Zer da Eraikinen Ikuskapen Teknikoa (EIT)?

Etxebizitzari buruzko ekainaren 18ko 3/2015 Legearen 52. artikuluan aipatzen den tresna da, erabilera nagusia bizitegirakoa duten eraikinak unean-unean eskatzen diren kalitate-baldintzei egokitzen zaizkiela egiaztatzen duena.

Dekretuaren 4. artikulua: Sistema horri esker, aukera ematen zaie katalogatutako, babestutako edo bizitegi-erabilerako eraikinen jabe diren pertsona fisikoei nahiz juridikoei, haiek erabiltzen dituztenei eta administrazio eskudunei jakiteko zer kalte edo akats ikusi diren eraikin horietan, zeren ondorio izan daitezkeen eta zer neurri gomendatzen diren haien egonkortasuna, segurtasuna, iragazgaiztasuna eta egiturazko finkapena ziurtatzeko, eraikitakoa dagokion zertarakoaren arabera benetan erabili ahal izateko.

Sistemak, era berean, aukera ematen du, alde batetik, eraikinaren inguratzailearen eta instalazioen egoera ebaluatzeko, efizientzia energetikoarekin zerikusia duten parametroen ikuspuntutik, eraikinaren efizientzia energetikoa ebaluatze aldera; bestetik, informazioa edukitzeko, irisgarritasun unibertsaleko baldintzei buruz eta desgaitasunen bat duten pertsonak eraikinera iristeko eta hura erabiltzeko orduan diskriminaziorik ez egoteko baldintzei buruz, betiere indarrean dagoen legediarekin bat. Hartara, baldintza horiek betetze aldera, eraikinean arrazoizko egokitzapenik egin daitekeen edo ez erabaki ahalko da.

Nondik dator EIT bat izatearen betebeharra?

Etxebizitzari buruzko Legearen 41. artikuluan ezartzen denez, lursail, eraikuntza, instalazio eta eraikinen jabeek nahitaez mantendu behar dituzte ondasun horiek segurtasun, osasungarritasun, energia-eraginkortasun, txukuntasun eta apaintasun publikoko egoera onean, zor den gisan; hala, kontserbatzeko edo hobetzeko behar diren lan eta obrak egingo dituzte, leku horien bizigarritasuna, irisgarritasuna eta erabilera eraginkorra bermatzeko, betiere energia eta baliabideak erregelamendu bidez ezarritako mugen barruan kontsumituz.

Betebehar hori jasota dago Lurzoruari eta Hirigintzari buruzko ekainaren 30eko 2/2006 Legean; izan ere, hau esaten da lege horren 199 artikuluaren 1. paragrafoan: Lursail, etxe, eraikin eta instalazioen jabeek nahitaez dute ondasun horiek segurtasun, osasun, begirune eta apaintasun publikoko egoera onean mantentzeko eginbeharra. Horretarako, behar diren kontserbatze- eta birgaitze-lanak egingo dituzte, bertako bizigaitasuna eta benetako erabilera bermatzeko.

Nola lortzen dira EITa osatzen duten dokumentuen ereduak?

Galde-sorta eta eraikinaren ikuskapen teknikoaren ondorioz ateratzen den txostena, Eusko Jaurlaritzak argitaratutako EIT-Eraikinen Ikuskapen Teknikoa  aplikazio informatikoaren eta bere eguneratzeen bidez gauzatuko dira.

Zertan datza begiz egindako ikuskapena?

Ikuskapenean, eraikinaren inguratzaileari eta instalazioei buruzko datuak ere jasoko dira, bai eta irisgarritasun unibertsaleko baldintzei buruzkoak, indarrean dagoen legediarekin bat. Hartara, eraikinean arrazoizko egokitzapenik egin daitekeen edo ez erabaki ahalko da.

Eraikineko lokal eta etxebizitza guztiak begiratu behar ditut?

Arauan zehazten da zer gutxieneko lagin ikuskatu behar den eraikinaren osotasunaren barruan.

Noraino ikuskatzea eskatu behar da? Jendea bizi den zatia bakarrik?

Bizitegi-eraikinen ikuskapen teknikoaren xedeak ez du zerikusirik higiezinaren erabilera-egoerarekin. Eraikina osorik ikuskatu behar da, ez bakarrik jende bizi den zatia.

Datu pertsonalak jaso behar dira txostenean?

Saihestu egin behar da udalean aurkezten den dokumentazioan datu pertsonalak agertzea (auzokideen nortasuna, telefono finkoak edo mugikorrak, etab.). Arazoak solairuka eta aldeka identifikatu daitezke (ezkerreko aldea, eskumakoa, erdikoa,...).

Zer eraikin da erabilera nagusia bizitegirakoa duena?

Def. Erabilera nagusia bizitegirakoa duen eraikina: nagusiki etxebizitzarako erabiltzen diren eraikinak, familia bakarreko, bi familiako etxebizitzetarako eta etxe atxikietarako eta bizitegi kolektiborako direnak ere. Bizitegi kolektiborako eraikinak dira etxebizitza batek baino gehiagok osaturik daudenak; horiek, aldi berean, bizitegirako ez diren beste erabilera batzuk izan ahalko dituzte.

Antzekoa delako, tipologia honetan sartzen da, halaber, familia-nukleoa osatzen ez duten arren, pertsona talde batek okupatzeko edo bizitzeko erabiliko duen eraikina, betiere zerbitzuak partekatuz gero eta araubide komun bati atxikita; esate baterako, hotelak edo egoitzak.

Halaber, eraikin bat bizitegi-erabilerakoa dela ulertuko da, baldin eta nagusiki zuzkidura-bizitoki moduan erabiltzen bada, hartara eragotzi gabe aldi berean beste erabilera batzuk ere izan ahal izatea.

Inola ere ez da erabilera nagusia bizitegirakoa duen eraikintzat joko baldin eta eraikinaren erabilera nagusia, etxebizitzarako ez dena, hainbestekoa bada, administrazio publikoek finkatutako esku hartze bat egin behar baitu (adibidez, jarduera sailkatuetarako dagoen erregimena, edo inskribatua egotea Industria Erregistroan, Euskal Autonomia Erkidegoko Nekazaritzako Ustiategien Erregistro Orokorrean edo Abeltzaintza Ustiategien Erregistro Orokorrean edo bestelakoak).

Zer hartzen da kontuan eraikin baten erabilera nagusia bizitegi izatea dela jakiteko?

Erabilera nagusia bizitegirakoa duen eraikintzat jotzen da eraikin horren legezko erabilera baldin bada pertsonen bizitegi iraunkorra edo aldi baterakoa izatea (hainbat kategoriatako bizitegiak).

Honako eraikin hauek ez dira joko erabilera nagusia bizitegi izatea duten eraikintzat, eta, beraz, arauaren eremutik kanpora geratuko dira: bizitegirakoak ez diren beste erabilera guztiak kontuan hartuta, administrazio publikoen esku-hartze motaren bati lotuta daudenak, esku-hartze horren eraginpean eraikin osoa dagoela. Araudian zehaztutako araubideen artean, jarduera sailkatuak, nekazaritza eta/edo abeltzaintza ustiapenak .... daude.

Beraz, dokumentazioa eduki beharko da, egiaztatzen duena jarduera sailkatuaren udal lizentzia dagoela eraikinaren erabilera nagusirako (etxebizitzarako ez den beste baterako) edo aldez aurreko komunikazioari lotutako jarduera-proiektu baten parte dela.

Halaber, erabilera hori ez duela joko da hura administrazio-erregistro batean inskribatuta dagoela egiaztatzen denean. Erregistro hauek izan daitezke: Industria Erregistroa, Euskal Autonomia Erkidegoko Nekazaritzako Ustiategien Erregistro Orokorra, Abeltzaintza Ustiategien Erregistro Orokorra edo beste batzuk.

Baliteke jatorriz bizitegirako diren eraikinak egotea, baina egun erabilera hori ez dutenak eta dagokien jarduera-lizentzia eta erabilera-aldaketa tramitatu gabe dutenak. Kasu horretan, badago EITa egiteko betebeharrik?

Eraikinaren ikuskapen teknikoa egiteko betebeharra egongo da harik eta eraikin baten erabilera-aldaketarako administrazio-espedientea tramitatzen den arte, eraikin horrek bizitegi-erabilera izateari utzita ere.

Eraikinek zer dokumentazio aurkeztu behar dute EITaren araudiaren aplikazio-eremutik kanpora daudela justifikatzeko?

Aurri-deklarazioa eta jarduera sailkatuen kudeaketa udalaren eskumena da; beraz, udalak berak duen dokumentaziorik ez luke eskatu behar.

Beste administrazio batzuetako dokumentuak baino ez lituzkete eskatu behar; esate baterako, industria, nekazaritza edo abeltzaintzako erregistroetakoak.

Zer jotzen da “bide publikora ematen duen fatxadatzat”?

Erabilera publikoko bide batekin mugakide den eraikinaren aurpegia, edonolakoa dela ere bidearen titulartasuna (publikoa zein pribatua). EITaren helburua da ebaztea ea akatsik dagoen oinezkoentzat ondoriorik ekar dezakeenik.

Nahitaezkoa da EITa izatea antolamendutik kanpora dauden eraikinetan?

Etxebizitzari buruzko ekainaren 18ko 3/2015 Legearen 41. artikuluan ezartzen denez, lur-sail, eraikuntza, instalazio eta eraikinen jabeek nahitaez dute ondasun horiek segurtasun, osasun, begirune eta apaintasun publikoko egoera onean mantentzeko eginbeharra. Horretarako, behar diren kontserbatze- edo hobetze-lanak egingo dituzte, bertako bizigarritasuna, irisgarritasuna eta benetako erabilera bermatzeko, betiere energia eta baliabideak arauz ezarritako mugen barruan kontsumituz.

Euskal Autonomia Erkidegoko eraikinen ikuskapen teknikoari buruzko uztailaren 24ko 117/2018 Dekretuan, bere aplikazio-eremua ezartzen da: erabilera nagusia bizitegirakoa duten, Euskal Autonomia Erkidegoan dauden eta berrogeita hamar urte baino gehiago dituzten eraikinak, oin berriko obrak edo eraikina guztiz berritzeko obrak amaitu diren datatik hasita.

Arau honen aplikazio-eremutik kanpo geratzen dira erabilera nagusia bizitegirakoa duten eraikinak, legezko aurri-egoeraren adierazpena jaso dutenak eta berrikuspen edo ikuskapen teknikoa berariazko araudi sektorialaren mende duten eraikineko instalazioak edo elementuak  (igogailuak, instalazio elektrikoak, telekomunikazio-instalazioak, berokuntzakoak, eta ur bero sanitarioa ematekoa).

Ondorioz, erabilera nagusia bizitegirakoa duten eraikinek,  aipatutako baldintzak betetzen badituzte, arauaren aginduak bete beharko dituzte, antolamendutik kanpora dauden edo ez gorabehera.

Nork ordaindu behar du EITaren kostua?

Eraikinaren ikuskapen teknikoaren kostua eraikinaren jabearen kontura eta ardurapean izango da.

Udalak EIT bat aurkezteko eska dezake erabilera nagusia bizitegirakoa duen eraikinak 50 urte bete baino lehen?

Bai. Udalek modu aurreratuan eskatu ahal izango dute eraikinen ikuskapen teknikoaren txostena egin eta aurkeztea, eraikinaren kontserbazio egoerak justifikatzen duenean edo ikuskapena Udalak onartutako programatutako plan baten parte denean.

Udalak EITaren edukia berrikus dezake?

Aurkeztutako irizpenen edukia ikusita, udalak, bere eskumen-esparruaren barruan, haiek berrikusi eta ebaluatu ahal izango ditu, eta dagozkion eskumenak baliatu; are gehiago, indarreko legedian jasotako kautelazko, diziplinazko edo subsidiarioki betearazteko neurriak ere hartu ahal izango ditu.

Udalak atzera bota dezake EIT txostena?

• Aurkezpena > 6 hilabete, egiten denetik (11. artikulua, 117/2018 Dekretuaren 3. Atala)
• Higiezinaren identifikazio okerra (posta helbidea, UTM, Katastroko Erref., eraikitze-data)
• Hainbat ataritarako EIT bat
• EIT osagabea: Arriskuak, kalteak (kausa posiblearekin), esku-hartzeen maila eta proposamena (epea jarrita).
• Teknikari ez-eskuduna (LOEren arabera EITa egin ezin duen teknikaria, ez arkitektoa edo aparejadorea, ez inpartziala, erantzukizun zibileko asegururik gabea)
• Jabeak edo haren ordezkariak aurkeztu gabea.
• Ez ditu fitxategi guztiak aurkezten: PDF+ZIP

EITa dirulaguntza jasotzeko aurkeztu badut, aurkezteko beharrik izan gabe, beste EIT bat aurkeztu behar dut 10 urte igarotzen direnean edo eraikinak 50 urte bete arte itxaron dezaket?

EITa udalean aurkezten denetik 10 urte igaro ondoren, beste ikuskapen bat aurkeztu behar da, aurkezteko arrazoia edo inguruabarra edozein izanda ere.

Zuzenketak egiteko epea noiz hasten da: Txostenaren datatik edo erregistroaren datatik?

Arauan ezartzen denez behin txostena jasota erkidegoak komunitateak obrak kontratatzeko eta egiteko betebeharra duela, une horretan hasiko da zenbatzen txostenean jasotako zuzenketak egiteko epea.

Datu-basean datak aldatzea. Udalak dokumentazio eta/edo txosten osagarriren bat aurkeztu behar dio Eusko Jaurlaritzari?

Eraikitze-data berria Eusko Jaurlaritzari jakinarazi beharko zaio, euskoregiten gaitutako komunikazio-bideen bitartez, 117/2018 Dekretuaren 3. artikuluko irizpidearen arabera.

Eraikinaren adina zehazteko orduan, agiri hauek hartuko dira kontuan eta haien lehentasuna finkatuko da, hurrenkera honen arabera: obra-bukaerako ziurtagiria edo obra-harreraren akta, haiek eduki ezean, obra berriaren deklarazioa, katastroko ziurtagiria edo lehen okupaziorako lizentzia eta, azkenik, katastroan edo eraikinen erroldan agertzen dena.

Eraikinean osorik birgaitzeko esku-hartze bat egin bada, eraikin osoaren amaiera-data, haren adina kalkulatzeko, hau izango da: osorik birgaitu ondoko lehen okupaziorako lizentziari dagokiona, edo, lizentzia hori eduki ezean, obra-bukaerako ziurtagiriarena.

Zuzenketak osoak izan behar dira ala partzialak izan daitezke?

Osoak eta partzialak izan daitezke, egiten diren esku-hartze mailen arabera, epeak betez.

Gainbegiratu egin behar dira EITean jasotako obrak, zuzenketa-ziurtagiri baten xede izango direnak?

Ikuskapen baten zuzenketa-ziurtagiriak lotutako obrak gainbegiratu dituen teknikariak sinatu behar ditu, bai proiektu tekniko baten esparruan, bai administrazioak ez eskatzeagatik halakorik ez duen jarduera batean.

Zer dokumentu aurkeztu behar da zuzenketa-ziurtagiriarekin batera EITean aipatutako obrak egin direla justifikatzeko?

Kontuan hartuta udalaren esku-hartzea behar duten obrak direla eta udal-lizentziara loturik daudela, nahikoa da behin obrak amaituta zuzenketa-ziurtagiria osatzea eta udalean aurkeztea.

117/2018 Dekretua indarrean sartu baino lehenagoko EIT bati eska dakioke Erabilera eta Mantentze Plan bat izatea?

Bai. 241/2012 Dekretua indarrean zela EITa egiteko eta erregistratzeko betebeharra zuten eraikinek urtebeteko epea zuten plana izateko.

Erabilera eta Mantentze Plana (EMP) udalean aurkeztu behar da?

Eraikinen jabeek Erabilera eta Mantentze Plan bat dutela egiaztatu behar dute udalean, 117/2018 Dekretuaren II. eranskinean dagoen ereduaren arabera. Ez da beharrezkoa EMParen eduki osoa entregatzea, hala eskatzen denean salbu.

Nahitaezkoa da neurrien kostua zehaztea irisgarritasuna lortzeko?

Bai. Ikuskatutako eraikina irisgarritasun-baldintzetara egokitzeko behar diren neurriei lotutako aurrekontuak kalkulatzeko eskatzen da galdetegian.

Nahitaezkoa da Eusko Jaurlaritzako Industria Sailean Efizientzia Energetikoaren Ziurtagiria aurkeztea?

EITak ez du behartzen Efizientzia Energetikoaren Ziurtagiria erregistratzera; beraz, betebehar horrek efizientzia energetikoaren arloan indarrean den araudiari erantzungo dio.

Nork inskribatu behar du EITa erregistroan?

Udalek.

Zuzenketa-ziurtagiriak erregistroan inskribatu behar dira?

Bai.

Inskripzioak ondorioak ditu efizientzia energetikorako ziurtagiriei dagokienez?

Ez. Eraikinaren ikuskapen teknikoaren txostena Euskal Autonomia Erkidegoko Eraikinen Ikuskapen Teknikoen Erregistroan inskribatzeak ez du ondoriorik Eraikinen eraginkortasun energetikoaren ziurtagiriari buruzko abenduaren 9ko 226/2014 Dekretuan edo haren ordezko arauetan aurreikusten den Eraginkortasun Energetikoaren Ziurtagirien Erregistroan.

Nori dagokio gaitutako pertsonek arauaren baldintzak betetzen dituztela zaintzea ?

Eusko Jaurlaritzan etxebizitza-arloan eskumena duen sailak eraikinen ikuskapen teknikoa egiteko gaitutako pertsonei eskatu behar zaizkien betekizunak betetzen direla zainduko du.

Noiz egiten da kontrola?

Etxebizitza Sailak ikuskapenak behin udalak ERREGISTROAN inskribatu ondoren ikusten dituenez, une horretan kontrolatuko da gai hori.

Badago zehapenik EITak ez aurkezteagatik?

EITaren arloan aplikatu beharreko zehapen-araubidea Etxebizitzaren ekainaren 18ko 3/2015 Legean dago jasota jasotakoa da.

Aipatutako arauaren 84. artikuluan zehazten denez, arau-hauste larria da eraikinaren ikuskapen tekniko nahitaezkoa ez izatea, legearen arabera eskatzekoa denean.

Horrelako kasuetan, dagokion prozedura tramitatu ondoren, hiru mila eta bat eurotik (3.001) hogei mila eurora (20.000) arteko isuna jar daiteke.

Ba al dago zehapenik EITan jasotako obrak ez egiteagatik?

Etxebizitzari buruzko ekainaren 18ko 3/2015 Legearen 83. artikuluaren arabera  arau-hauste oso larria da eraikinen ikuskapen teknikoko txostenen ondoriozko konpontze- edo birgaitze-neurri eta jarduketei ez ekitea, txosten horietan agindutako epeetan, berehalakoak edo oso premiazkoak  direnean.

Horrelako kasuetan, dagokion prozedura tramitatu ondoren, hogei mila eta bat eurotik (20.001) hirurehun mila eurora (300.000) arteko isuna jar daiteke.

Aipatu arauaren 84. artikuluan zehazten denez, arau-hauste larria da eraikinen ikuskapen teknikoko txostenen ondoriozko konpontze- edo birgaitze-neurri eta jarduketei ez ekitea, txosten horietan agindutako epeetan, premiazkoak direnean.

Horrelako kasuetan, dagokion prozedura tramitatu ondoren, hiru mila eta bat eurotik (3.001) hogei mila eurora (20.000) arteko isuna jar daiteke.

Zer gertatzen da Udalak eskatutako EITa betetzen ez bada eta aurkezten ez bada?

Har ditzakeen zehapen-neurriei kalterik egin gabe,  subsidiarioki  jardun ahal izango du eta ikuskatzeko daukan eskumena erabili ahal izango du , eraikinen Ikuskapen Teknikoa obligaziodunen kontura , Administrazio Publikoen Administrazio Prozedura Erkidearen urriaren 1eko 39/2015 Legearen 102. artikuluan xedatutakoaren arabera.

Bi EIT igo daitezke eraikin bererako?

Ez. Eraikin beraren bigarren EIT bat soilik igoko da berritzea egokitzen zaionean.

Eta EIT bat bi eraikinetarako?

Ez. EIT bat atariko (Nora kodea)

EITaren betebeharra, erabilerarik gabeko eta bizigarritasun baldintza minimorik gabeko eraikinetan. Nola eskatzen dugu EITa, inor bizi ez den eraikin / baserrirako?

Aurri-egoeraren deklaraziorik ez badute, behartuta daude egitera. Jabeari eskatu behar diote, udalak jabearekin duen komunikazio-bidearen bitartez (posta, posta elektronikoa, telefonoa ...).

Zer ulertzen da eraikinaren birgaitze integraltzat?

Uztailaren 24ko 117/2018 Dekretuaren 3. artikuluan definitzen denez, birgaitze integral gisa hartuko da gutxienez egiturazko sistema, fatxadak, estalkia, saneamendurako eta ur-hornikuntzarako sare komunak eta sistema teknikoak berritzeko edo finkatzeko izandako esku-hartze oro.

Eraikinaren birgaitze integrala.

Arauan birgaitzerako ematen den definizioan, “aldi berean” jardun dela adierazten da; beraz, gutxienez proiektu komun batean jasotzen diren jarduerak izan behar direla jotzen da, faseka egin badira ere.