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Tradicionalmente, el Gobierno Vasco en el ámbito competencial que le corresponde en materia de vivienda ha venido regulando su función coordinadora y de impulso de la planificación de las viviendas sociales definiendo las medidas financieras precisas para lograr tal objetivo. La situación actual del mercado de la vivienda en la Comunidad Autónoma del Pais Vasco aconseja mantener, e incluso aumentar, la promoción de viviendas sociales con objeto de dar cumplimiento al mandato constitucional de proporcionar una vivienda digna y adecuada a todos los ciudadanos, posibilitando su acceso a los sectores de la población menos favorecidos económicamente. Con objeto de facilitar el cometido de esta tarea en el presente Decreto se unifica en un solo texto normativo la dispersa regulación que existía en esta materia, consistente en el Decreto 90/1988, de 12 de abril, sobre viviendas de protección oficial de promoción pública propiedad de la Administración de la Comunidad Autónoma del Pais Vasco, Decreto 148/1989, de 27 de junio, de enajenación de viviendas de protección oficial de promoción pública propiedad de la Administración de la Comunidad Autónoma del Pais Vasco a las Diputaciones Forales de los Territorios Históricos y Decreto 167/1990, de 19 de junio, de medidas financieras y régimen jurídico de las viviendas sociales. Asimismo en el proceso de fusión de esta normativa se desarrollan y potencian importantes figuras que habían sido escasamente reguladas, tales como el régimen de acceso o uso de las viviendas sociales en derecho de superficie o la revisión del tipo de interés del precio aplazado o subsidiación de intereses de los préstamos para su adquisición, y se introducen correcciones técnicas y mejoras que vienen a subsanar deficiencias detectadas en su aplicación. Por último se han introducido novedades producidas por la reciente aprobación de legislación incidente en la materia, tal como la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de las Administraciones Públicas y del procedimiento administrativo común, la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido y el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. En su virtud a propuesta de los Consejeros de Economía y Hacienda y de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, y previa deliberación y aprobación del Consejo de Gobierno en su reunión de 20 de abril de 1993. DISPONGO: CAPITULO IDISPOSICIONES GENERALESArtículo 1.- Objeto y Ambito. 1.- Es objeto del presente Decreto regular las medidas financieras y el régimen jurídico articulado por la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco para impulsar las actuaciones de promoción, construcción, adquisición, uso y aprovechamiento de las viviendas sociales que se realicen en el ámbito de la Comunidad Autónoma, con inclusión de las actuaciones de adquisición, preparación y urbanización de suelo que se precisen a tales efectos. 2.- Asimismo, se establecen las líneas generales del procedimiento de adjudicación de las viviendas sociales a sus solicitantes así como las particulares relaciones entre las distintas Administraciones Públicas de la Comunidad Autónoma con objeto de satisfacer el objetivo común de posibilitar el acceso de los ciudadanos a una vivienda digna y adecuada a sus necesidades.Artículo 2.- Concepto de viviendas sociales. 1.- Tendrán la consideración de viviendas sociales o viviendas de régimen especial aquellas viviendas de protección oficial destinadas a los sectores sociales con menores niveles de ingresos, y con precios de venta y renta máximos inferiores a los establecidos en el régimen general de aplicación para las viviendas de protección oficial, debiendo por lo tanto concurrir en las mismas las siguientes características: a) Que el destino de las viviendas se reserve a aquellas unidades convivenciales cuyos ingresos anuales ponderados no superen 2,5 veces el salario mínimo interprofesional aplicable. b) Que el precio de las viviendas por metro cuadrado útil, cuando se adjudiquen en propiedad, usufructo o derecho de superficie, sea como máximo el resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de calificación provisional, por el coeficiente 0,90, y que la renta máxima anual, caso de que las viviendas se cedan en arrendamiento, sea del 4,5 por 100 del precio de venta. c) Que el precio de trasteros, garajes y otros anejos que se transmitan, sea como máximo el resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable vigente en el momento de calificación provisional, por los coeficientes 0,90 y 0,53. d) Que en la calificación provisional concedida por el órgano competente se señale expresamente su carácter de viviendas sociales, y su sometimiento al régimen jurídico establecido en el presente Decreto. e) Que tengan reconocida la posibilidad de acceso a las medidas financieras en este Decreto establecidas. 2.- La promoción de viviendas sociales será efectuada preferentemente por promotores públicos, sin perjuicio de que, en los términos previstos en esta norma, sea efectuada por promotores privados. Tendrán la consideración de promotores públicos los entes públicos territoriales de la Comunidad Autónoma del País Vasco y aquellas personas jurídicas de derecho público o privado pertenecientes al sector público de la Comunidad Autónoma del País Vasco. A estos efectos se entenderá por persona jurídica de derecho privado, perteneciente al sector público, aquélla en cuyo capital sea mayoritaria la participación directa o indirecta de una o varias Administraciones públicas. 3.- Calificada definitivamente una vivienda de protección oficial como vivienda social, no podrá ser objeto de descalificación. 4.- Excepcionalmente y por acuerdo expreso del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco, podrá extenderse el régimen jurídico de las viviendas sociales, incluidas las medidas de financiación que éste conlleva, a operaciones de adquisición y promoción de viviendas de superficie útil igual o inferior a 90 metros cuadrados en aquellos municipios que por sus necesidades así lo justifiquen, siempre que el destino de las viviendas se reserve a beneficiarios cuyos ingresos anuales ponderados no superen 3,5 veces el salario mínimo interprofesional aplicable y su precio de adjudicación por metro cuadrado útil sea como máximo el resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de otorgarse la calificación provisional por 1,10, no pudiendo exceder el precio de adjudicación por metro cuadrado útil de los trasteros, garajes y demás anejos del resultado de multiplicar el módulo ponderado citado por 0,53.Artículo 3.- Planificación y programación. 1.- El Gobierno Vasco, a través del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, establecerá los planes y programas anuales de promoción de viviendas sociales de la Comunidad Autónoma del País Vasco, atendiendo a las necesidades derivadas de las peticiones de los entes públicos territoriales del País Vasco. 2.- Las peticiones efectuadas por los citados entes públicos deberán contener como mínimo, para cada promoción, los siguientes extremos: - Identificación del promotor. - Documentación demostrativa de la disponibilidad de los terrenos objeto de la promoción, mediante contrato de compraventa, opción de compra, constitución de un derecho de superficie o cualquier otro documento justificativo. - Calificación y clasificación del suelo, y estado del planeamiento. - Delimitación territorial de la actuación proyectada, con señalamiento de los municipios interesados. - Descripción de la actuación, con señalamiento de la edificabilidad, número de viviendas y número de plantas. - Régimen de financiación. - Régimen de uso. - Coste y anualidades previstas. 3.- La Dirección de Vivienda y Arquitectura recibirá solicitudes de los entes públicos territoriales hasta el 30 de mayo del año inmediatamente anterior a aquél en que se pretendan acometer las actuaciones, para que, a través de la documentación recibida, pueda analizarse la viabilidad de las actuaciones previstas. Asimismo la Dirección de Vivienda y Arquitectura recibirá de las Diputaciones Forales información sobre las necesidades de viviendas sociales con destino a personas de la tercera edad a efectos de lo establecido en el Capítulo VI del presente Decreto. 4.- Para la elaboración de los programas anuales se tendrán en consideración los siguientes criterios preferentes: a) Que los municipios tengan problemas de infravivienda. b) Que los municipios cuenten con planeamiento urbano adaptado y revisado. c) Que la estructura de costes de suelo y urbanización los haga aptos para la promoción de viviendas sociales. d) Que el Ayuntamiento en la solicitud realice propuesta cuantificada de su aportación financiera en la promoción de viviendas sociales. e) Cualesquiera otros que pueda estipular el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente. El programa anual de actuaciones en materia de promoción de viviendas sociales será aprobado por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco antes del 30 de septiembre del año en que se han recibido las solicitudes. 5.- Excepcionalmente y siempre que exista consignación presupuestaria, a propuesta de la Dirección de Vivienda y Arquitectura, podrán protegerse actuaciones de promoción de viviendas sociales aunque la solicitud se haya recibido con posterioridad a la fecha límite señalada en el número 3 de este artículo. 6.- La ejecución del programa de actuaciones anual, si así se recoge expresamente en el mismo, se realizará mediante la formalización de los Convenios correspondientes en los términos previstos en el presente Decreto. 7.- El conjunto de actuaciones referidas a un municipio determinado podrá ser objeto, con carácter previo a la elaboración definitiva del programa de actuaciones públicas, de un acuerdo-marco a suscribir entre el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente y el Ayuntamiento interesado en el que se plasmen los acuerdos que alcancen ambas Administraciones en el Municipio. En dicho acuerdo-marco, atendiendo las necesidades concretas de un Municipio, podrán adoptarse acuerdos que encuentren plasmación en programas de actuaciones posteriores al que se encuentre en elaboración.Artículo 4.- Financiación para la promoción, construcción, adquisición, aprovechamiento y uso de las viviendas sociales. 1.- La financiación de la promoción, construcción, adquisición, aprovechamiento y uso de las viviendas sociales se realizará en los términos previstos en el presente Decreto por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, sin perjuicio de la aportación financiera de otros entes, públicos o no, que intervengan en las actuaciones. La aportación financiera de otros entes públicos distintos de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco, podrá determinarse en un convenio a suscribir con el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco en el que especificarán las respectivas aportaciones dentro de las medidas de financiación establecidas en esta norma. Alternativamente a la financiación que se realice con cargo a recursos propios, podrá accederse al sistema de préstamos cualificados contemplados en la normativa vigente en materia de promoción de viviendas de protección oficial, y especialmente al régimen privado mediante convenio que desarrolla este Decreto. 2.- Las medidas financieras que aporta la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco podrán adoptar las siguientes formas: a) Préstamos cualificados directos del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, en las condiciones específicas que se estipulen en los convenios con entes públicos. b) Préstamos cualificados de las entidades de crédito, al tipo de interés que se fije en el correspondiente convenio de colaboración financiera. c) Ayudas económicas directas: - Subvenciones a fondo perdido otorgadas por la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco, pudiendo ser monetarias o en especie, mediante la aportación de suelo, entrega de proyecto o en cualquier otra forma que se determine. La cesión de suelo a título gratuito, bien en propiedad, bien mediante la constitución de derecho de superficie sólo podrá adoptarse a favor de promotores públicos de viviendas sociales. - Subsidiación parcial por la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco de los intereses de los préstamos cualificados concedidos por las entidades de crédito. d) Cualquier otra que pueda establecer el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco, mediante Orden, teniendo en cuenta el desarrollo y ejecución de lo dispuesto en la presente norma. 3.- En los casos en que no exista subvención en concepto de suelo, cualquiera de los entes públicos o privados interesados en la promoción de las viviendas sociales, podrá efectuar la cesión de suelo al promotor a título oneroso, bien en propiedad, bien mediante la constitución de un derecho de superficie por el plazo máximo legalmente establecido pudiendo consistir la contraprestación no sólo en una cantidad de dinero sino también en viviendas y locales resultantes de la promoción, en la forma que se establezca en el convenio que se suscriba. 4.- Para la obtención de los préstamos cualificados concedidos por las entidades de crédito, así como para la tramitación de las subsidiaciones de intereses que en su caso correspondan, se suscribirá anualmente entre el Gobierno Vasco y las referidas entidades el correspondiente convenio de colaboración financiera. 5.- El tipo de interés del precio aplazado de las viviendas sociales promovidas en régimen público, así como la subsidiación de intereses de los préstamos cualificados para adquisición de viviendas sociales tendrán una vigencia de 5 años, pudiendo ser prorrogados o modificados al alza, así como cancelada la subsidiación, mediante resolución administrativa expresa del órgano competente para concederlos durante otros tres periodos de igual duración, para lo que dentro del quinto año de cada periodo se revisarán las circunstancias subjetivas de los adjudicatarios. La determinación de los ingresos anuales ponderados para la revisión del tipo de interés del precio aplazado o de la subsidiación requerirá la presentación de las declaraciones del impuesto sobre la renta de las persona físicas correspondientes a los dos últimos años dentro del período que se somete a revisión. La citada documentación deberá ser presentada por el adjudicatario durante el trimestre natural inmediatamente posterior al de la última declaración. A efectos de prórroga del tipo de interés del precio aplazado y de la subsidiación del interés en los préstamos cualificados, se considerará la media de los ingresos ponderados del beneficiario de los dos últimos años anteriores al de la revisión, que no deberá exceder de 3,5 veces la media de los salarios mínimos interprofesionales correspondientes a los citados años. La superación del citado límite y siempre que la media de los ingresos no exceda de 6 veces la media de los salarios mínimos interprofesionales correspondientes, dará lugar a la modificación al alza del tipo de interés del precio aplazado o de la subsidiación de intereses en los préstamos cualificados en las siguientes condiciones: a) Beneficiarios con ingresos ponderados que no excedan de 4 veces la media de los salarios mínimos interprofesionales correspondientes a los dos últimos años anteriores al de la revisión: 7,5 por 100 de interés efectivo anual. b) Beneficiarios con ingresos ponderados que no excedan de 5 veces la media de los salarios mínimos interprofesionales correspondientes a los dos últimos años anteriores al de la revisión: 9,5 por 100 de interés efectivo anual. c) Beneficiarios con ingresos ponderados que no excedan de 6 veces la media de los salarios mínimos interprofesionales correspondientes a los dos últimos años anteriores al de la revisión: 11 por 100 de interés efectivo anual. Si como resultado de la revisión se observase la superación de este último límite, el tipo de interés del precio aplazado y del préstamo cualificado, será el del convenio suscrito con las entidades de crédito vigente en el momento de escrituración de la transmisión de la vivienda y de autorización administrativa del préstamo, respectivamente. Dicho tipo de interés revisado será de aplicación al resto de la vigencia del préstamo y del aplazamiento del precio. 6.- El incumplimiento del destino de la financiación, así como de cualquier otro condicionante derivado de la aplicación de este Decreto, originará la cancelación y amortización de los préstamos, así como la devoluciónde las ayudas económicas directas percibidas más los intereses legales correspondientes, todo ello conforme al procedimiento establecido en el Decreto 681/1991, de 17 de diciembre, por el que se regula el régimen general de garantías y reintegros de las subvenciones con cargo a los Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de Euskadi y se establecen los requisitos, régimen y obligaciones de las Entidades Colaboradoras que participan en su gestión. 7.- La utilización de la financiación cualificada por promotores o adquirentes contraviniendo lo dispuesto en el presente Decreto constituirá la infracción muy grave prevista en el artículo 56, anteúltimo párrafo, del Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre.Artículo 5.- Regímenes de promoción de viviendas sociales en función de la naturaleza de las fuentes de financiación. La promoción de viviendas sociales según la naturaleza de las fuentes de financiación a las que puede acogerse el promotor adoptará las siguientes formas: a) Promoción de viviendas sociales mediante financiación exclusiva de recursos de los entes públicos, únicos entes que acometerán este tipo de promoción, y que recibirá la denominación de promoción de viviendas sociales en régimen público. b) Promoción de viviendas sociales mediante financiación total o parcial de recursos privados, especialmente préstamos cualificados de las entidades de crédito, que recibirá la denominación de promoción de viviendas sociales en régimen privado. CAPITULO II EL REGIMEN FINANCIERO DE LAS VIVIENDAS SOCIALES. Sección 1.ª.- Las viviendas sociales promovidas con recursos propios de los entes públicos: El régimen público.Artículo 6.- Clasificación. 1.- La promoción de viviendas sociales, con cargo exclusivamente a recursos propios de los entes públicos, podrá ser realizada de los modos siguientes: a) Promoción directa efectuada por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco o por cualquier otro ente público de la Comunidad Autónoma del País Vasco titular de la promoción. b) Promoción mediante convenio entre el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente y el ente público interesado, incluidas las sociedades públicas constituidas al efecto. 2.- La Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco, siempre que se acrediten razones de urgente necesidad de vivienda y que éstas no puedan ser satisfechas por las vías ordinarias de promoción, podrá adquirir, en los términos previstos en la Ley 14/1983, de 27 de julio, de patrimonio de Euskadi, por contratación directa y mediante Orden del Consejero de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, viviendas y anejos vinculados promovidos por terceros, en fase de proyecto, en construcción o terminados, siempre que cumplan las condiciones de superficie, diseño y calidad exigidas para las viviendas de protección oficial, y cuyo precio de adquisición por metro cuadrado de superficie útil, sea igual o inferior al 90 por 100 del Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de la terminación de las obras o en el momento de la adquisición, si ésta tiene lugar con posterioridad a su terminación. El precio de adquisición por metro cuadrado útil de anejo vinculado se calculará multiplicando la cuantía anterior por el coeficiente 0,53. Las viviendas así adquiridas deberán ser calificadas por el órgano administrativo correspondiente como viviendas sociales. 3.- La adquisición de viviendas podrá ser efectuada por cualquier otro ente público de la Comunidad Autónoma del País Vasco en los términos previstos en el número anterior de este artículo, pudiendo acceder a la financiación establecida en el presente Decreto mediante la suscripción del correspondiente convenio con el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco que ha de recoger, entre otros, los siguientes extremos: - Motivación de la operación de adquisición. - Descripción de las viviendas que se adquieren, con la especificación de que se encuentren libres de cargas y gravámenes. - Descripción del diseño, calidad y condiciones de habitabilidad de las viviendas, adjuntando informe de los servicios técnicos de la Delegación Territorial correspondiente del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente. - Régimen de acceso y uso de las viviendas. - Requisitos que han de verificar los adjudicatarios de las viviendas una vez que hayan sido adquiridas. - Aportación financiera del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco.Artículo 7.- Promoción directa. 1.- Cuando la promoción de viviendas sociales en régimen público se lleve a cabo directamente por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco corresponderá a éste la gestión completa de la promoción, así como la financiación en su totalidad de la ejecución de las obras. Corresponderá al Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco la supervisión y aprobación de los proyectos de construcción, así como la vigilancia e inspección respecto de la ejecución de las obras, y la recepción final de las mismas. 2.- Asimismo, cuando el titular de la promoción sea un Ayuntamiento u otro Ente público, le corresponderán a éste las obligaciones y prerrogativas atribuidas en el número anterior al Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente. 3.- Los entes públicos promotores de viviendas sociales podrán encomendar, mediante convenio, la construcción de las mismas a otro Ente público, incluidas las Sociedades Públicas, así como también la redacción del proyecto de ejecución que se requiera para tal finalidad. El convenio se otorgará adjuntando el proyecto básico, que habrá de contener todos los datos y extremos técnicos propios de esta clase de proyecto, y asimismo, el presupuesto general comprensivo de todos los costes y gastos. La contratación o ejecución directa de las obras objeto del convenio se ajustará a las normas aplicables al ente público encargado de la misma, señalándose que deberán contar con la autorización y supervisión, en su caso, del ente público que ostente la titularidad de la promoción. En ningún caso, en el momento de la contratación de las obras, el importe del presupuesto general de las mismas, incluidos el coste del suelo, el de urbanización, los honorarios de proyecto y dirección de obras, las tasas y demás gastos, podrá exceder del resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de la celebración del convenio por 0,90. En el convenio que se formalice se establecerá la financiación a la que se obliga el ente público promotor de las viviendas que se deberá corresponder con el presupuesto general del proyecto de ejecución de las obras. La financiación podrá ampliarse a las modificaciones de proyecto que sean aprobadas por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco, así como al importe de las revisiones de precios que se efectúen de conformidad con lo establecido en la normativa vigente. En compensación a los servicios, responsabilidades y gastos de gestión que el encargo les pueda comportar, el ente o sociedad pública que efectúe las obras podrá percibir hasta un 5 por 100 del coste total del presupuesto general del proyecto, que podrá percibirse anticipadamente en el momento de la suscripción del convenio, en los términos que en el mismo se establezcan.Artículo 8.- Promoción mediante convenio. 1.- El Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente podrá suscribir convenios para la promoción de viviendas sociales en Régimen Público, además de con la sociedad pública perteneciente a la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco que actúa en el área de vivienda, con los entes territoriales de la Comunidad Autónoma y con los entes públicos dependientes de aquéllos, incluidas las sociedades públicas, en aquellos casos que por su interés o por su urgente necesidad aconsejen este tipo de modalidad de promoción. 2.- Cada convenio que se suscriba por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco con el ente público correspondiente deberá contener, al menos, las siguientes especificaciones: a) Determinación del titular de la promoción. b) Determinación del suelo sobre el que han de construirse los edificios, así como sus características urbanísticas y régimen de cesión de suelo si éste se produce. c) Determinación de las características y tipos de las viviendas, equipamientos y urbanización objeto de la promoción pública. d) Calendario de actuaciones. e) Determinación de las respectivas aportaciones de cada ente público suscribiente a la promoción. f) Determinación del régimen de uso y procedimiento de adjudicación de las viviendas. g) Medidas financieras de la promoción. 3.- Al titular de la promoción le corresponderá la tramitación necesaria para la contratación y realización de las obras, y para la contratación de la dirección de las mismas, así como al abono de pagos al contratista, pagos de honorarios y otros pagos que puedan originarse.narse. 4.- En aquellos casos en los que no se contemple subvención en concepto de suelo y en los que el Ente público que no resulte titular de la promoción aporte suelo de su propiedad para la promoción de viviendas sociales, esta cesión se efectuará en los términos a que se refiere el artículo 4 de este Decreto.Artículo 9.- Financiación en la promoción mediante convenio. 1.- La financiación que el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco acuerde en la promoción de viviendas sociales mediante convenio podrá adoptar alguna de las siguientes formas: a) Préstamos directos del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco. b) Ayudas económicas directas. 2.- Los préstamos directos concedidos por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco tendrán las siguientes características: a) La cuantía máxima por metro cuadrado útil de vivienda y anejo vinculado será del 50 por 100 de su precio de adjudicación o venta, si las viviendas promovidas se ceden en propiedad, usufructo o derecho de superficie, elevándose al 70 por 100 del teórico precio de adjudicación o venta si se ceden en arrendamiento. b) El tipo de interés anual durante toda la vida del préstamo será del 5 por 100 efectivo anual, cuando las viviendas resultantes de la promoción se adjudiquen en propiedad, usufructo o derecho de superficie, y del 4 por 100 efectivo anual, cuando se adjudiquen en arrendamiento. No obstante, en aquellos casos en que se haya agotado el período de carencia sin haber formalizado el correspondiente contrato de adjudicación, el tipo de interés se modificará de forma que sea el establecido en el convenio de colaboración financiera del año en que concluye el período de carencia para los préstamos cualificados concedidos por las entidades de crédito a los promotores de viviendas de protección oficial. c) El plazo máximo de amortización será de veinte años, más un período máximo de carencia de tres años. d) Los pagos serán anuales con términos amortizativos constantes. e) El pago del préstamo será garantizado con hipoteca sobre la promoción, o en su caso, con las garantías que pudiera exigir la Administración General de la Comunidad Autónoma. En este sentido podrá construirse primera hipoteca a favor de la Comunidad Autónoma del País Vasco sobre aquellos bienes inmuebles que acrediten un valor equivalente al del importe a que pudiera ascender la deuda, incluidos los gastos y costas que correspondan, y sobre los que el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente autorice su constitución. Se podrán igualmente garantizar la devolución del importe a que pudiera ascender la deuda y el destino del préstamo concedido, afectando y comprometiendo los ingresos que el promotor público considere convenientes y que a juicio del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente sean bastantes para cubrir el importe antes señalado. En cada uno de los convenios que se suscriban se determinará la forma de tramitación, concesión, formalización y disposición de los préstamos, pudiendo alcanzar la disposición hasta el total del préstamo concedido. 3.- El Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco podrá conceder las siguientes subvenciones: a) Hasta el 100 por 100 de los costes de adquisición de suelo y urbanización, en compensación por los gastos realizados por el promotor por dichos conceptos y dentro de los límites establecidos en la legislación vigente en materia de viviendas de protección oficial. En todo caso esta subvención será compatible con las ayudas económicas establecidas en la normativa autonómica y foral, sobre financiación de actuaciones protegibles en materia de suelo con destino preferente a la promoción de viviendas de protección oficial, si bien se verá reducida en cuantía equivalente a la del préstamo cualificado concedido en función de esta normativa. b) Hasta el 50 por 100 del coste total de asistencia técnica, considerando como tal los costes de redacción del proyecto de edificación y de la dirección de obra. c) Hasta el 5 por 100 del coste total de la promoción para gastos de publicidad, avales, gastos financieros y demás gastos de promoción, incluidos en su caso gastos de gestión de la cooperativa. Las subvenciones económicas podrán ser sustituidas por aportaciones en especie, incluida la aportación de suelo a título gratuito, en los términos que se establecen en este Decreto, así como en el convenio que se suscriba. 4.- La percepción de las subvenciones al promotor se realizará de la siguiente forma: a) La subvención correspondiente a suelo se hará efectiva contra presentación de certificación registral donde se haga constar la titularidad del suelo por el ente público promotor. b) El abono de la subvención relativa al coste de urbanización de la promoción se realizará contra presentación en el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco de la correspondiente certificación de realización de obra. c) El abono de la subvención, relativa a la financiación del proyecto de edificación y de urbanización por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, se realizará en el momento que se acredite su coste mediante la correspondiente minuta; el abono relativo al coste de dirección de obra se realizará contra la presentación de la correspondiente minuta y siempre que se acredite mediante certificación final de obra la finalización de la misma. d) El abono de la subvención relativa a los gastos de promoción se realizará a petición del promotor público, una vez obtenida la calificación provisional de la promoción. 5.- Las subvenciones podrán ser percibidas por parte de los promotores con antelación a los plazos establecidos en este artículo siempre que garanticen suficientemente, mediante aval o contrato de seguro, en caso de incumplimiento, la devolución de los importes recibidos incrementados con los intereses legales correspondientes. El montante de subvenciones, que se calculan sobre el coste estimado total de la promoción se verá reducido proporcionalmente en aquellos casos en que el coste final de obra sea inferior, debiendo presentar en el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco la certificación final de obra del facultativo-director de la promoción en la que debe figurar necesariamente el costo total de la promoción. 6.- La cuantía total del préstamo no podrá exceder en ningún caso de la diferencia entre el coste total de la promoción y las subvenciones que le sean concedidas al promotor.Artículo 10.- Financiación mediante convenio para la adquisición por entes públicos de viviendas para su calificación como viviendas sociales. 1.- Para la adquisición de viviendas el ente público adquirente podrá percibir un préstamo directo del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco en las condiciones establecidas en el artículo anterior, señalándose no obstante que su cuantía no podrá exceder del 50 por 100 del precio de venta de las viviendas y anejos vinculados si las viviendas adquiridas se ceden con posterioridad en propiedad, usufructo o derecho de superficie, elevándose al 70 por 100 del teórico precio de venta si se ceden en arrendamiento. 2.- La disposición del préstamo por parte de los entes públicos adquirentes será para cada operación de adquisición que se realice, y se hará efectiva contra la presentación de la correspondiente certificación de gasto, constituyendo su importe el precio de la adquisición que conste en la escritura pública de compraventa, los impuestos que se originen y otros gastos, debidamente justificados, que se satisfagan. 3.- Si como resultado de la valoración de los informes técnicos en las viviendas que se adquieren, se tienen que efectuar intervenciones de rehabilitación, y por la naturaleza de las mismas el conjunto de la operación de adquisición-rehabilitación es una actuación protegida en los términos establecidos en la normativa vigente, la financiación cualificada a la que tendrá acceso el ente público adquirente será la que determine la citada normativa. En aquellos supuestos en los que el conjunto de la operación no tenga la consideración de actuación protegida de rehabilitación, los entes públicos adquirentes podrán, complementariamente a la financiación aquí establecida, acceder a las ayudas financieras previstas para actuaciones protegidas de rehabilitación. 4.- Las condiciones, cuantías y forma de percepción de las ayudas financieras, se determinarán, para cada caso concreto, en los convenios a suscribir por el ente público adquirente de las viviendas y el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco.Artículo 11.- Financiación a adquirentes de viviendas sociales promovidas en régimen público. 1.- Sin perjuicio de las medidas de financiación que se puedan establecer en disposiciones que se dicten en desarrollo de este Decreto, la enajenación de estas viviendas en primera transmisión se realizará mediante aplazamiento de la totalidad del pago del precio de la vivienda que se adquiere. 2.- El precio aplazado tendrá la consideración de préstamo con interés, con un tipo de interés del 5 por 100 efectivo anual, con un plazo máximo de amortización de veinte anualidades y cuotas constantes. 3.- El precio aplazado se garantizará mediante condición resolutoria por falta de pago de alguna de las cantidades aplazadas en el vencimiento convenido, constitución de hipoteca o mediante cualquier otra garantía a elección del ente público titular de la promoción. 4.- En aquellos casos en que la promoción se haya realizado mediante convenio, y el promotor haya sido beneficiario de un préstamo directo de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco, éste deberá ser cancelado con carácter previo a la transmisión de las viviendas, a no ser que, excepcionalmente y con autorización de la Dirección de Planificación y Gestión Financiera, puedan subrogarse los adquirentes en el citado préstamo sin que proceda por lo tanto el aplazamiento del pago antes reseñado.Artículo 12.- Subvenciones en arrendamientos de viviendas sociales promovidas en régimen público. 1.- Junto a las subvenciones establecidas a la promoción de viviendas sociales, el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco subvencionará a los inquilinos de viviendas sociales promovidas por entes públicos. La subvención, que producirá una reducción de la renta mensual a los arrendatarios, se calculará aplicando los siguientes porcentajes, según los ingresos anuales ponderados de los arrendatarios, a la renta mensual que en cada caso corresponda: a) 10 por 100 para unidades convivenciales con ingresos anuales ponderados que se encuentren entre 1,5 y 1,8 veces el salario mínimo interprofesional. b) 20 por 100 para unidades convivenciales con ingresos anuales ponderados que se encuentren entre 1 y 1,5 veces el salario mínimo interprofesional. c) 35 por 100 para unidades convivenciales con ingresos anuales ponderados inferiores al salario mínimo interprofesional. 2.- La concesión de subvenciones para el arrendamiento de viviendas sociales se realizará con carácter anual mediante resolución del Delegado Territorial del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del territorio que corresponda, a instancias del ente público promotor de las viviendas. 3.- La cuantía de la subvención se determinará en la citada resolución, y será revisable con carácter anual atendiendo a las circunstancias personales y familiares de los adjudicatarios, a cuyos efectos en el último trimestre de cada año se requerirá a los entes públicos promotores la documentación justificativa. 4.- El abono de las subvenciones se efectuará trimestralmente al ente público promotor por el total del importe que corresponda a todos los arrendatarios que originen derecho a subvención. Sección 2.ª.- Las viviendas sociales promovidas con recursos privados: El régimen privado.Artículo 13.- Clasificación. 1.- La promoción de viviendas sociales mediante financiación total o parcial de recursos privados, especialmente con préstamos cualificados de las entidades de crédito, podrá realizarse por promotores públicos o privados. De igual forma, podrán acceder a dicha financiación operaciones de adquisición de viviendas para su posterior calificación como viviendas sociales en los términos establecidos en el artículo 6.2 y 3 de este Decreto. 2.- La promoción de viviendas sociales mediante financiación de recursos privados, podrá ser realizada directamente por el promotor público o privado o mediante convenio entre el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente y el promotor interesado. La concesión de la calificación provisional para la promoción de viviendas sociales posibilitará al titular de la promoción el acceso al régimen de financiación ordinario en los términos previstos en la normativa vigente para la promoción de viviendas de protección oficial, y principalmente a los préstamos cualificados concedidos por las entidades de crédito que tienen suscrito convenio de colaboración financiera con el Gobierno Vasco. 3.- Mediante la suscripción del oportuno Convenio los promotores de viviendas sociales podrán acceder tanto a los préstamos cualificados de las entidades de crédito como a las ayudas económicas directas de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco, para promotores y adquirentes, que se establecen en la presente sección. 4.- En aquellos supuestos en que el promotor no haya suscrito convenio con el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, será de su cuenta garantizar a los adquirentes un mismo nivel de ayudas económicas directas que las establecidas en los artículos 19, 20 y 21 de este Decreto, o, en su caso, las condiciones de precio aplazado determinadas en la promoción de viviendas sociales en régimen público.Artículo 14.- Promoción mediante convenio. 1.- Recibirán la denominación de actuaciones de promoción de viviendas sociales en régimen privado mediante convenio aquellas actuaciones que accedan a la financiación privada, previa suscripción de convenio de colaboración con el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco, mediante préstamos cualificados concedidos por las entidades de crédito y ayudas económicas directas de la Administración General de la Comunidad Autonómica del País Vasco. 2.- El promotor en régimen privado mediante convenio de viviendas sociales deberá acreditar la titularidad de los terrenos objeto de la promoción mediante documento justificativo, si bien podrá acordarse la cesión de la propiedad de los terrenos o la constitución de un derecho de superficie por un plazo de duración de 75 años, tanto a título oneroso como a título gratuito, por parte de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco en el marco del convenio a suscribir con el promotor. De efectuarse esta aportación no podrá concederse subvención dineraria al promotor por este concepto. La cesión deberá realizarse bajo condición resolutoria, de forma que el hecho determinante de su cumplimiento lo sea la no verificación de alguna de las obligaciones acordadas en el convenio.Artículo 15.- Financiación cualificada al promotor en régimen privado mediante convenio. 1.- Las entidades de crédito podrán conceder financiación cualificada para la promoción de viviendas sociales en régimen privado mediante convenio que tendrá las siguientes características: a) La cuantía máxima por metro cuadrado útil será del 80 por 100 del precio de adjudicación de la vivienda, del 60 por 100 del precio de adjudicación de los anejos vinculados y del 30 por 100 del precio de adjudicación de los anejos no vinculados hasta un número como máximo igual al de las viviendas. b) El tipo de interés será el establecido por Decreto del Gobierno Vasco, a iniciativa de los Departamentos de Economía y Hacienda, y Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente. c) El plazo de amortización será de veinte años, más un período máximo de tres años de carencia. d) Los términos amortizativos de capital e intereses pagaderos a la entidad de crédito serán constantes. e) Los préstamos serán garantizados con hipoteca y, en su caso, con las garantías que puedan exigir a los prestatarios las entidades de crédito. 2.- La cuantía total del préstamo no podrá exceder en ningún caso de la diferencia entre el coste total de la promoción y las subvenciones que en este régimen obtenga el promotor. 3.- Los préstamos serán concedidos por las entidades de crédito en el marco de los convenios suscritos por éstas con los Departamentos de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente y Economía y Hacienda. A la solicitud de crédito habrá que adjuntar, como mínimo, copia de la calificación provisional, donde se hará constar, entre otros extremos, la financiación de la promoción en régimen privado mediante convenio y la cuantía del préstamo a la que tiene acceso el promotor de las viviendas sociales. 4.- Los promotores podrán disponer de hasta el 100 por 100 del total del préstamo concedido en función del desarrollo de la inversión y del ritmo de ejecución de las obras, debiendo efectuar la primera disposición del préstamo en un plazo no superior a seis meses desde su formalización, y las siguientes en plazos que no excedan de cuatro meses entre uno y otro, salvo que medie causa justa, decayendo en caso contrario en su derecho.Artículo 16.- Subvenciones al promotor mediante convenio. 1.- El Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente podrá conceder idénticas subvenciones, y con su mismo régimen jurídico, a las reguladas en el artículo 9 de este Decreto, a los promotores de viviendas sociales en régimen privado mediante convenio, estableciéndose las cuantías de las mismas en el convenio a suscribir entre las partes. 2.- Si las viviendas se destinan a arrendamiento, el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco subvencionará al promotor en régimen privado mediante convenio en la cuantía del 9 por 100 de su precio máximo de adjudicación, cuya tramitación se efectuará conjuntamente con el resto de subvenciones y su percepción anticipada se realizará, a petición del promotor, una vez obtenida la calificación provisional de la promoción. 3.- En los supuestos en que el promotor no cumpla lo preceptuado en este Decreto para el régimen privado mediante convenio y las determinaciones del convenio suscrito con el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco, en lo referente a cumplimiento de plazos, régimen de uso, circunstanciasfamiliares y niveles de ingresos de los adjudicatarios, u otras que así se recojan en el citado convenio, será de aplicación lo establecido en el artículo 4.6 de la presente norma.Artículo 17.- Subsidiaciones al promotor mediante convenio. 1.- El Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente subsidiará los préstamos al promotor en régimen privado mediante convenio, durante el período de carencia en la diferencia entre los intereses de los préstamos al tipo de interés convenido y los que corresponderían a los siguientes tipos de interés subsidiados, que se entenderán siempre como efectivos: a) El 5 por 100 de interés efectivo anual, cuando las viviendas vayan a ser cedidas en propiedad, usufructo o derecho de superficie. b) El 4 por 100 de interés efectivo anual, cuando las viviendas vayan a ser cedidas en arrendamiento. Agotado el período de carencia sin haber formalizado el correspondiente contrato de compraventa, documento de adjudicación de las viviendas o contrato de arrendamiento, cesará la subsidiación. 2.- Si la cesión es en arrendamiento, la subsidiación durante el período de amortización se realizará por la diferencia entre los intereses de los préstamos al tipo de interés convenido y los que correspondan al tipo al interés del 4 por 100 efectivo anual. 3.- La subsidiación de intereses se realizará de conformidad con lo previsto en los convenios de colaboración financiera que se suscriban con las entidades de crédito.Artículo 18.- Tramitación de las medidas financieras a promotores mediante convenio. 1.- En el convenio suscrito para la promoción de viviendas sociales mediante el régimen privado, deberán recogerse los extremos señalados en el artículo 8 del presente Decreto. El promotor, una vez suscrito el convenio, deberá presentar en el plazo de tres meses la solicitud de calificación provisional de las viviendas en la que deberá incluirse, junto con el proyecto básico de edificación, la solicitud de medidas financieras determinadas en el citado convenio. 2.- La concesión de la calificación provisional posibilitará el acceso a los préstamos cualificados concedidos por las entidades de crédito, y deberá hacerse constar en la misma la cuantía y condiciones concretas de la financiación a la que tiene acceso el promotor en este régimen de financiación.Artículo 19.- Financiación cualificada al adquirente en régimen privado mediante convenio. 1.- La financiación cualificada al adquirente en primera transmisión de una vivienda social promovida en régimen privado mediante convenio podrá concederse por subrogación en el pago de la carga hipotecaria del préstamo al promotor o directamente. 2.- El préstamo al adquirente por la subrogación a que se refiere el número anterior se efectuará cuando finalizada la construcción se formalice la adquisición mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa o adjudicación, y producirá los efectos de interrumpir el período de carencia. Mediante la escritura pública de compraventa o adjudicaciónel adquirente devendrá titular de la vivienda con las responsabilidades de la hipoteca, debiendo comenzar, a su cargo, la amortización del préstamo hipotecario desde la fecha de la escritura, interrumpiendo el período de carencia. A tal efecto, se notificará la escritura pública a la entidad de crédito mediante primera copia de la misma, cuyo importe será satisfecho por el promotor. 3.- La concesión directa de los préstamos cualificados a adquirentes o adjudicatarios de viviendas sociales requerirá la formalización del contrato de compraventa o documento de adjudicación, debidamente visado, en escritura pública, además de la cancelación por el promotor, con carácter previo, del préstamo solicitado por el mismo. 4.- La cuantía máxima de préstamo por metro cuadrado de superficie útil será del 80 por 100 del precio de adjudicación de la vivienda, del 60 por 100 del precio de adjudicación de los anejos vinculados y del 30 por 100 del precio de adjudicación de los anejos no vinculados hasta un número como máximo igual al de las viviendas.Artículo 20.- Subvenciones al adquirente en régimen privado mediante convenio. 1.- El Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco subvencionará a los adquirentes en primera transmisión de las viviendas promovidas en régimen privado mediante convenio, cuyos ingresos anuales ponderados no excedan de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional vigente, aplicando los siguientes porcentajes a los precios de adjudicación de la vivienda que figuren en el contrato de compraventa o documento de adjudicación: a) Para adquirentes individuales y unidades convivenciales de hasta dos miembros: 5 por 100. b) Para unidades convivenciales de tres a cinco miembros: 7 por 100. c) Para unidades convivenciales de más de cinco miembros: 8 por 100. La cuantía de la subvención podrá verse reducida a los efectos de que la suma de la subvención y el préstamo cualificado no exceda del precio de adjudicación de la vivienda. 2.- Las subvenciones del presente artículo serán percibidas por el promotor a través de las entidades de crédito que tengan suscrito convenio de colaboración financiera con el Gobierno Vasco, una vez efectuada la formalización de la correspondiente escritura de compraventa o documento de adjudicación, y tendrán como destino disminuir la aportación de los adquirentes en la parte no cubierta por el préstamo. La percepción de subvenciones al adquirente podrá ser anticipada al promotor, previa certificación de la iniciación de las obras y presentación de contrato de compraventa o documento de adjudicación, deduciéndose la cuantía de la subvención del pago del precio de venta que debe satisfacer el adquirente. Además el promotor deberá garantizar, mediante aval suficiente o contrato de seguro, en caso de incumplimiento, hasta la entrega de la vivienda y la formalización de la correspondiente escritura de compraventa o adjudicación, la devolución del importe recibido incrementado en los intereses legales correspondientes.Artículo 21.- Subsidiación al adquirente en régimen privado mediante convenio. El Gobierno Vasco, a través del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, subsidiará los tipos de interés del préstamo cualificado al adquirente de viviendas sociales y anejos en primera transmisión, promovidas en régimen privado mediante convenio, de forma que el tipo de interés subsidiado será del 5 por 100 efectivo anual. La subsidiación del tipo de interés se extenderá a los anejos vinculados y no vinculados, siempre que en este último caso el adquirente lo sea igualmente de vivienda en la misma promoción.Artículo 22.- Requisitos para el acceso a las medidas financieras para adquirentes en régimen privado mediante convenio. 1.- Son requisitos para el acceso por adquirentes de viviendas sociales a las medidas financieras establecidas en el régimen privado mediante convenio los siguientes: a) Tener ingresos anuales ponderados que no superen 2,5 veces el salario mínimo interprofesional aplicable. b) Ser adjudicatario de una vivienda calificada como vivienda social, promovida en régimen privado mediante convenio. c) Haber suscrito el oportuno contrato de compraventa o documento de adjudicación, debiendo recoger entre sus cláusulas la obligación de ocupar la vivienda adjudicada en el plazo de un mes a partir de la formalización en escritura pública del citado contrato o documento. d) El precio de venta por metro cuadrado útil de vivienda no excederá del resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de calificación provisional por 0,90. El precio por metro cuadrado útil de los trasteros, garajes u otras anejos no excederá del resultado de multiplicar la cuantía antes señalada por el coeficiente 0,53, salvo lo dispuesto en el artículo 26.2 de este Decreto. 2.- El promotor en régimen privado mediante convenio deberá presentar por cada vivienda ante la Delegación Territorial correspondiente, junto con el contrato de compraventa o documentación de adjudicación para su oportuno visado, la solicitud de financiación firmada por el beneficiario y la documentación necesaria para acreditar las circunstancias personales y familiares de cada beneficiario. El Delegado Territorial del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente dictará la resolución administrativa que corresponda señalando las medidas financieras a las que tuviere acceso cada beneficiario. 3.- En aquellos casos en que se produzca la subrogación en el préstamo al promotor, será éste el que realice la tramitación correspondiente ante la entidad de crédito, adjuntando el contrato de compraventa o documento de adjudicación y la resolución administrativa de reconocimiento de financiación. Si el préstamo es directo será el propio beneficiario el que efectúe la tramitación del mismo.Artículo 23.- Subvenciones en arrendamientos de viviendas sociales promovidas en régimen privado. 1.- El Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco subvencionará a los inquilinos de viviendas sociales promovidas en régimen privado en iguales cuantías y con el mismo régimen que el establecido en el artículo 12 de la presente norma. 2.- La solicitud de la subvención al alquiler se efectuará por el promotor, junto con la presentación del contrato de arrendamiento, y el resto de circunstancias personales y familiares que obren en el expediente de adjudicación de viviendas. CAPITULO III EL REGIMEN JURIDICO DE LAS VIVIENDAS SOCIALES. Sección 1.ª.- Disposiciones generales.Artículo 24.- Régimen de acceso y uso. El régimen de acceso y uso de las viviendas sociales podrá ser en: a) Propiedad. b) Usufructo. c) Derecho de superficie. d) Arrendamiento. Excepcionalmente podrán constituirse alojamientos de ocupación temporal que se cederán exclusivamente en precario, siendo de cuenta del precarista los gastos derivados del consumo y uso de los servicios que disfrute. En lo no regulado por el presente Decreto, serán de aplicación al usufructo las disposiciones contenidas en el capítulo primero del título VI del libro II del Código Civil y demás normativa concordante y complementaria de ésta.Artículo 25.- Derecho de superficie. 1.- El derecho de superficie se podrá constituir tanto sobre un terreno aún no edificado, adquiriendo el superficiario la facultad de construir en él, como sobre un edificio ya existente. 2.- En ambos casos el superficiario ostentará como derecho fundamental el de tener o mantener en el terreno ajeno la propiedad superficiaria de la edificación, correspondiéndole sobre ésta todos los derechos inherentes al derecho de propiedad de la misma dentro de las limitaciones establecidas por el presente Decreto y de las propias que dimanan del derecho de superficie, reservándose el superficiante su derecho sobre el suelo. 3.- La constitución del derecho de superficie se formalizará en escritura pública por el órgano competente al efecto y se inscribirá en el correspondiente registro de la propiedad. 4.- El plazo de duración del derecho de superficie será el máximo legalmente establecido, contado a partir de la inscripción en el registro de la propiedad de la escritura pública de constitución. 5.- Con el fin de garantizar la conservación de la edificación, la comunidad de propietarios que se constituya deberá: a) Proveer, al redactar el correspondiente presupuesto anual, un fondo de mantenimiento para la adecuada conservación del inmueble, en cuantía no inferior al 1 por 100 del módulo de construcción vigente por m. 2 útil de vivienda. b) Invertir, anualmente, a partir de los 40 años cumplidos de la concesión del derecho de superficie, una cantidad no inferior al 0,5 por 100 del módulo de construcción vigente en ese momento en reparaciones de la infraestructura básica de la edificación. 6.- A la terminación del plazo de duración del derecho de superficie, el superficiante hará suyo lo edificado sin indemnización alguna y quedarán resueltos los derechos personales o reales existentes sobre el derecho de superficie extinguido. Durante el transcurso de dicho plazo el superficiante podrá vender el suelo a los titulares de la propiedad superficiaria, en la forma y modo que libremente convengan. No obstante lo dispuesto en el párrafo primero, el superficiante podrá autorizar al superficiario a permanecer en la posesión bajo el régimen de arrendamiento o similar siempre y cuando el estado de las construcciones permita su utilización y el planeamiento urbanístico no haya alterado el destino del suelo.Artículo 26.- Precio de adjudicación o venta. 1.- El precio máximo de adjudicación o venta por metro cuadrado de superficie útil de las viviendas sociales no podrá superar el resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en la fecha de calificación provisional, por 0,90. 2.- El precio máximo por metro cuadrado útil de trasteros, garajes y otros anejos que se transmitan a adquirentes de viviendas de la misma promoción, sean vinculados o no, no excederá del resultado de multiplicar la cuantía antes señalada por el coeficiente 0,53. Para el caso de anejos no vinculados, cuando sean enajenados a terceros no adquirentes de viviendas, en promociones en régimen privado mediante convenio y siempre que hubieren sido susceptibles de percepción de financiación cualificada, el precio por metro cuadrado útil no excederá del resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable vigente por el coeficiente 0,81. 3.- En los supuestos en que las viviendas hubieran sido adquiridas a terceros, el precio de adjudicación o venta será el de adquisición, al que se añadirán los gastos de rehabilitación, escrituración, declaración de obra nueva y división horizontal si los hubiera, no pudiendo superar el resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de celebración del contrato de compraventa, por el coeficiente 0,90. El precio máximo por metro cuadrado útil de trastero u otros anejos vinculados se calculará multiplicando la cuantía anterior por el coeficiente 0,53.Artículo 27.- Renta. 1.- La renta máxima anual de las viviendas sociales, no podrá superar el 4,5 por 100 del precio de venta de la vivienda y anejos que resulte vigente en el momento de celebración del contrato de arrendamiento, pudiendo ser revisada al final de cada año del contrato conforme a la variación porcentual experimentada por el índice nacional general del sistema de índices de precios al consumo, tomando como mes de referencia el del último índice que esté publicado en la fecha de celebración del contrato. 2.- En materia de subrogaciones se estará a lo dispuesto en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, debiendo concurrir además en los subrogatarios los requisitos exigidos a los beneficiarios de viviendas sociales.Artículo 28.- Beneficiarios. Para poder acceder en cualquiera de los regímenes establecidos en el artículo 24 de este Decreto a una vivienda social, las unidades convivenciales, compuestas por uno o más miembros, deberán acreditar circunstancias de necesidad de vivienda, ingresos anuales ponderados y residencia en los siguientes términos: a) Que los ingresos anuales ponderados de los solicitantes no sean superiores a 2,5 veces el salario mínimo interprofesional. En todo caso los ingresos anuales ponderados no podrán ser inferiores a 1,8 veces el salario mínimo interprofesional si las viviendas se ceden en propiedad, usufructo o derecho de superficie, o a 0,65 veces el salario mínimo interprofesional si las viviendas se ceden en arrendamiento. No será precisa la acreditación de ingresos mínimos en los casos de cesión en arrendamiento cuando los solicitantes justifiquen la percepción de ayudas económicas con objeto de sufragar gastos de arrendamiento de la vivienda habitual conforme establece el Decreto 26/1993, de 9 de febrero, del Gobierno Vasco, sobre ayudas económicas a situaciones de emergencia social, y normativa complementaria. Excepcionalmente el límite superior de ingresos podrá alcanzar 3,5 veces el salario mínimo interprofesional en los términos previstos en el artículo 2 de este Decreto. b) Que los solicitantes de viviendas sociales reúnan alguna de las circunstancias de carencia de vivienda establecidas en la Orden de 6 de Mayo de 1988 del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco o normativa que le sustituya. En aquellos casos en que los solicitantes sean titulares de otra vivienda será precisa su puesta a disposición de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco o del Ayuntamiento en cuyo término municipal radique la promoción. A tal efecto se realizará valoración administrativa de la citada vivienda, que fijará el precio de la oferta de compra por parte de la Administración interesada. Dicha oferta se notificará al solicitante titular de la vivienda para que en el plazo que en la misma se indique manifieste su conformidad o disconformidad con la misma. Una vez transcurrido el plazo fijado sin que se haya producido contestación alguna por parte del interesado, o en el caso de que no haya acuerdo entre las partes, el solicitante quedará excluido del procedimiento de adjudicación de viviendas sociales. En el supuesto de que el solicitante acepte la oferta de compra de la vivienda de la que sea titular, se procederá a la formalización de la compraventa con la Administración interesada o con la persona que ésta designe, deduciéndose la cuantía del precio de venta de esta vivienda del pago del precio que deba satisfacer el solicitante por la vivienda social a adquirir. En todo caso la entrega de la vivienda social quedará condicionada a la transmisión de la vivienda de titularidad previa del solicitante. Si la vivienda adquirida por la Administración no es susceptible de alcanzar las condiciones de habitabilidad o su precio de adquisición sumado al presupuesto de las obras de rehabilitación que se estimen necesarias para que la vivienda reuna las citadas condiciones fuera superior al resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable vigente por el coeficiente 0,9, se procederá al derribo de la vivienda, siempre que resultara posible, o a su clausura. En el supuesto de que el precio de adquisición de la vivienda sumado al presupuesto de las obras de rehabilitación resultara inferior al resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable vigente por el coeficiente 0,9, la Administración interesada procederá a realizar las obras de rehabilitación necesarias para que la vivienda reúna las condiciones de habitabilidad con objeto de que, una vez calificada como vivienda social, sea enajenada, al precio señalado en el artículo 26.3, y mediante el procedimiento fijado en el artículo 39 del presente Decreto. c) Que los solicitantes, o su cónyuge o conviviente, sean residentes en cualquiera de los municipios interesados con una antigüedad mínima de 1 año desde el inicio del procedimiento de adjudicación de las viviendas. Asimismo se tendrán en cuenta las situaciones de emigración por razones laborales y las de trabajo habitual en el municipio donde se ubique la promoción conforme a la normativa de desarrollo de este Decreto.Artículo 29.- Ingresos económicos. 1.- Los ingresos determinantes para el acceso a una vivienda social vendrán referidos a los ingresos anuales ponderados que se determinarán en función de: - Nivel de ingresos brutos, en número de veces el salario mínimo interprofesional, del período impositivo que, vencido el plazo de presentación de la declaración o declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que correspondan a la unidad convivencial, sea inmediatamente anterior a la Orden de inicio del procedimiento de adjudicación de las viviendas sociales o a la presentación de la solicitud, en el caso de viviendas sociales en régimen privado. Excepcionalmente y para aquellas solicitudes presentadas durante el período que media entre el uno de enero y la fecha de cierre de presentación de la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por solicitantes que no acrediten ingresos superiores al mínimo establecido en el artículo 28 a) del presente Decreto, conforme a la declaración de renta señalada en el párrafo anterior, se valorarán los ingresos brutos obtenidos en el último año natural inmediatamente anterior a la presentación de la solicitud, mediante la aportación de la documentación que se especifica en el artículo 6 de la Orden de 6 de mayo de 1988 del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, o normativa que la sustituya. - Número de miembros de la unidad convivencial. Conforme establece el artículo 3 del Decreto del Gobierno Vasco 178/1990, de 26 de junio, en relación con el artículo 4 de la Ley 2/1990, de 3 de mayo, del Parlamento Vasco, se entiende por unidad convivencial la compuesta por dos o más personas que, formando parte de una misma unidad económica residen en el mismo hogar. Tiene la consideración de hogar independiente el marco físico de residencia permanente de una sola persona o, en su caso, de dos o más, unidas por matrimonio u otra forma de relación permanente análoga a la conyugal, por adopción, consanguinidad y afinidad, hasta el 4.º y 2.º grado respectivamente. Quedará excluida la convivencia por razones de amistad o conveniencia. - Area geográfica donde se halla ubicada la vivienda. 2.- La ponderación de los ingresos brutos, a que se refiere el número anterior se efectuará de acuerdo con la siguiente fórmula: IP = IB x N x A x M, siendo: IP: Cuantía de los ingresos ponderados, en número de veces el salario mínimo interprofesional del año a que corresponda. IB: Cuantía de los ingresos brutos, que serán los obtenidos por la unidad convivencial de uno o más miembros, en número de veces el salario mínimo interprofesional del año a que corresponda. N: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad convivencial en el momento de solicitar la financiación cualificada. A: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad convivencial que aportan al menos el 20 por 100 de los ingresos brutos. M: Coeficiente ponderador igual a la relación por cociente entre el módulo correspondiente al Area Geográfica Homogénea del Estado con menor Módulo, y el Módulo vigente aplicable a la localidad en la que se encuentre ubicada la vivienda objeto de la actuación protegible, conforme a la normativa de la Comunidad Autónoma del País Vasco. Sección 2.ª.- Garantías.Artículo 30.- Segundas y posteriores transmisiones de viviendas sociales. 1.- Las viviendas sociales sólo podrán transmitirse inter vivos, en segunda o posteriores enajenaciones, cuando hayan transcurrido diez años desde la fecha de perfeccionamiento de la adjudicación. Excepcionalmente, por especiales circunstancias debidamente justificadas, podrán enajenarse en un plazo inferior, siempre que cuenten con la preceptiva autorización de la Dirección de Planificación y Gestión Financiera. 2.- Con carácter general será preciso hacer efectivo el pago de la totalidad de las cantidades pendientes de amortización de la vivienda transmitida. La subrogación de un tercero en la posición del deudor por transmisión de una vivienda social cuyo precio no haya sido totalmente pagado requerirá siempre autorización previa del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco, produciéndose en caso contrario bien el vencimiento anticipado y automático de la deuda, cuando el acreedor fuera la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco, bien la cancelación de la subsidiación otorgada del tipo de interés del préstamo hipotecario, para el resto de las viviendas sociales. 3.- Los adquirentes de viviendas en segundas o posteriores transmisiones sólo podrán acceder a las viviendas sociales cuando verifiquen los requisitos establecidos en el artículo 28 del presente Decreto, si bien en lo referente a los ingresos anuales ponderados éstos podrán alcanzar hasta 3,5 veces el salario mínimo interprofesional aplicable. A estos efectos los vendedores de viviendas sociales deberán presentar, para su correspondiente visado en el órgano administrativo, juntamente con el contrato de compraventa, la documentaciónacreditativa de que el adquirente de la vivienda reúne las condiciones exigidas para acceder a este tipo de viviendas. 4.- Los adquirentes de viviendas sociales en segundas o posteriores transmisiones podrán acceder al sistema de financiación regulado en la normativa vigente para la adquisición de vivienda usada. 5.- Transcurridos diez años desde la fecha de perfeccionamiento de la adjudicación y siempre que se hayan hecho efectivas las cantidades pendientes de amortización, el titular de una vivienda social podrá cederla en arrendamiento por razones justificadas, previa autorización del órgano administrativo correspondiente. Este órgano visará el contrato de arrendamiento, debiendo comprobar que el futuro arrendatario verifica los requisitos para ser beneficiario de una Vivienda Social. La renta máxima anual no podrá superar el 4,5 por 100 del precio de venta que resulte de aplicación en el momento de celebración del contrato de arrendamiento.Artículo 31.- Tanteo y Retracto. 1.- Los promotores de viviendas sociales deberán consignar expresamente en los contratos de compraventa o en los documentos de adjudicación de las viviendas que a las transmisiones de las mismas les es de aplicación lo establecido en la Ley 7/1988, de 15 de abril, de derecho preferente de adquisición en las transmisiones de viviendas de protección oficial a favor de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco. 2.- Asimismo los promotores de viviendas sociales, a excepción de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco, podrán consignar expresamente en los contratos de compraventa o documentos de adjudicación de las viviendas derechos de adquisición preferente, de carácter convencional, en los siguientes términos: a) Derecho de tanteo durante diez años, a contar desde la fecha del contrato de compraventa o documento de adjudicación de las viviendas . Este derecho lo podrá ejercitar el promotor en el plazo de sesenta días naturales, a contar desde el siguiente a aquél en el que se notifique por parte del vendedor en forma fehaciente la decisión de vender adjuntando copia del contrato de compraventa o del documento de adjudicación de las viviendas, el precio ofrecido, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del que pretende adquirir la vivienda. b) Derecho de retracto en igual plazo de diez años, con arreglo a lo dispuesto en los artículos 1507 y siguientes del Código Civil. Los derechos señalados en el número 1 de este artículo a favor de la Administración General de la Comunidad Autónoma tendrán carácter preferente frente a los derechos de tanteo y retracto convencionales que se establezcan en los contratos de compraventa o documentos de adjudicación de las viviendas.Artículo 32.- Incumplimiento de obligaciones en derecho de superficie. 1.- El incumplimiento de las obligaciones determinadas en la constitución de derecho de superficie dará lugar a su extinción, siempre que previamente se hubiera requerido al superficiario para su realización y hubiera transcurrido el plazo fijado al efecto sin cumplimiento. A tal efecto el superficiante recuperará libre de cargas, excepto en el supuesto previsto en el apartado siguiente, la integridad dominical del inmueble reinscribiéndolo a su favor por su sola intervención y a su instancia. La resolución operada y la consiguiente extinción del derecho de superficie y de las cargas impuestas por el superficiario, accederá al registro y se cancelarán, respectivamente, por acta notarial. 2.- De estar gravado el derecho de superficie con cargas o hipotecas concertadas por el superficiario para la obtención de préstamo, el derecho de superficie permanecerá irrevocable al menos hasta que se produzca la liberación o cancelación de la carga o hipoteca, correspondiendo al superficiante disponer, sin mengua de la persecución indemnizatoria contra el superficiario, de alguna de las formas siguientes: a) La directa absorción gratuita de la plena titularidad dominical de la vivienda, con subrogación pasiva en la carga o hipoteca frente al acreedor de ésta. b) La absorción con subrogación pasiva, a terceras entidades o personas físicas, a quienes otorgue la cesión del derecho de superficie en los términos inter partes que convengan, salvo el régimen de la carga o hipoteca cuya duración y condicionamientos serán observables en todo caso. CAPITULO IV PROCEDIMIENTO DE ADJUDICACION. Sección 1.ª.- Adjudicación de viviendas sociales. Régimen general.Artículo 33.- Procedimiento de adjudicación. 1.- El procedimiento de selección de beneficiarios y de adjudicación de las viviendas sociales será el que establezca el promotor de las mismas, que en todo caso habrá de respetar los requisitos señalados en el artículo 28. 2.- En aquellos casos en que exista convenio suscrito entre el promotor y el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, el procedimiento de selección de beneficiarios y adjudicación de viviendas sociales deberá ser recogido en los términos del convenio, determinándose que, en su defecto y en cuanto resulte compatible, se aplicará el procedimiento establecido en el presente Decreto para las viviendas propiedad de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco. Sin perjuicio de lo anterior, en el convenio se estipularán las fórmulas de colaboración con el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente para llevar a cabo el procedimiento de adjudicación. 3.- Del número total de viviendas de la promoción de viviendas sociales, por el promotor de las mismas podrán excluirse del procedimiento de adjudicación, o de los requisitos mínimos para su adjudicación, aquéllas que se destinen a atender necesidades específicas de vivienda y siempre que cuente con autorización del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco. En todo caso tal exclusión habrá de cumplir con las condiciones de precio máximo e ingresos económicos de sus beneficiarios establecidas en el artículo 2.4 de este Decreto; en caso contrario se producirá la descalificación de las viviendas del régimen jurídico específicode las viviendas sociales considerándose a todos los efectos viviendas de protección oficial sujetas a su régimen jurídico general. Asimismo la descalificación provocará el reintegro de todas las ayudas económicas percibidas por razón de las viviendas descalificadas. Sección 2.ª.- Adjudicación de las viviendas sociales propiedad de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco.Artículo 34.- Organismo titular de las actuaciones. Corresponde a las Delegaciones Territoriales del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente la selección y designación de los adjudicatarios de viviendas sociales propiedad de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco.Artículo 35.- Iniciación del procedimiento de adjudicación. 1.- El procedimiento de adjudicación se iniciará mediante Orden del Consejero de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente en la que se determinarán los siguientes extremos: a) Municipio o municipios interesados en la promoción de que se trate. b) Número de viviendas adjudicables, superficie aproximada y ubicación de las mismas. c) Régimen de adjudicación de las viviendas y condiciones generales de carácter económico que rijan la misma. d) Plazo de presentación de solicitudes y apertura del mismo. e) Viviendas sujetas a reserva con destino a colectivos específicos o para su enajenación al Ayuntamiento o a la Diputación Foral en cuyo término municipal o territorio histórico radique, respectivamente, la promoción. 2.- La Orden de inicio del expediente se comunicará a la correspondiente Delegación Territorial del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, al Ayuntamiento del municipio o municipios interesados para su exposición en el tablón de edictos de la Casa Consistorial y la adopción de cualesquiera otras medidas de publicidad que por la Corporación Local se estimen oportunas, y a la Diputación Foral en cuyo territorio histórico se ubiquen las viviendas. Dicha orden será en todo caso publicada en el Boletín Oficial del País Vasco, así como, al menos, en uno de los periódicos de mayor difusión en la localidad o localidades interesadas.Artículo 36.- Solicitudes. 1.- Las solicitudes deberán presentarse en el plazo establecido ante el Ayuntamiento del municipio en el que se ubiquen las viviendas sociales. 2.- El Ayuntamiento interesado se ocupará de que las solicitudes vengan acompañadas de todos los documentos necesarios, practicará las comprobaciones oportunas sobre la veracidad de las circunstancias recogidas en las solicitudes, y procederá por último a puntuar las presentadas en tiempo y forma de conformidad con los baremos y coeficientes correctores aplicables. Los baremos y coeficientes correctores responderán a principios de justicia y equidad, dando preferencia, en cualquier caso, a quienes acrediten carecer de vivienda, menores ingresos anuales y circunstancias personales que impliquen una mayor carga para la economía familiar. 3.- El expediente completo, junto con los oportunos informes y la solicitud de reserva formulada por el Ayuntamiento en cuyo término municipal radique la promoción será remitido a la correspondiente Delegación Territorial del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente.Artículo 37.- Listas de seleccionados, de espera y de excluidos. 1.- El Delegado Territorial del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, una vez examinado el expediente, elaborará las listas de seleccionados, de espera, integrada por aquellos solicitantes que reuniendo los requisitos exigidos no hayan sido incluídos en la lista de seleccionados, y de excluidos del procedimiento. 2.- Estas listas se notificarán a los interesados mediante la exposición pública durante un mes en el tablón de edictos de los Ayuntamientos y de la Delegación Territorial correspondiente. 3.- Aquellas personas que figuren en cualquiera de las listas, podrán interponer contra éstas recurso ordinario ante el Consejero de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente. 4.- Resueltos los recursos presentados, el Delegado Territorial elaborará las listas definitivas de seleccionados, de espera y de excluidos del procedimientos, firmes en via administrativa, contra las que no cabrá ulterior recurso administrativo. Estas listas se notificarán de igual forma a la establecida en el apartado 2 del presente artículo. 5.- La lista de espera surtirá efectos tanto en orden a la adjudicación de viviendas vacantes de la misma promoción, en caso de renuncia o pérdida de la condición de adjudicatario por los inicialmente seleccionados, como en orden a la adjudicación de viviendas de cualquier promoción de viviendas sociales que quedaran vacantes en el término municipal correspondiente. 6.- Por Orden del Consejero de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente los integrantes de la lista de espera podrán resultar adjudicatarios de viviendas de nueva promoción en el mismo municipio siempre que se den las siguientes circunstancias: a) Que el número de seleccionados en lista de espera sea igual o superior al número de las viviendas a adjudicar en la nueva promoción. b) Que no hayan transcurrido más de seis meses desde la fecha de confección o actualización de la lista de espera.Artículo 38.- Adjudicación y formalización. 1.- Una vez sea firme en vía administrativa la lista de seleccionados, la Delegación Territorial del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente procederá a la adjudicación de viviendas en favor de los integrantes de la misma. 2.- Aceptada la adjudicación por los respectivos beneficiarios, la Delegación Territorial extenderá a favor de cada uno de ellos documento administrativo en que conste tal condición respecto de una vivienda concreta y determinada; asimismo se les requerirá para que ingresen, en el plazo y cuenta que se determinen, las cantidades que correspondan en el caso de adjudicación en régimen de propiedad, usufructo o derecho de superficie o el importe de la fianza en el supuesto de arrendamiento. 3.- Practicada la recepción provisional de las obras, y siempre que las viviendas fueran susceptibles de ocupación, se procederá a formalizar la adjudicación otorgando los correspondientes contratos de compraventa, adjudicación o arrendamiento; los contratos de compraventa o adjudicación de viviendas podrán formalizarse directamente en escritura pública.Artículo 39.- Segundas y posteriores adjudicaciones. Las segundas y posteriores adjudicaciones se efectuarán directamente por el respectivo Delegado Territorial del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, quien solicitará de los Ayuntamientos interesados propuesta razonada de la persona o personas que, por reunir los requisitos exigidos, puedan acceder a las viviendas de que se trate. CAPITULO V ENAJENACION DE VIVIENDAS SOCIALES, PROPIEDAD DE LA ADMINISTRACION DE LA COMUNIDAD AUTONOMA DEL PAIS VASCO, A CORPORACIONES LOCALES.Artículo 40.- Destino. Las viviendas sociales y sus anejos vinculados podrán ser objeto de enajenación a los Ayuntamientos en cuyo término municipal se ubique la promoción para destinarlas a arrendamiento, excepcionalmente, cuando concurran especiales circunstancias de inexistencia acreditada de beneficiarios u otras análogas debidamente justificadas, y siempre que se haya hecho efectiva la totalidad de las cantidades aplazadas, el Director de Planificación y Gestión Financiera, podrá autorizar al Ayuntamiento la posterior transmisión de las viviendas enajenadas.Artículo 41.- Condiciones de enajenación. La enajenación de viviendas sociales a los correspondientes Ayuntamientos se realizará con arreglo a las siguientes condiciones: a) El precio de venta por metro cuadrado de superficie útil será del 20 por 100 del Módulo (M) ponderado vigente en la fecha de calificación provisional. El precio de venta por metro cuadrado de superficie útil de los anejos vinculados se calculará multiplicando la cuantía anterior por el coeficiente 0,53. b) El pago del precio se garantizará mediante hipoteca, condición resolutoria o mediante cualquier otra garantía y se realizará en 20 anualidades contantes e iguales dentro del primer trimestre de cada año. La fecha del primer vencimiento será el día último del primer trimestre del año inmediatamente posterior al otorgamiento de escritura pública de compraventa. c) Las viviendas objeto de enajenación deberán ser ocupadas en arrendamiento por los beneficiarios seleccionados por el correspondiente Ayuntamiento.Artículo 42.- Beneficiarios o arrendatarios. Podrán solicitar y ser arrendatarios de las viviendas sociales enajenadas a Ayuntamientos aquellas personas naturales en quienes concurran los siguientes requisitos: a) Acreditar respecto de la unidad convivencial para la que se solicita vivienda, alguna de las circunstancias de carencia de vivienda establecidas con carácter general para la adjudicación de viviendas sociales. b) Obtener ingresos ponderados anuales iguales o inferiores a 1,8 veces el salario mínimo interprofesional aplicable. Los coeficientes de ponderación serán los establecidos en el artículo 29 del presente decreto. c) Ser residente del municipio en que radiquen las viviendas sociales enajenadas.Artículo 43.- Procedimiento de selección de arrendatarios. El procedimiento de selección y designación de beneficiarios o arrendatarios de las viviendas sociales enajenadas será el establecido por la Corporación adquirente en su correspondiente normativa, o, en su defecto y en cuanto resulte compatible, el establecido en la presente disposición y sus normas de desarrollo.Artículo 44.- Renta. La renta máxima inicial anual por metro cuadrado de superficie útil de las viviendas sociales y sus anejos vinculados enajenados a Ayuntamientos será el 4,5 por 100 de su precio de venta vigente en el momento de celebración del contrato de arrendamiento. Estas rentas iniciales serán actualizadas anualmente conforme a los criterios establecidos en el artículo 27 de este Decreto.Artículo 45.- Procedimiento de enajenación de viviendas a Ayuntamientos. 1.- En toda Orden de inicio del procedimiento general de adjudicación de viviendas sociales se consignará opción de reserva a favor del Ayuntamiento en cuyo término municipal radique la promoción hasta un máximo del treinta y cinco por cien de las viviendas que integren la promoción. Este porcentaje podrá verse incrementado con aquellas viviendas sobre las que la Diputación Foral no ejerza su derecho de reserva, conforme se señala en el artículo 53 de este Decreto. 2.- El Ayuntamiento, a la vista de las solicitudes presentadas y junto con el expediente completo de selección, remitirá a la respectiva Delegación Territorial solicitud justificada de adquisición de un número determinado de viviendas adjuntando certificación del correspondiente acuerdo de la Corporación. 3.- El Consejero de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente a la vista de la solicitud y documentación justificativa aportada, dictará Orden, en su caso, acordando las viviendas a enajenar, el precio de venta y las condiciones de enajenación. El Delegado Territorial competente procederá a otorgar los correspondientes contratos o escrituras públicas de compraventa. CAPITULO VI ENAJENACION DE VIVIENDAS SOCIALES, PROPIEDAD DE LA ADMINISTRACION DE LA COMUNIDAD AUTONOMA DEL PAIS VASCO, A LAS DIPUTACIONES FORALES DE LOS TERRITORIOS HISTORICOS.Artículo 46.- Destino. Las viviendas sociales y anejos vinculados, propiedad de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco, podrán ser objeto de enajenación a las Diputaciones Forales del territorio histórico en que se ubiquen para su posterior ocupación y uso en régimen de arrendamiento o precario.Artículo 47.- Condiciones de enajenación. La enajenación de viviendas sociales a las Diputaciones Forales se realizará con arreglo a las siguientes condiciones: a) El precio de venta por metro cuadrado de superficie útil será del 0,75 del Módulo (M) ponderado vigente en la fecha de su calificación provisional. El precio de venta por metro cuadrado de los anejos vinculados se calculará multiplicando la cuantía anterior por el coeficiente 0,53. b) El pago del precio se garantizará mediante hipoteca, condición resolutoria o mediante cualquier otra garantía, y se realizará en 20 anualidades constantes e iguales dentro del primer trimestre de cada año. La fecha del primer vencimiento será el día último del primer trimestre del año inmediatamente posterior al otorgamiento de escritura pública de compraventa. c) Las viviendas así enajenadas habrán de ser ocupadas exclusivamente en arrendamiento o precario por los beneficiarios que, cumpliendo los requisitos mínimos señalados en este Decreto, sean seleccionados por la propia Diputación Foral.Artículo 48.- Arrendatarios. Podrán solicitar y ser arrendatarios de estas viviendas sociales aquellas personas naturales en quienes concurran los siguientes requisitos: a) Ser residente del municipio en que radiquen las viviendas a adjudicar. b) Poseer la condición de jubilado y una edad mínima de 60 años. c) Acreditar, respecto de la unidad convivencial para la que se solicita vivienda, alguna de las circunstancias de carencia de vivienda establecidas con carácter general para la adjudicación de viviendas sociales. d) Obtener, respecto de la unidad convivencial para la que se solicita vivienda, ingresos económicos ponderados anuales iguales o inferiores a 1,8 veces el salario mínimo interprofesional vigente. Los coeficientes de ponderación aplicables serán los establecidos con carácter general para la adjudicación de viviendas sociales. e) Cualquier otra circunstancia complementaria establecida por el órgano foral competente en materia de asistencia social.Artículo 49.- Precaristas. Podrán solicitar y ser precaristas de estas viviendas sociales aquellas personas naturales en quienes concurran los requisitos a), b), c) y e) del artículo anterior y acrediten obtener, respecto de la unidad convivencial para la que se solicita vivienda, ingresos económicos ponderados anuales iguales o inferiores al salario mínimo interprofesional vigente.Artículo 50.- Procedimiento de selección de beneficiarios. El procedimiento de selección y designación de los beneficiarios será el establecido por las correspondientes Diputaciones Forales adquirentes en sus respectivas normativas, o, en su defecto y en cuanto resulte compatible, el dispuesto con carácter general en el presente Decreto para las adjudicaciones de viviendas sociales propiedad de la Administración de la Comunidad Autónoma del Pais Vasco.Artículo 51.- Renta. La renta máxima inicial anual por metro cuadrado de superficie útil de vivienda y anejos vinculados será en 4,5 por 100 de su precio de venta vigente en el momento de celebración del contrato de arrendamiento. En el supuesto de prórroga del contrato, la renta será revisada anualmente conforme a los criterios establecidos en el artículo 27 de este Decreto.Artículo 52.- Precario. La cesión en precario de las viviendas enajenadas subsistirá en tanto se prolonguen las condiciones personales, sociales y económicas que motivaron la adjudicación. En todo caso, el órgano foral competente en materia de asistencia social procederá a la comprobación anual de dichas circunstancias. La extinción de la condición de precario, y siempre que se cumplan las condiciones señaladas en el artículo 48 de este Decreto, dará lugar a la adjudicación de la vivienda al precarista en régimen de arrendamiento.Artículo 53.- Procedimiento de enajenación de viviendas a las Diputaciones Forales. 1.- El Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco, consignará en toda Orden de inicio del procedimiento general de adjudicación de viviendas sociales opción de reserva a favor de la Diputación Foral en cuyo territorio histórico radique la promoción, hasta un máximo del quince por ciento del total de las viviendas que integren la promoción y dará traslado de la misma a la respectiva Diputación Foral. 2.- En el plazo de un mes, contado a partir de la recepción de la citada Orden, la Diputación Foral notificará al Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco el Acuerdo en que se solicite la enajenación, al amparo de lo dispuesto en el presente Decreto, de un número determinado de viviendas sociales. Transcurrido dicho plazo sin haberse hecho efectiva la solicitud o solicitado un número de viviendas inferior al máximo, el resto acrecerá la reserva municipal. 3.- El Consejero de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, a la vista de la solicitud y documentación aportadas, dictará Orden, en su caso, acordando las viviendas a enajenar, el precio de venta y las condiciones de enajenación. 4.- El Delegado Territorial del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente competente procederá a otorgar los contratos o escrituras públicas de compraventa. A los únicos efectos de garantizar el destino social de las viviendas enajenadas a las Diputaciones Forales, en las escrituras públicas de compraventa a formalizar entre ambas Instituciones se consignará condición resolutoria consistente en el incumplimiento por cualquier título de su necesaria cesión en régimen de alquiler o precario.DISPOSICIONES ADICIONALES Primera.- Los coeficientes de ponderación N y A a que se refiere el artículo 29 del presente Decreto, aplicables a la determinación de los ingresos anuales ponderados serán los siguientes: N - Unidades convivenciales de 1 ó 2 miembros.................................................... 1,00 - Unidades convivenciales de 3 ó 4 miembros.................................................... 0,95 - Unidades convivenciales de 5 ó 6 miembros................................................... 0,90 - Unidades convivenciales de más de 6 miembros ................................................... 0,80 A - Unidades convivenciales cuyos ingresos se deben a un solo perceptor ........................ 1,00 - Unidades convivenciales cuyos ingresos se deben a dos perceptores ........................... 0,95 - Unidades convivenciales cuyos ingresos se deben a tres o más perceptores ................. 0,90 Segunda.- 1.- Cuando por las disposiciones del presente Decreto la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco ceda suelo a título oneroso, en venta o mediante la constitución de derecho de superficie, a favor de promotores públicos, incluidas las sociedades públicas adscritas a los mismos que actúen en el área de vivienda, o de promotores privados al objeto de promover viviendas sociales, dicha cesión se realizará conforme establece la Ley 14/1983, de 27 de julio, de Patrimonio de Euskadi mediante el procedimiento de concurso público, que podrá ser sustituido por el de enajenación directa previa autorización del órgano competente según cuantía. Asimismo la cesión podrá ser a título gratuito, adoptando la forma de subvención en los términos establecidos en el presente Decreto, y sólo podrá realizarse a favor de Entes públicos promotores de viviendas sociales, y previa autorización del Parlamento Vasco. 2.- Los beneficios de las promociones concertadas reguladas por el Decreto 53/1988, de 23 de febrero, del Gobierno Vasco, en aquellos casos en que los promotores sean públicos, podrán determinarse mediante convenio a suscribir entre el promotor público y el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, señalándose que en relación a las condiciones de cesión de suelo a título oneroso será de aplicación lo dispuesto en el párrafo primero del número anterior de la presente disposición. Tercera.- 1.- En un expediente de promoción de viviendas de protección oficial podrá asignarse a un porcentaje de viviendas el carácter de viviendas sociales, que en ningún caso podrá ser inferior al 30 por 100 del total de la promoción, siempre que así lo solicite el promotor de la misma en el momento de tramitación de la calificación provisional. 2.- Los promotores de viviendas sociales en esta modalidad, tendrán acceso a la financiación cualificada a conceder por las entidades de crédito en los términos establecidos en el convenio de colaboración financiera, con las características señaladas en el presente Decreto para la promoción en régimen privado. Asimismo, los promotores de viviendas sociales podrán acceder a las ayudas económicas directas reguladas en el régimen de financiación privado mediante convenio, si bien, las cuantías se determinarán en función del número de viviendas sociales. 3.- La adjudicación de las viviendas promovidas con estas características se realizará conforme a la naturaleza de cada una de ellas, pudiendo los adquirentes de viviendas sociales acceder a la financiación establecida para los adquirentes de viviendas sociales en régimen privado mediante convenio. 4.- Asimismo el promotor, con carácter previo a la declaración de obra nueva, podrá transmitir las viviendas edificadas que tengan atribuido el carácter de viviendas sociales a la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco o a otro Ente público para que efectúe la adjudicación de las mismas. El importe máximo por metro cuadrado útil, a efectos de determinación de la contraprestación por la transmisión de lo edificado, no superará el resultado de multiplicar el Módulo (M) ponderado aplicable, vigente en el momento de la calificación provisional, por 0,90 para las viviendas, en tanto que el metro cuadrado útil de anejos vinculados no podrá superar el resultado de multiplicar la cuantía antes señalada por 0,53. 5.- Cuando el titular de la promoción sea un ente público, podrá establecerse, mediante la suscripción del oportuno convenio, el acceso, en la parte correspondiente a las viviendas sociales, al régimen de financiación establecido en el presente Decreto para la promoción en régimen público. 6.- Asimismo, en las promociones concertadas que se impulsen de conformidad con el Decreto 53/1988, de 23 de febrero, del Gobierno Vasco, podrá establecerse el carácter de viviendas sociales de un porcentaje del total de las mismas, de forma que el régimen jurídico y financiero de aplicación será el determinado en el presente Decreto. De esta forma las ayudas económicas directas que se establezcan en esta modalidad por el promotor serán compatibles con el régimen general de beneficios establecido para el régimen de promociones concertadas. Cuarta.- 1.- El volumen total de préstamos y ayudas económicas directas a que se compromete la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco en el programa anual de actuaciones no podrá superar los créditos consignados en la Ley de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma del País Vasco en el referido ejercicio, o los créditos que resulten de su actualización en el caso de que se efectuen transferencias de crédito, conforme a lo estipulado en la Ley 31/1983, de 20 de diciembre, de Régimen Presupuestario de Euskadi. 2.- Los Departamentos de Economía y Hacienda, y Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco fijarán anualmente, y de forma conjunta, el volumen de recursos a convenir con las entidades de crédito en relación al régimen de financiación privado establecido en este Decreto. Quinta.- A efectos de lo dispuesto en el artículo 91.2.1.11 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma del País Vasco, tendrán la consideración de viviendas de protección oficial de régimen especial tanto las calificadas como viviendas sociales conforme a este Decreto o al Decreto 167/1990, de 19 de junio, como las de protección oficial de promoción pública, calificadas conforme al Decreto 90/1988, de 12 de abril y normativa anterior. Sexta.- 1.- El derecho de realojo establecido en la disposición adicional cuarta del Texto Refundido de la Ley sobre el régimen del suelo y ordenación urbana se llevará a efecto en las actuaciones urbanísticas realizadas por la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco mediante la puesta a disposición de los ocupantes legales afectados de viviendas sociales o de protección oficial, en régimen de venta o alquiler de acuerdo con las necesidades de vivienda, ingresos económicos y composición familiar de dichos afectados. El cómputo de ingresos económicos se realizará conforme se establece en el artículo 29 del presente Decreto, si bien el período impositivo de referencia será el inmediatamente anterior a la fecha de suscripción del acta de ocupación o de aprobación definitiva por la Administración actuante del proyecto de compensación o proyecto de reparcelación. Los ocupantes legales afectados que sean titulares de cualquier otra vivienda disponible, podrán acceder en régimen de alquiler a una vivienda de protección oficial. 2.- Los ocupantes legales de inmuebles afectados por actuaciones urbanísticas que requieran su desalojo, para poder acceder en régimen de propiedad a las viviendas ofertadas por la Administración actuante para su realojo deberán obtener, bien individualmente bien integrados en unidades convivenciales , ingresos ponderados iguales o superiores a 1,8 veces el salario mínimo interprofesional vigente o a la sexta parte del precio de la vivienda, una vez descontado, en caso de actuación por expropiación, el importe del justiprecio. En el caso de que los ingresos ponderados de los ocupantes legales no superen los límites citados anteriormente se pondrá a disposición de los mismos una vivienda en las condiciones de alquiler señaladas en el presente Decreto para las viviendas sociales, que será gestionado preferentemente por el Ayuntamiento en cuyo municipio radique la actuación urbanística, por el procedimiento señalado en el Capítulo V del presente Decreto. 3.- A) Para aquellos afectados cuyos ingresos ponderados estén comprendidos entre el mínimo citado en el punto segundo de esta disposición y 3,5 veces el salario mínimo interprofesional, el realojo se realizará en régimen de propiedad en viviendas sociales, con las siguientes reglas: - Ocupantes legales afectados con ingresos ponderados que no excedan de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional: El precio de la vivienda no superará por metro cuadrado útil 0,9 veces el módulo ponderado aplicable vigente. - Ocupantes legales afectados con ingresos ponderados que no excedan de 3,5 veces el salario mínimo interprofesional: El precio de la vivienda no superará por metro cuadrado útil 1,1 veces el módulo ponderado aplicable vigente. La financiación aplicable a estas operaciones de realojo será la establecida en el artículo 11 del presente Decreto. B) Para aquellos afectados cuyos ingresos ponderados superen 3,5 veces el salario mínimo interprofesional, el realojo se realizará en régimen de propiedad en viviendas de protección oficial, con las siguientes reglas: - Ocupantes legales afectados con ingresos ponderados que no excedan de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional: El precio de la vivienda no superará por metro cuadrado útil 1,2 veces el módulo ponderado aplicable vigente, 1,3 dicho módulo en municipios de la zona del Gran Bilbao, o por 1,4 dicho módulo en municipios de la zona de Donostia Aldea. - Ocupantes legales afectados con ingresos ponderados que excedan de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional: El precio de la vivienda no superará por metro cuadrado útil 1,4 veces el módulo ponderado aplicable vigente, 1,5 dicho módulo en el municipio de Vitoria-Gasteiz, 1,6 en municipios de la zona del Gran Bilbao y por 1,7 en municipios de la zona de Donostia Aldea. En ambos casos dichos ocupantes podrán acceder a las medidas financieras establecidas para adquisición de viviendas de protección oficial en la normativa vigente en la fecha de suscripción del contrato de compraventa. 4.- A los ocupantes o usuarios sin título de viviendas de promoción pública o viviendas sociales, propiedad de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco, que lo fueran a la entrada en vigor del presente Decreto, y siempre que lo soliciten ante la Delegación Territorial correspondiente del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, se les podrá adjudicar mediante Resolución del titular del citado órgano administrativo, en cualquiera de los regímenes señalados en el artículo 24 del presente Decreto, la vivienda que ocupan, de acuerdo con los criterios y en las condiciones fijadas en la presente disposición adicional. Quedarán excluidos del presente procedimiento excepcional aquellos usuarios que no acrediten para la ocupación de la vivienda bien el consentimiento del titular legítimo, bien el de la propia Administración. Septima.- A efectos de aplicación de la normativa vigente en materia de financiación de viviendas de protección oficial, se entenderán por viviendas de protección oficial de baja densidad aquellas que cumplan los siguientes requisitos: a) Estar situadas en edificios que se correspondan con alguno de los tipos edificados siguientes: 1.- Casa unifamiliar aislada o en hilera, o bifamiliar: Se considerará casa unifamiliar o bifamiliar al edificio que alberga una o dos viviendas ocupando toda la superficie habitable, salvo los anejos vinculados permitidos por la legislación de viviendas de protección oficial, a las que se acceda de forma exclusiva a través de un espacio público o privado no abarcado por la propia edificación. 2.- Casa plurifamiliar aislada o entre medianeras: Se considera casa plurifamiliar al edificio que acoge dos o más unidades de viviendas situadas en niveles superpuestos con una solución arquitectónica que o bien contempla la comunicación vertical entre los niveles y con el exterior mediante elementos comunes, o bien posibilita que la comunicación exterior de cada nivel se realice independientemente. b) Los edificios indicados no podrán poseer más de cuatro plantas incluídas la de sótano y bajo cubierta, y habrán de destinarse a uso residencial como máximo dos de ellas, salvo que las viviendas situadas en uno de los niveles estén distribuídas verticalmente en dos alturas. c) Que la repercusión por vivienda del valor de los terrenos más el coste de las obras de urbanización, en ningún caso, sea superior al 25 por 100 del precio máximo de venta de las viviendas y anejos. d) Al menos el 65 por 100 de las viviendas de cada expediente deberán estar dotadas con jardín o huerto privado relacionado directamente con sus superficies construídas, debiendo tener una extensión no inferior a 20 metros cuadrados. Octava.- Se modifican los números 2 y 3 del artículo 1 del Decreto 53/1988, de 23 de febrero, del Gobierno Vasco sobre promociones concertadas de viviendas de protección oficial, que quedan redactados como sigue: «2.- A efectos de la aplicación de este Decreto, tienen la consideración de promociones concertadas aquellas que, impulsadas por la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco y promovidas por la inicativa privada, tengan como finalidad la construcción de viviendas de protección oficial destinadas a adquirentes con ingresos ponderados igual o inferiores a 6,5 veces el salario mínimo interprofesional. En cada convocatoria pública se determinará específicamente el límite máximo de ingresos ponderados que han de acreditar los adquirentes de viviendas. 3.- Se entenderán como ingresos anuales ponderados los que resulten de aplicar la normativa vigente en materia de adquisición de viviendas de protección oficial. Excepcionalmente, en las bases de la convocatoria de la promoción concertada podrá incluirse, además, un nuevo coeficiente de ponderación por localización de la promoción que podrá ser como mínimo del 0,833». Novena.- 1.- Se modifican los números 3 y 4 del artículo 3 del Decreto 103/1992, de 19 de abril, sobre medidas financieras en materia de vivienda, que quedan redactados como sigue: «3.- Los ingresos determinantes de las ayudas económicas directas para adquirentes e incluso para el acceso a los préstamos cualificados, vendrán referidos a los ingresos anuales ponderados de la persona o de la unidad convivencial que se determinarán en función de: - Nivel de ingresos brutos, en número de veces el salario mínimo interprofesional, del periodo impositivo que, vencido el plazo de presentación de la declaración o declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que correspondan a la unidad convivencial, sea inmediatamente anterior al momento de solicitar la financiación cualificada y ayudas económicas directas. Excepcionalmente y para aquellas solicitudes presentadas durante el período que media entre el uno de enero y la fecha de cierre de presentación de la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por solicitantes que no acrediten ingresos superiores al mínimo establecido en el artículo 7 de este Decreto, conforme a la declaración de renta señalada en el párrafo anterior se valorarán los ingresos brutos obtenidos en el último año natural anterior a la presentación de la solicitud, mediante la aportación de la documentación que se especifica en los apartados d), párrafos 3.º, 4.º, 5.º y 6.º, y e) del artículo 17 del presente Decreto. - Número de miembros de la unidad convivencial que haya de fijar su residencia en la vivienda objeto de protección. Conforme establece el artículo 3 del Decreto del Gobierno Vasco 178/1990, de 26 de junio, en relación con el artículo 4 de la Ley 2/1990, de 3 de mayo, del Parlamento Vasco, se entiende por unidad convivencial la compuesta por dos o más personas que, formando parte de una misma unidad económica residen en el mismo hogar. Tiene la consideración de hogar independiente el marco físico de residencia permanente de una sola persona o, en su caso, de dos o más, unidas por matrimonio u otra forma de relación permanente análoga a la conyugal, por adopción, consanguinidad y afinidad, hasta el 4.º y 2.º grado respectivamente. Quedará excluida la convivencia por razones de amistad o conveniencia. - Número de miembros de la unidad convivencial que generen los ingresos, aportando, al menos, el 20 por 100 de los mismos. - Area geográfica donde se halle ubicada la vivienda. 4.- La ponderación de los ingresos brutos, a que se refiere el número anterior se efectuará de acuerdo con la siguiente fórmula: IP = IB x N x A x M, siendo: IP: Cuantía de los ingresos ponderados, en número de veces el salario mínimo interprofesional del año a que corresponda. IB: Cuantía de los ingresos brutos, que serán los obtenidos por la unidad convivencial de uno o más miembros, en número de veces el salario mínimo interprofesional del año a que corresponda. N: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad convivencial en el momento de solicitar la financiación cualificada. A: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad convivencial que aportan al menos el 20 por 100 de los ingresos brutos. M: Coeficiente ponderador igual a la relación por cociente entre el módulo correspondiente al Area Geográfica Homogénea del Estado con menor Módulo, y el Módulo vigente aplicable a la localidad en la que se encuentre ubicada la vivienda objeto de la actuación protegible, conforme a la normativa de la Comunidad Autónoma del País Vasco. 2.- Se modifica la letra b del número 1 del artículo 7 del Decreto 103/1992, de 29 de abril sobre medidas financieras en materia de vivienda, que queda redactada como sigue: - «b) Las personas físicas beneficiarias deberán obtener, bien individualmente bien integradas en unidades convivenciales, ingresos ponderados no superiores a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. No podrán ser perceptores de ayudas económicas directas solicitantes cuyos ingresos ponderados no alcancen la sexta parte del precio de la vivienda que adquieran, sin incluir el precio del trastero, garaje y otros anejos. Excepcionalmente, aquellos solicitantes que acrediten la titularidad de patrimonio inmobiliario o ahorro previo mediante depósito en cuenta de ahorrovivienda con un año de antigüedad, imposiciones a plazo con un año de antigüedad o imposiciones a la vista con saldo medio durante el último año de fecha a fecha, en cuantía superior al 20 por 100 del precio de la vivienda, incluyendo trastero, garaje y anejos, podránser perceptores de ayudas económicas directas, sin perjuicio de las garantías exigidas por la entidad financiera». 3.- Se modifica el punto 2 de la letra g) del número 1 del artículo 7 del Decreto 103/1992, de 29 de abril, sobre medidas financieras en materia de vivienda, que queda redactado como sigue: «2.- Suscribir contratos de arrendamiento con 4 años de duración mínima». 4.- Se modifica el número 2, párrafo segundo, del artículo 7 del Decreto 103/1992, de 29 de abril, sobre medidas financieras en materia de vivienda, que queda redactado como sigue: «En el caso de subsidiación de préstamos para la promoción de viviendas de protección oficial destinadas a su arrendamiento, el reintegro de las ayudas directas, y sus intereses tendrá lugar cuando se produzca el cambio de uso con anterioridad al transcurso de 8 años a contar desde el otorgamiento de la calificación definitiva». 5.- Se modifica la disposición adicional primera del Decreto 103/1992, de 29 de abril, sobre medidas financieras en materia de vivienda, que queda redactado como sigue: «Primera.- Los coeficientes de ponderación N y A a que se refiere el artículo 3.4 del presente Decreto aplicables a la determinación de los ingresos anuales ponderados serán los siguientes: N - Unidades convivenciales de 1 ó 2 miembros ................................................. 1,00 - Unidades convivenciales de 3 ó 4 miembros ................................................... 0,95 - Unidades convivenciales de 5 ó 6 miembros ................................................... 0,90 - Unidades convivenciales de más de 6 miembros ................................................... 0,80 A - Unidades convivenciales cuyos ingresos se deben a un solo perceptor ........................ 1,00 - Unidades convivenciales cuyos ingresos se deben a dos perceptores ........................... 0,95 - Unidades convivenciales cuyos ingresos se deben a tres o más perceptores ................. 0,90» Décima.- 1.- Se modifica el último párrafo del número 2 del artículo 26 del Decreto 189/1990, de 17 de julio, sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado, que queda redactado como sigue: «En ningún caso podrán ser perceptores de ayudas económicas directas aquellos titulares de rehabilitación cuyos ingresos anuales ponderados no alcancen la sexta parte del presupuesto protegible correspondiente a la vivienda o al local comercial». 2.- Se modifican los números 1 y 2 del artículo 50 del Decreto 189/1990, de 17 de julio, sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado, que quedan redactados como sigue: «1.- Los ingresos determinantes de las ayudas económicas directas e incluso del acceso a los préstamos cualificados en las actuaciones de adquisiciónrehabilitación, vendrán referidos a los ingresos anuales ponderados que se determinarán en función de: - Nivel de ingresos brutos, en número de veces el salario mínimo interprofesional del período impositivo que, vencido el plazo de presentación de la declaración o declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que corresponda a la unidad convivencial, sea inmediatamente anterior al momento de solicitar la financiación cualificada y ayudas económicas directas. Excepcionalmente y para aquellas solicitudes presentadas durante el periodo que media entre el uno de enero y la fecha de cierre de presentación de la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por solicitantes que no acrediten ingresos superiores al mínimo establecido en el artículo 26 de este Decreto, conforme a la declaración de renta señalada en el párrafo anterior se valorarán los ingresos brutos obtenidos en el último año natural anterior a la presentación de la solicitud, mediante la aportación de la documentación que se especifica en los apartados f), párrafos 3.º, 4.º, 5.º y 6.º, y h) del número uno del artículo 48 del presente Decreto. - Número de miembros de la unidad convivencial. Conforme establece el artículo 3 del Decreto del Gobierno Vasco 178/1990, de 26 de junio, en relación con el artículo 4 de la Ley 2/1990, de 3 de mayo, del Parlamento Vasco, se entiende por unidad convivencial la compuesta por dos o más personas que, formando parte de una misma unidad económica residen en el mismo hogar. Tiene la consideración de hogar independiente el marco físico de residencia permanente de una sola persona o, en su caso, de dos o más, unidas por matrimonio u otra forma de relación, permanente análoga a la conyugal, por adopción, consanguinidad y afinidad, hasta el 4.º y 2.º grado respectivamente. Quedará excluida la convivencia por razones de amistad o conveniencia. - Número de miembros de la unidad convivencial que generen los ingresos aportando, al menos, el 20 por 100 de los mismos. - Area Geográfica donde se halle ubicada la vivienda. 2.- La ponderación de los ingresos brutos, a que se refiere el número anterior se efectuará de acuerdo con la siguiente fórmula: IP = IB x N x A x M, siendo: IP: Cuantía de los ingresos ponderados, en número de veces el salario mínimo interprofesional del año a que corresponda. IB: Cuantía de los ingresos brutos, que serán los obtenidos por la unidad convivencial de uno o más miembros, en número de veces el salario mínimo interprofesional del año a que corresponda. N: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad convivencial en el momento de solicitar la financiación cualificada. A: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad convivencial que aportan almenos el 20 por 100 de los ingresos brutos. M: Coeficiente ponderador igual a la relación por cociente entre el módulo correspondiente al Area Geográfica Homogénea del Estado con menor Módulo, y el Módulo vigente aplicable a la localidad en la que se encuentre ubicada la vivienda objeto de la actuación protegible, conforme a la normativa de la Comunidad Autónoma del País Vasco». 3.- Se modifica la disposición adicional quinta del Decreto 189/1990, de 17 de julio, sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado, que queda redactado como sigue: «Quinta.- Los coeficientes de ponderación N y A a que se refiere el artículo 50.2 del presente Decreto, aplicables a la determinación de los ingresos anuales ponderados serán los siguientes: N - Unidades convivenciales de 1 ó 2 miembros.................................................... 1,00 - Unidades convivenciales de 3 ó 4 miembros ................................................... 0,95 - Unidades convivenciales de 5 ó 6 miembros ................................................... 0,90 - Unidades convivenciales de más de 6 miembros ................................................... 0,80 A - Unidades convivenciales cuyos ingresos se deben a un solo perceptor ........................ 1,00 - Unidades convivenciales cuyos ingresos se deben a dos perceptores ............................ 0,95 - Unidades convivenciales cuyos ingresos se deben a tres o más perceptores ................. 0,90»DISPOSICIONES TRANSITORIAS Primera.- Lo dispuesto en el presente Decreto será de aplicación a todas las viviendas ya calificadas en la fecha de su entrada en vigor como viviendas sociales o de protección oficial de promoción pública, salvo lo dispuesto en el artículo 20, que únicamente será de aplicación a las calificadas provisionalmente con posterioridad a la entrada en vigor del presente Decreto, y el artículo 29 que será de aplicación en las adjudicaciones de viviendas cuyo inicio sea posterior a dicha entrada en vigor. Segunda.- Lo establecido en la disposición adicional octava respecto a promociones concertadas de viviendas de protección oficial será de aplicación a aquellas cuya convocatoria pública de adjudicación de beneficios sea publicada en el Boletin Oficial del País Vasco con posterioridad a la entrada en vigor de esta norma. Con carácter general, las promociones concertadas de viviendas de protección oficial y promociones en las que exista compromiso con otras Administraciones Públicas en virtud de convenio de colaboración, concurso público u otro instrumento, se regirán por lo dispuesto en la normativa vigente en el momento de la publicación de la correspondiente convocatoria pública de adjudicación o en el de la suscripción del convenio de colaboración, incluso en lo referente a los requisitos de aplicación para el acceso a las medidas financieras por los adquirentes de vivienda, salvo que mediante autorización administrativa se permita la aplicación de disposiciones más favorables contenidas en normativa posterior que la sustituya. Esta norma será de aplicación igualmente a las promociones acogidas a los Decretos 166/1990, de 19 de junio, 433/1991, de 16 de julio y 103/1992, de 29 de abril. Tercera.- Lo establecido en la disposición adicional novena será de aplicación a las solicitudes de medidas financieras que se formulen con posterioridad a la entrada en vigor de esta norma. Lo señalado en los números 3 y 4 de dicha disposición se aplicará a las solicitudes de calificación provisional formuladas con posterioridad a la citada entrada en vigor. Cuarta.- Lo establecido en la disposición adicional décima será de aplicación a las solicitudes de medidas financieras que se formulen con posterioridad a la entrada en vigor de esta norma.DISPOSICION DEROGATORIA UNICA Quedan derogadas las siguientes normas: El Decreto 90/1988, de 12 de abril, sobre viviendas de protección oficial de promoción pública propiedad de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco, el Decreto 148/1989, de 27 de junio, de enajenación de viviendas de protección oficial de promoción pública propiedad de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco a las Diputaciones Forales de los Territorios Históricos, el Decreto 167/1990, de 19 de junio, de medidas financieras y régimen jurídico de las viviendas sociales, y el Decreto 163/1986, de 24 de junio, sobre promociones de viviendas de protección oficial de baja densidad.DISPOSICIONES FINALES Primera.- No serán de aplicación en el ámbito de la Comunidad Autónoma del País Vasco aquellas disposiciones de igual o inferior rango que se opongan, contradigan o resulten incompatibles con lo dispuesto en el presente Decreto. Segunda.- El Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco podrá dictar, en el marco de sus competencias, cuantas disposiciones sean precisas para la ejecución y desarrollo del presente Decreto. Tercera.- El presente Decreto entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del País Vasco Dado en Vitoria-Gasteiz, a 20 de abril de 1993. EL Lehendakari, JOSE ANTONIO ARDANZA GARRO. El Consejero de Economía y Hacienda, JOSE LUIS LARREA JIMENEZ DE VICUÑA. El Consejero de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, JOSE ANTONIO MATURANA PLAZA.