de contener todos los datos y extremos técnicos propios de esta clase de proyecto, y asimismo, el presupuesto general comprensivo de todos los costes y gastos. 3. La construcción o ejecución directa de las obras objeto del Convenio se ajustará a las normas aplicables del Ente público encargado de la misma, señalándose que deberán contar con la autorización y supervisión, en su caso, del Ente público que ostente la titularidad de la promoción. En ningún caso, en el momento de la contratación de las obras, el importe del presupuesto general de las mismas, incluídos el coste del suelo, el de urbanización en su caso, los honorarios de proyecto y dirección de obras, las tasas y demás gastos, podrá exceder del resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de la celebración del Convenio de encargo por 0,90. 4. En el Convenio que se formalice se establecerá la financiación a la que se obliga el Ente público promotor de las viviendas que deberá corresponder con el del presupuesto general del proyecto de ejecución de las obras para su contrato. 5. La financiación podrá ampliarse a las modificaciones de proyecto que sean aprobadas por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco, así como el importe de las revisiones de precios que se efectúen de conformidad con lo establecido en la normativa vigente. 6. En compensación a los servicios, responsabilidades y gastos de gestión que el encargo les pueda comportar, el Ente o Sociedad Pública que efectúe las obras podrá percibir hasta un 5 por 100 del coste total del presupuesto general del proyecto, que podrá percibirse anticipadamente en el momento de la suscripción del Convenio, en los términos que en el mismo se establezcan. Séptimo.- 1. El volumen total de préstamos y ayudas económicas directas a que se compromete la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco en el programa anual de actuaciones no podrá superar los créditos consignados en la Ley de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma del País Vasco en el referido ejercicio, o los créditos que resulten de su actualización en el caso de que se efectuen transferencias de crédito, conforme a lo estipulado en la Ley 31/1983, de 20 de Diciembre, de Régimen Presupuestario de Euskadi. 2. Los Departamentos de Hacienda y Finanzas, y Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco fijarán anualmente, y de forma conjunta, el volumen de recursos a convenir con las Entidades de Crédito en relación al Régimen de Financiación Especial establecido en este Decreto.DISPOSICIONES TRANSITORlAS Primera.- Las disposiciones del presente Decreto serán de aplicación a las Viviendas Sociales cuya solicitud de calificación provisional se efectúe con posterioridad a su entrada en vigor, señalándose, no obstante, que lo dispuesto para segundas y posteriores transmisiones de Viviendas Sociales y cestones en arrendamiento, será de aplicación a la totalidad de las que se efectúen a partir de la vigencia de esta norma, incluídas las calificadas como viviendas de protección oficial de promoción pública. Segunda.- 1. La determinación de las actuaciones protegibles para el año 1990, que accederán a la financiación cualificada establecida en el presente Decreto, se efectuará por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente sin elaboración previa de programa de actuaciones. 2. Para la elaboración del programa de actuaciones para el año 1991, el plazo para la presentación de solicitudes se ampliará hasta el 30 de Septiembre de 1990, debiendo aprobarse el programa anual de actuaciones para ese ejercicio por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente con anterioridad al 30 de Noviembre de 1990.DISPOSICIONES FINALES Primera.- No serán de aplicación en el ámbito de la Comunidad Autónoma del País Vasco aquellas disposiciones de igual o inferior rango que se opongan, contradigan o resulten incompatibles con lo dispuesto en el presente Decreto. Segunda.- El Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco podrá dictar, en el marco de sus competencias, cuantas disposiciones sean precisas para la ejecución y desarrollo del presente Decreto. Tercera.- El presente Decreto entrará en vigor el mismo día de su publicación en el Boletín Oficial del País Vasco. Dado en Vitoria-Gasteiz, a 19 de junio de 1990. El Lehendakari, JOSE ANTONlO ARUANZA GARRO, El Consejero de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, JOSE MIGUEL MARTIN HERRERA.

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DECRETO 167/1990, de 19 de junio, de medidas financieras y régimen jurídico de las viviendas sociales.

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