El derecho de superficie es un derecho real que permite a su titular construir sobre o debajo de suelo ajeno, obteniendo la propiedad temporal de lo edificado. Una vez finalizada la construcción genera una dualidad de propiedades: (i) la recayente sobre el suelo y (ii) la que tiene por objeto el edificio resultante: la construcción. Esta es la situación en la que se encuentran numerosos edificios de viviendas de protección oficial de régimen general y de régimen especial construidas sobre suelos que son propiedad de la Administración General de la Comunidad Autónoma de Euskadi.

En circunstancias normales, una vez extinguido el derecho de superficie por el transcurso del tiempo, esta última haría suya la propiedad de lo edificado, sin abonar indemnización alguna, cualquiera que hubiera sido el título por el que se constituyó el derecho. Su extinción produciría, a su vez, la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario, esto es, la pérdida de la propiedad tanto de dichas viviendas de protección oficial como de los locales comerciales y anejos no vinculados que forman parte de las mismas promociones.

Para evitar esta pérdida, el entonces Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, mediante Órdenes del Consejero de 21 de julio de 2010, de 18 de mayo de 2011 y de 26 de julio de 2012, puso en marcha tres operaciones para permitir que determinados titulares de viviendas de protección oficial, locales comerciales y anejos no vinculados edificados en derecho de superficie accediesen a la propiedad del suelo.

Así, la Orden de 21 de julio de 2010, estaba destinada a los titulares de viviendas de protección oficial con calificación provisional anterior al 1 de enero de 2003, por lo que para poder acceder a la propiedad del suelo, los titulares de las viviendas debían solicitar su calificación permanente como viviendas de protección oficial.

Sin embargo, la Orden de 18 de mayo de 2011, estaba dirigida a los titulares de viviendas de protección oficial que ya tenían la calificación permanente puesto que correspondían a calificaciones otorgadas a partir del 1 de enero de 2003, siendo todas ellas permanentes.

Finalmente, la Orden de 26 de julio de 2012, se dirigía a los integrantes de ambos colectivos que no habían ejercido su opción de compra, incluía los inmuebles calificados después del 1 de junio de 2011 y permitía acceder a la propiedad indefinida a los titulares de una serie de viviendas que fueron transmitidas en régimen de propiedad plena, pero con carácter temporal durante 75 años y sobre los que la Comunidad Autónoma de Euskadi ostenta un derecho de reversión del dominio.

Tras completar el ciclo, la Orden de 20 de noviembre de 2013, del Consejero de Empleo y Políticas Sociales, puso en marcha una cuarta fase de venta de suelo, abierta a todos los inmuebles comprendidos en las fases anteriores cuyos propietarios, por diversos motivos, no llegaron a adquirirlo. Su principal novedad radicaba en que no se establecían límites a los ingresos de las personas titulares de los inmuebles.

En 2015 se va a repetir la experiencia en las mismas condiciones, aunque incorporando las nuevas promociones calificadas a partir del segundo semestre de 2013. Por lo tanto, esta quinta convocatoria está dirigida a un total de 19.340 inmuebles, incluidos viviendas, anejos vinculados o no a las viviendas y locales comerciales.

En su virtud,

RESUELVO :

Primero Podrán comprar el suelo propiedad de la Administración General de la Comunidad Autónoma de Euskadi:

Las personas titulares registrales de viviendas de protección oficial edificadas en derecho de superficie, excluidas las destinadas a los realojos cuyos titulares actuales sigan siendo las personas realojadas en su día, que cumplan los requisitos previstos en el anexo III de esta Orden. En el caso de tratarse de viviendas con calificación temporal, sus titulares deberán solicitar simultáneamente la calificación permanente.
Las personas titulares registrales de locales comerciales y anejos no vinculados existentes en las comunidades de propietarios formadas por dichas viviendas.
Las personas titulares registrales de locales comerciales y anejos no integrados en las citadas promociones de viviendas de protección oficial, edificados en derecho de superficie y amparados por la extensión de la protección oficial concedida a las viviendas construidas en la misma Área de Intervención Urbanística.
Las personas titulares registrales de viviendas edificadas en derecho de superficie que han perdido la protección oficial por el transcurso del plazo de calificación y que simultáneamente soliciten la calificación permanente de las mismas.
Las personas titulares registrales de locales comerciales y anejos no vinculados existentes en las comunidades de propietarios formadas por dichas viviendas.

Segundo Podrán solicitar la renuncia de la Comunidad Autónoma de Euskadi al derecho de reversión del dominio que ésta ostenta sobre determinadas viviendas de protección oficial transmitidas en régimen de propiedad temporal por un plazo de setenta y cinco años:

Las personas titulares registrales de dichas viviendas que simultáneamente soliciten la calificación permanente de las mismas.
Las personas titulares registrales de locales comerciales y anejos no vinculados existentes en las comunidades de propietarios formadas por dichas viviendas.

Tercero Las personas interesadas en la compra del suelo o en la renuncia del derecho de reversión del dominio deberán dirigir su instancia, acompañada de la documentación correspondiente, al Delegado o a la Delegada Territorial de Vivienda de su territorio histórico, conforme a los modelos que se adjuntan como anexo II a la presente Orden. Podrán registrar su instancia en todos aquellos registros públicos habilitados a tal efecto, de conformidad con el artículo 38 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

Cuarto Tanto la petición de compra del suelo por parte de los titulares de las viviendas de protección oficial con calificación temporal y de las viviendas que han perdido la protección oficial por el transcurso del plazo de calificación temporal como la petición de renuncia al derecho de reversión del dominio sobre viviendas incorporarán una petición expresa de calificación permanente de las viviendas como viviendas de protección oficial.

Quinto Las personas titulares de viviendas de protección oficial que estén interesadas en obtener financiación cualificada para la compra del suelo, habrán de hacerlo constar en el apartado destinado a ese efecto del modelo de instancia.

Sexto El plazo de presentación de solicitudes será el comprendido entre el 2 de febrero y el 29 de mayo de 2015.

Séptimo La valoración del suelo, a efectos de calcular su precio de compra, así como la valoración económica del derecho de reversión sobre el dominio, se llevarán a cabo en los términos previstos en el anexo I de esta Orden.

Octavo La Delegación Territorial de Vivienda notificará a la persona solicitante el importe final de la operación, incluido el IVA correspondiente, así como el modo y el plazo para su abono, que no podrá ser superior a un mes.

Noveno Si la persona interesada hubiera solicitado la concesión de medidas financieras, junto con el precio final se le notificará la resolución de concesión o denegación de dichas medidas.

Décimo En atención al número de solicitudes de compra de suelo existentes en el territorio histórico y a las características de las diversas promociones, el Delegado o la Delegada Territorial de Vivienda elevará al Consejero de Empleo y Políticas Sociales, con carácter previo a dictar resolución, las propuestas de declaración de alienabilidad que procedan, en los términos del artículo 89 del Texto Refundido de la Ley de Patrimonio de Euskadi, aprobado por Decreto Legislativo 2/2007, de 6 de noviembre.

La renuncia al derecho de reversión del dominio no precisa declaración de alienabilidad.

Undécimo Una vez abonado el precio final o resarcido el valor económico del derecho de reversión del dominio, si la persona solicitante es titular de una vivienda que tiene o tuvo en su momento calificación temporal, el Delegado o la Delegada Territorial dictará resolución calificándola como vivienda de protección oficial con carácter permanente.

Duodécimo Cumplidos todos los trámites, el Delegado o la Delegada Territorial de Vivienda dictará resolución sobre la solicitud de compra o de renuncia del derecho de reversión del dominio, en la que deberán constar todos los datos precisos para su posterior formalización y registro, y citará a las personas interesadas para su elevación a escritura pública.

Decimotercero De conformidad con el artículo 91 de la Ley de Patrimonio de Euskadi, pasados seis meses desde la fecha de registro de la solicitud sin que el Delegado o la Delegada Territorial de Vivienda hubiera resuelto expresamente, ésta se entenderá resuelta en sentido desestimatorio.

Decimocuarto Los Delegados o Delegadas Territoriales de Vivienda llevarán a cabo cuantas actuaciones sean necesarias a efectos de formalizar y elevar a escritura pública la transmisión o la renuncia del derecho de reversión del dominio.

Decimoquinto Todos los gastos de escrituración, registro e impuestos originados por la transmisión corresponderán a las personas adquirentes o beneficiadas por la renuncia al derecho de reversión del dominio, salvo el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Decimosexto Contra la presente Orden podrá interponerse recurso potestativo de reposición ante el Consejero de Empleo y Políticas Sociales en el plazo de un mes, o bien directamente recurso contencioso-administrativo ante la Sala correspondiente del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, en el plazo de dos meses. En ambos casos los plazos se computan a partir de su publicación en el Boletín Oficial del País Vasco.

En Vitoria-Gasteiz, a 28 de enero de 2015.

El Consejero de Empleo y Políticas Sociales,

JUAN MARÍA ABURTO RIQUE.

ANEXO I SISTEMA DE VALORACIÓN

Primero La valoración del suelo a efectos de fijar su precio de compra se llevará a cabo con arreglo a lo previsto en el artículo 7 del Decreto 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo, y demás normas de aplicación para la valoración de inmuebles sujetos a protección oficial.

El procedimiento para calcular el precio del suelo atribuible a cada una de las viviendas, locales comerciales o anejos no vinculados constará de las siguientes operaciones:

Cálculo del valor total del edificio.
En primer lugar se calculará el valor total del edificio. Para ello se sumarán los valores correspondientes a todos los elementos que lo integran: viviendas y anejos vinculados, locales comerciales y anejos no vinculados.
Las viviendas y anejos vinculados se valorarán a precios máximos oficiales actualizados correspondientes y vigentes a la fecha de publicación de esta Orden en el Boletín Oficial del País Vasco, y los locales comerciales y anejos no vinculados a precios de mercado.
Para practicar la valoración a precios de mercado de los locales comerciales y anejos no vinculados integrados en promociones de viviendas, se emplearán los datos de la estadística oficial sobre Oferta Inmobiliaria que publica el Observatorio Vasco de la Vivienda relativos al segundo trimestre de 2014 sobre precios medios de venta de garajes, locales y trasteros en el Territorio Histórico correspondiente. Si, para alguno de estos elementos, por criterio estadístico no fuera posible disponer de datos a nivel de Territorio Histórico, se utilizará la media para la Comunidad Autónoma de Euskadi.
La valoración a precios de mercado de los locales comerciales y anejos no integrados en promociones de viviendas se efectuará mediante tasación pericial practicada por el Departamento de Empleo y Políticas Sociales o encargada a sociedades de tasación o empresas legalmente habilitadas.
Cálculo del valor total del suelo sobre el que se asienta el edificio.
Al valor total del edificio, se le aplicará, para este procedimiento de enajenación, el porcentaje del 10% en concepto de repercusión del suelo en el valor del edificio.
Asignación del precio final en función de las cuotas de la propiedad horizontal.
Para la valoración final del suelo, se considerara éste dividido en tantas porciones como viviendas con anejos vinculados, locales comerciales y anejos no vinculados existan en el edificio. El precio de cada una de las porciones se obtendrá de multiplicar el valor total del suelo en el que se asienta el edificio por la cuota de participación en la propiedad horizontal de cada una de las viviendas con anejos vinculados, locales comerciales o anejos no vinculados que lo componen.
Aplicación de IVA.
Finalmente, al precio final de cada vivienda, local comercial o anejo se le aplicará el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) correspondiente.

Segundo Este sistema se aplicará también para la valoración económica del derecho de reversión sobre el dominio que la Comunidad Autónoma de Euskadi ostenta sobre determinadas viviendas de protección oficial transmitidas en régimen de propiedad temporal por un plazo de setenta y cinco años.

(Véase el .PDF)

Contenidos relacionados.

Historia normativa (1)

Véase: DECRETO 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo.

Competencias y transferencias

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Documentación de relevancia jurídica

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