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N.º 218, lunes 12 de noviembre de 2012
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OTRAS DISPOSICIONES
TRIBUNAL VASCO DE CUENTAS PÚBLICAS
4970
ACUERDO del Pleno del Tribunal Vasco de Cuentas Públicas de aprobación definitiva del informe de fiscalización de la Cuenta General de las operaciones de compra de suelo de Sprilur, S.A. 2006-2009, adoptado en sesión de 15 de diciembre 2011.
El Pleno del Tribunal Vasco de Cuentas Públicas en sesión celebrada el día 15 de diciembre de 2011, ha adoptado el siguiente
ACUERDO
Aprobar con carácter definitivo el Informe de fiscalización de «la Cuenta General de las operaciones de compra de suelo de Sprilur, S.A. 2006-2009», que figura como anexo al presente Acuerdo.
Disponer, de conformidad con lo previsto en el artículo 13.2 de la Ley 1/1988, del TVCP/HKEE, la publicación de sus conclusiones en los Boletines correspondientes.
Vitoria-Gasteiz, a 15 de diciembre 2011.
El Presidente del TVCP,
JOSÉ IGNACIO MARTÍNEZ CHURIAQUE.
La Secretaria General del TVCP,
TERESA CRESPO DEL CAMPO.
ANEXO
INFORME DE FISCALIZACIÓN DE LA CUENTA GENERAL DE LAS OPERACIONES DE COMPRA DE SUELO DE SPRILUR, S.A. 2006-2009
I.– Introducción.
Este informe de fiscalización de las operaciones de compra de suelo efectuadas por Sprilur, S.A. (en adelante Sprilur) se realiza conforme a la Ley 1/1988, del Tribunal Vasco de Cuentas Públicas, y está incluido en el Programa Anual de Trabajo a petición de la Comisión de Economía, Hacienda y Presupuestos del Parlamento Vasco. El periodo fiscalizado comprende desde el 1 de enero de 2006 hasta el 31 de diciembre de 2009.
El trabajo ha consistido en:
– Obtención de la relación de adquisiciones de suelo efectuadas en el periodo 2006 a 2009 y el detalle de su coste, analizando los importes registrados contablemente por Sprilur durante esos ejercicios. En el periodo 2006 a 2009 todas las adquisiciones de suelo se han registrado en las cuentas de existencias. Por otro lado, se ha analizado el contenido de las memorias y cuentas anuales y los informes de auditoría externa de Sprilur de los ejercicios 2006 a 2009, que presentan opinión favorable y se han revisado los papeles soporte de dichos informes.
– Análisis de los procedimientos seguidos por Sprilur para la selección de los polígonos a desarrollar y para las adquisiciones de los correspondientes terrenos.
– Selección de una muestra de 10 polígonos en los que se han efectuado adquisiciones de terrenos en el periodo, por un importe de 59 millones de euros (89% del total de adquisiciones del periodo) y una muestra de 17 adquisiciones de terrenos por 34 millones de euros (51% del total de adquisiciones del periodo) para verificar la adecuación de las mismas a la normativa aplicable, la adquisición por la persona apoderada por Sprilur y la elevación de la misma a escritura pública.
– Selección de una muestra de 8 abonos de indemnizaciones por un importe de 2 millones de euros (62% del total de indemnizaciones del periodo) para verificar la adecuación de las mismas a la normativa aplicable.
Para la realización del trabajo se ha circularizado a los Ayuntamientos en los que se localizan los polígonos seleccionados para su análisis (compras de suelo sin urbanizar), solicitando información sobre la calificación y clasificación de los terrenos, actuaciones y convenios urbanísticos y sobre el encaje de los mismos en el ordenamiento urbanístico.
Sprilur anteriormente denominada «Industri Lurraren Sustapen eta Gestiorako Elkartea, A.B. – Promoción y Gestión de Suelo Industrial, S.A., se constituyó el 2 de marzo de 1983, al amparo del Decreto 241/1982, de 20 de diciembre, con la denominación social de »Landabaso Hirigintzarako, A.B. – Urbanizadora Landabaso, S.A.», ostentando el carácter de Entidad Urbanística Especial y la condición de beneficiaria en la expropiación forzosa. Con fecha 12 de abril de 1995 la Sociedad modificó su denominación social por la actual.
Está participada por la Administración General de la CAE y por la Sociedad para la Transformación Competitiva, S.A. (en adelante SPTC, que anteriormente se denominaba SPRI, S.A., sociedad participada a su vez por la Administración General de la CAE en el periodo fiscalizado entre un 97,67% y un 98,78%), en los siguientes porcentajes:
(Véase el .PDF)
El objeto social es la realización de alguno o algunos de los fines siguientes, dirigidos a la promoción de suelo y edificaciones industriales en toda la CAE:
● Formular estudios, incluyendo en ellos cualquier tipo de planes y proyectos urbanísticos, así como la iniciativa para su tramitación y aprobación que le pueda corresponder conforme a la legalidad urbanística vigente.
● Ejercitar la acción urbanizadora dirigida a la preparación del suelo industrial, mediante la realización de obras de infraestructura, urbanización y dotación de servicios, así como cualquier otra acción precisa para la ejecución del planteamiento urbanístico.
● Ejercitar la acción edificadora dirigida a la realización de edificaciones e instalaciones destinadas a albergar industrias, así como las dotaciones de equipamiento comunitario previstas por el planeamiento urbanístico.
● Gestión, explotación y mantenimiento de las obras y servicios resultantes de su acción urbanizadora y edificatoria.
● Para el cumplimiento de su objeto social, Sprilur podrá participar en el capital social de empresas de particular interés y en las condiciones que en cada caso se determinen.
En el periodo 2006 a 2009 Sprilur ha realizado adquisiciones de terrenos por importe de 67 millones de euros (ver III.2):
(Véase el .PDF)
Además, en mayo de 2007 Sprilur firmó un compromiso de compra de unos terrenos en el polígono de LLadie (Legutio) por 790.755 euros para un periodo de hasta 7 años (ver III.3.1).
A la hora de analizar las actuaciones que nos ocupan, es necesario tener en cuenta la peculiaridad de la necesidad a satisfacer, ya que se trata de cumplir con el objeto social de Sprilur y actuar sobre terrenos susceptibles de abordar un desarrollo de actividades económicas y no sobre cualquier terreno. El objetivo de Sprilur, es conseguir un terreno industrial edificado o apto para edificar a precios no especulativos. Ello requiere la adquisición de terrenos a precios bajos y cuya edificabilidad permita una transformación a precio contenido, influyendo en esta labor la colaboración con las entidades locales en las que recaen las competencias urbanísticas. Además, una vez seleccionado el emplazamiento, debe intentar la compra de todas las parcelas que pueden ser susceptibles de pertenecer a un mismo polígono.
En consecuencia, Sprilur debe justificar que el emplazamiento o el polígono elegido supone frente a otras la mejor opción y predeterminar el precio máximo que puede llegar a pagarse para que la actuación sea eficaz para el cumplimiento de los fines de la Sociedad.
Normativa Aplicable.
Sprilur en base al ordenamiento vigente en el periodo analizado debe actuar en la compra de terrenos seleccionando la oferta económicamente más ventajosa de conformidad con los principios de eficacia, objetividad y economía.
Con anterioridad a la entrada en vigor, a partir de mayo de 2008, de la Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público (LCSP), y en relación a la adquisición de terrenos, Sprilur debió actuar de conformidad con los principios de publicidad y concurrencia, salvo que la naturaleza de la operación a realizar fuera incompatible con estos principios, de acuerdo con la disposición adicional sexta del Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, así como con los principios de objetividad, economía y eficacia, vigentes en todo el periodo analizado (artículo 3 del Decreto Legislativo 1/1997, de 11 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de principios ordenadores de la Hacienda General del País Vasco).
Con la entrada en vigor en mayo de 2008 de la LCSP, la adquisición de terrenos se incluye en su apartado 4.1.p, por lo que su carácter es privado y se regirá por la legislación patrimonial, aplicándose, según el artículo 4.2 los principios de la LCSP, para resolver las dudas y lagunas que pudieran presentarse. Siendo una sociedad pública de la CAE no entra en el ámbito de la Ley de Patrimonio de Euskadi, por lo que se deben aplicar los siguientes principios de la LCSP: «principios de libertad de acceso a las licitaciones, publicidad y transparencia de los procedimientos, y no discriminación e igualdad de trato entre los candidatos, y de asegurar, en conexión con el objetivo de estabilidad presupuestaria y control del gasto, una eficiente utilización de los fondos destinados a la adquisición de bienes mediante la exigencia de la definición previa de las necesidades a satisfacer, la salvaguarda de la libre competencia y la selección de la oferta económicamente más ventajosa, así como los principios de buena administración».
En este contexto, aunque no le es de aplicación la Ley de Patrimonio de Euskadi, un estudio de la razonabilidad de las adquisiciones de terrenos de Sprilur en cuanto al cumplimiento de los principios de objetividad, economía y eficacia, comprenderá un análisis de los aspectos contenidos en los artículos 42 y 43 de esta Ley, regulación entendida como no exigible, pero sí adecuada para el cumplimiento de estos principios. En concreto, se analizarán aspectos como la conveniencia de la adquisición, la aprobación por órgano competente y la tasación del bien.
II.– Conclusiones.
II.1.– Conclusiones generales.
1.– Sprilur no ha definido un procedimiento determinado a seguir para las adquisiciones de suelo a pesar de que el Consejo de Administración aprobó el 17 de julio de 2006 el Plan Estratégico, en el que se establece un programa cuyo objetivo es realizar y coordinar el plan de actuaciones para el proceso de la adquisición de suelo. No se soporta documentalmente la fase de investigación de nuevos mercados hasta la opción en la que se procede a elaborar un estudio de viabilidad. Tampoco están adecuadamente documentadas las decisiones sobre la aprobación de las compras, así como la fijación de los precios y de las demás condiciones financieras, y no se establece una sistemática que permita tener en cuenta el valor del dinero en los proyectos de larga duración.
2.– Sprilur no ha definido planes ni programas de adquisiciones de suelo. La determinación en este ámbito se limita a los objetivos generales a acometer, señalados en los Presupuestos, que señalan de forma genérica que las actuaciones de Sprilur abarcarán desde reservas estratégicas de terreno, hasta la edificación de pabellones industriales, pasando por sus etapas intermedias, tanto en nuevos desarrollos como en áreas de recuperación o rehabilitación.
3.– La documentación de cada compra analizada se inicia con el estudio de viabilidad. Este estudio recoge el análisis para acometer la promoción de un polígono determinado pero no expone las razones por las que se ha seleccionado esta ubicación y no otra, de entre todas las posibles, tal y como requiere la selección de la oferta más ventajosa.
4.– No queda evidencia de la toma de contacto o aprobación previa del proyecto por parte de la administración competente debiendo estar documentada, ya que es uno de los pilares fundamentales para la valoración de la razonabilidad de la decisión de actuar en un determinado ámbito.
5.– No hay tasación de los terrenos adquiridos por Sprilur ni en la mayor parte de las indemnizaciones pagadas por arbolado y otras existencias en la parcela. El estudio de viabilidad que analiza el proyecto a desarrollar no incluye una tasación del terreno propiamente, sino, en el mejor de los supuestos, un valor residual del suelo una vez previsto el precio de venta considerado razonable por Sprilur y estimados los costes de urbanización y edificación. No se adjunta en este estudio análisis correspondiente a los precios de mercado, lo que se hace indispensable para calificar la razonabilidad de la actuación de Sprilur de conformidad con su objeto social.
6.– El Consejo de Administración aprobó el 16 de diciembre de 2008 que en lo sucesivo fuesen competencia exclusiva de dicho Consejo las decisiones sobre inversiones en compra de terrenos, la fijación de los precios y de las condiciones financieras. Sin embargo, hasta diciembre de 2009 no se aprueban los primeros acuerdos de compra. Ninguna de las compras en el periodo analizado ha sido aprobada a priori por el Consejo de Administración, a pesar de su trascendencia.
No obstante, al no haberse revocado formalmente los poderes concedidos anteriormente a otros órganos, estos mantienen capacidad de actuación en el mismo ámbito.
La ausencia de procedimientos utilizados para la selección de las áreas de actuación y de las parcelas a adquirir, así como de la fijación de los precios abonados, no garantiza el cumplimiento de los principios de eficacia, objetividad y economía en la adquisición de los terrenos en el periodo 2006-2009 por parte de Sprilur.
II.2.– Conclusiones sobre las adquisiciones analizadas.
Del análisis de 10 polígonos, 16 expedientes de adquisiciones y 8 de indemnizaciones (ver III.3 y III.4) se extraen las siguientes conclusiones:
1.– Las adquisiciones efectuadas en el polígono de Serantes en Santurtzi han sido objeto de denuncia presentada por Sprilur el 5 de julio de 2010 en la Comisaría de la Ertzaintza de Erandio porque presuntamente pueden ser constitutivas de un delito de malversación de caudales.
La denuncia se centra en que las compras han sido muy caras teniendo en cuenta que se trata de terrenos no urbanizables y con expectativas de reclasificación muy dudosas, y que se han efectuado con una forma de pago excepcional al pagarse parte del precio mediante un cheque al portador.
Mediante auto de 10 de septiembre de 2010 del Juzgado de Instrucción n.º 8 de Bilbao, se acuerda incoar y registrar las citadas actuaciones como diligencias previas por un delito de malversación de caudales, comunicándose al Ministerio Fiscal e informándose a los imputados y acordando diversas actuaciones que siguen su curso a día de hoy.
2.– Los polígonos de Serantes en Santurtzi, San Antolín en Elgoibar y Altube Azpi en Gabiria no han sido desarrollados urbanísticamente, ni está previsto su desarrollo a la fecha de este informe, por lo que su clasificación es de suelo rústico prácticamente en su totalidad.
Sprilur ha registrado en las cuentas anuales del ejercicio 2010 provisiones por 3 millones de euros, 1 millón de euros y 624.544 euros, respectivamente, correspondientes a la diferencia entre el valor de adquisición y el de tasación como suelo rústico, calculados en enero y febrero de 2011.
3.– Las razones para determinar la idoneidad de la ubicación vienen soportadas en los correspondientes estudios de viabilidad, aunque no consta ninguna conclusión suscrita por ningún órgano de Sprilur. No hay soporte de que el polígono elegido suponga la mejor alternativa de actuación frente a otras posibles opciones dentro de la CAE.
En el polígono de Matsaria en Eibar no se realiza estudio de viabilidad, la actuación es fruto de un convenio urbanístico con el ayuntamiento de Eibar de fecha 9 de febrero de 2007. En el caso de Altube Azpi en Gabiria, el estudio de viabilidad es un documento previo en el que se exponen razones favorables y desfavorables para su desarrollo, siendo una Comisión Técnica de Coordinación de las Actuaciones formada por Administraciones y Sociedades Públicas, quien adopta las decisiones.
4.– Excepto en el polígono de Matsaria en Eibar, en el que hay un informe municipal de valoración del suelo, en el resto de compras analizadas no hay un informe de tasación de los terrenos adquiridos.
Para el resto de polígonos analizados el estudio de viabilidad determina un valor residual del suelo, excepto en los polígonos de Altube-Azpi en Gabiria y Santa Lutzi en Ezkio-Itsaso. Sin embargo, Sprilur no calcula el efecto que tiene la compra a un precio mayor. En ningún caso se adjunta análisis correspondiente a los precios de mercado a la fecha de las adquisiciones, lo que se hace indispensable para calificar la razonabilidad de la actuación de Sprilur de conformidad con su objeto social.
Además, en el polígono de Araso en Irún las parcelas adquiridas en marzo de 2007 por Sprilur a dos sociedades a un precio de 47,71 euros/m2, por un total de 12 millones de euros, habían sido previamente adquiridas por éstas a un precio medio de 39,18 euros/m2 según información facilitada por el Registro de la Propiedad de Irún. Sprilur paga parte del precio de las fincas, 7 millones de euros, mediante la entrega de fincas urbanizadas en el mismo polígono sin que se soporte la valoración de las mismas.
5.– En 5 indemnizaciones analizadas por importe de un millón de euros no existe informe de valoración de los elementos afectados. En 3 indemnizaciones analizadas por importe de 573.024 euros, el propietario aporta el correspondiente informe que no es contrastado por parte de Sprilur. Estas valoraciones deberían incluirse en el expediente, ya que de hecho influyen directamente en el precio final pagado y no se pueden desvincular del estudio de viabilidad.
III.– Apartados explicativos.
III.I.– Proceso de compra de los terrenos.
A continuación se describe el proceso de adquisición de los terrenos desde la selección de la ubicación hasta la formalización de la compra, que la sociedad ha seguido en la práctica.
Selección de la ubicación.
No se acreditan las actuaciones realizadas por la sociedad para el análisis de diferentes alternativas ni la posterior selección del área de actuación. La correcta selección de la ubicación debiera contener un análisis de los terrenos que serían susceptibles de abordar un desarrollo de actividades económicas, bien por tratarse de antiguos suelos industriales que precisan de regeneración, bien por comprender áreas clasificadas que no han sido desarrolladas hasta la fecha o bien por tratarse de suelos sin clasificar. Todo ello, de acuerdo con el Plan Estratégico aprobado en 2006, con el objetivo de mantener reservas permanentes de suelo y edificaciones industriales y promover y facilitar acciones reguladoras del precio del suelo en zonas de alta demanda con objeto de evitar la especulación del suelo.
Una vez decidida el área de actuación, se realiza un estudio de viabilidad que analiza la viabilidad de dicha área o polígono. Sin embargo, no hay un plan de adquisiciones previo y no se documenta el proceso y las razones por las que se seleccionan esas ubicaciones para realizar el estudio de viabilidad, por lo que la valoración de alternativas distintas no queda soportada. Tampoco se exponen en el estudio de viabilidad los factores que han sido determinantes en la decisión final de actuar en un determinado ámbito.
A principios de 2007 se adjudicó el proyecto de construcción de base de datos espacial y diseño, desarrollo e implantación de un sistema de información geográfica; y tras la finalización de este trabajo, en septiembre de 2008 se adjudicó la asistencia técnica para la realización del inventario y las fichas de promoción urbanística (propuestas previas y estudios de viabilidad) de suelos para actividades económicas del conjunto de las subáreas funcionales de la CAE. En consecuencia, a partir de la finalización de los trabajos expuestos, previstos para su desarrollo en un periodo de cuatro años, los expedientes para la adquisición de terrenos deberían incluir informe elaborado por la empresa adjudicataria de las distintas alternativas de actuación y de la selección de los terrenos sobre los que se realice el correspondiente estudio de viabilidad. Una vez obtenidos estos estudios Sprilur decidirá continuar o no con la adquisición en el ámbito correspondiente.
Colaboración con administraciones con competencias urbanísticas.
En los supuestos en los que la creación de suelo industrial dependa de la ordenación urbanística por estar los terrenos sin clasificar, Sprilur colabora con las entidades locales competentes para proceder a la correspondiente clasificación, incluyéndose en este cometido labores de elaboración de proyectos de ordenación urbanística. En muchos supuestos esta colaboración se plasma en la suscripción de convenios urbanísticos.
En cualquier caso, con carácter previo a la adopción de acuerdos, se establece una toma de contacto que es clave para la decisión de adquisición de los terrenos, ya que es el elemento que determina la probabilidad de que la actuación llegue a buen término. No queda evidencia de esta toma de contacto o aprobación previa del proyecto por parte de la administración competente debiendo estar documentada, ya que es uno de los pilares fundamentales para la valoración de la razonabilidad de la decisión de actuar en un determinado ámbito.
Adquisición de los terrenos.
Una vez seleccionada la ubicación, se relacionan la totalidad de las parcelas afectadas que se prevén en el estudio de viabilidad. La mayor parte de los terrenos seleccionados están clasificados como no urbanizables ya que los terrenos aptos para edificar son escasos y caros, lo que aportaría una certeza en la operación, pero complicaría la posibilidad de conseguir un precio favorable, objetivo principal de Sprilur.
El estudio de viabilidad no incluye una tasación del terreno propiamente, sino, en el mejor de los supuestos, un valor residual del suelo una vez previsto el precio de venta considerado razonable por Sprilur y estimados los costes de urbanización y edificación. No se adjunta en este estudio el análisis correspondiente a los precios de mercado, lo que se hace indispensable para calificar la razonabilidad de la actuación de Sprilur de conformidad con su objeto social.
Acto seguido, se ponen en contacto con todos los propietarios de las parcelas del polígono para comprar los terrenos. El precio que se paga es fruto de la negociación con los propietarios, labor en la que Sprilur es asistida con frecuencia por despachos de abogados. Las adquisiciones o acuerdos, en general, se adoptan previamente a la clasificación de los terrenos como urbanizables y los precios pagados superan el valor de los mismos como rústicos.
La expropiación forzosa se utiliza de forma residual ya que son los Ayuntamientos los que tienen la potestad de expropiar y son reticentes. Además, hay que tener en cuenta que para que se proceda a la expropiación el suelo tiene que estar ya clasificado y calificado y el plan parcial y el programa de actuación urbanizadora aprobados. Por otra parte en caso de recursos judiciales la operación se dilata en el tiempo creándose una incertidumbre durante años, y existe riesgo de que la sentencia que finalmente recaiga señale un precio de suelo superior al que se puede conseguir en la negociación.
La adquisición de terrenos rústicos mediante un acuerdo con los propietarios, puede propiciar una actuación global a un precio más asequible, y la decisión de iniciar la compra y demás actuaciones debe estar soportada en el encaje de los precios en el correspondiente estudio de viabilidad. No obstante, implica también un riesgo de que la actuación no llegue a buen fin, principalmente por condicionantes urbanísticos, quedando el terreno como reserva de suelo, lo que evidencia la necesidad de que al expediente se aporte una tasación de los terrenos para valorar los riesgos de pérdida en caso de que la actuación no llegase a consolidarse.
Hemos observado que los precios pagados en un mismo polígono a propietarios distintos son homogéneos en la mayor parte de los supuestos, lo que se debe a una política propia de Sprilur de intentar instaurar un tratamiento igualitario en circunstancias equiparables. No obstante, es la negociación la que marca las condiciones y comprobamos que ciertas entidades financieras, empresas relevantes o propietarios de parcelas en las que concurren circunstancias específicas, consiguen unos precios superiores por su mayor capacidad negociadora. Al precio convenido por metro cuadrado de terreno, cuando es necesario añadir indemnizaciones por arbolado y otras existencias en la parcela, éstas se pagan en algunos casos sin que exista informe de valoración de los mismos, y en otros casos sobre tasaciones o peticiones presentadas por los vendedores sin que exista una validación o contradicción por parte de Sprilur. Estas valoraciones deberían incluirse en el expediente ya que de hecho influyen directamente en el precio final pagado y no se pueden desvincular del estudio de viabilidad. De la misma manera, hay supuestos en los que se consiguen compras condicionadas a la clasificación de los terrenos que limitan el riesgo a asumir, otras en las que se suscriben compromisos de compraventa que permiten un desahogo financiero, y también opciones de compra.
Formalización de las decisiones.
Las decisiones sobre la aprobación de las compras, así como la fijación de los precios y de las demás condiciones financieras, no están documentadas. Constan los contratos privados y escrituras públicas suscritos tanto por el Director Comercial como por el Director Jurídico, habiéndose comprobado que ostentan poder suficiente.
Tanto en la auditoría operativa efectuada en 2008 como en el informe de recomendaciones realizados a Sprilur, así como en el Plan Estratégico aprobado en 2006, se advierte la necesidad de procedimentar los procesos de compra y de que sea el Consejo de Administración quien adopte las decisiones de compra de terrenos.
En 2008 se empieza a levantar acta de las reuniones del Comité de Dirección, donde se puede comprobar que se discuten y deciden cuestiones en relación a la compra de terrenos. Con anterioridad a este periodo nos informan de la utilización de un programa informático en el que se incluían las responsabilidades asignadas a los distintos encargados y que contenía las decisiones que se iban adoptando.
El Consejo de Administración de 16 de diciembre de 2008 aprobó que en lo sucesivo fuesen competencia exclusiva de dicho Consejo las decisiones sobre inversiones en compra de terrenos, la fijación de los precios y de las condiciones financieras. Sin embargo, es en julio de 2009 cuando se nombra nuevo Director General y se aprueba la revocación de los poderes conferidos al Director Comercial y al Director Jurídico. No obstante, la revocación de poderes surtirá efectos a partir de su inscripción en el Registro Mercantil. Comprobamos que a fecha de redacción del presente informe no se han inscrito aún las revocaciones. Corresponde al Presidente del Consejo llevar a cabo la ejecución de los acuerdos, y no hay soporte de las razones de dicha inejecución, Se detecta, en consecuencia, un incumplimiento del acuerdo adoptado por parte del Presidente del Consejo de Sprilur, al asignar la competencia exclusiva al Consejo de Administración para determinadas decisiones, mientras se permitía la vigencia de poderes que posibilitaban la actuación de otros órganos en el mismo ámbito.
El 16 de diciembre de 2008 el Consejo de Administración insiste en el encargo a la sociedad de implantar un sistema de control interno documentado y elaborar planes de viabilidad para la toma de decisiones de inversión por parte del Consejo de Administración, así como en el establecimiento de una sistemática que permita tener en cuenta el valor del dinero en los proyectos de larga duración. Estas actuaciones no se han desarrollado.
III.2.– Adquisiciones de suelo del periodo 2006 a 2009.
Los terrenos adquiridos por Sprilur se integran en la cuenta de existencias, que también recoge los trabajos realizados en su urbanización, así como el coste de los edificios construidos, en su caso, en los correspondientes polígonos. La cuenta de existencias recoge la totalidad de los costes de polígonos destinados a la venta, aun cuando su periodo de realización pueda ser superior al año.
El movimiento de las existencias, según cuentas anuales auditadas, en el periodo objeto de fiscalización ha sido:
(Véase el .PDF)
Las compras de terrenos corresponden a los costes incurridos en la adquisición de los mismos a sus propietarios, en los que se incluyen también las indemnizaciones por viviendas existentes u otros conceptos, y otros gastos necesarios para la adquisición (escritura, registro, etc.). El desglose por años es:
(Véase el .PDF)
Su registro contable ha sido:
(Véase el .PDF)
En el periodo 2006 a 2009 las adquisiciones de terrenos a propietarios por polígonos son:
(Véase el .PDF)
Financiación.
Las adquisiciones de terrenos del periodo 2006 a 2009 se financian con los fondos generales de Sprilur, con las siguientes excepciones:
– Sprilur y SPTC (anteriormente denominada SPRI, S.A.) firmaron un convenio de colaboración el 1 de octubre de 2008 por el que SPTC entregó a Sprilur un anticipo reintegrable de 7 millones de euros para financiar la adquisición de suelo con vocación de reserva, que Sprilur había comprado en Ezkio-Itsaso y Gabiria. Sprilur reintegrará este importe en función del porcentaje que suponga la superficie vendida en el conjunto de los polígonos, estimándose que las ventas se iniciarán en el ejercicio 2014. La diferencia que en su caso pudiera existir entre los costes y los ingresos netos obtenidos adquirirá el carácter de no reintegrable siempre que las transferencias de titularidad se hayan realizado en condiciones competitivas a las existentes en el entorno.
– En el ejercicio 2001 el Consejo de Gobierno del Gobierno Vasco acordó la concesión de anticipos reintegrables a Sprilur por importe de 38 millones de euros para el desarrollo de proyectos empresariales en zonas desfavorecidas (Iniciativa Euskadi 2000 Tres en las zonas de Bahía de Pasaia y Margen Izquierda) entre los que se encontraba el polígono de Araso en Irún. El desembolso se realizó en función de las necesidades de tesorería, habiéndose desembolsado íntegramente al cierre del ejercicio 2003. Sprilur ha finalizado la devolución de los anticipos en el ejercicio 2009.
Existencias.
A partir del ejercicio 2008 Sprilur distingue sus cuentas de existencias en función del grado de avance de los polígonos. Así, todos los costes incurridos en aquellos polígonos para los que no se han iniciado obras de urbanización se incluyen en el apartado de «terrenos y solares», pasando a «promociones en curso» cuando éstas se inician y una vez terminadas se incluyen en «edificios y polígonos terminados». El desglose por polígonos a 31 de diciembre de los ejercicios 2008 y 2009 es:
(Véase el .PDF)
Provisión por depreciación
La provisión por depreciación de existencias recoge la diferencia entre el coste y el valor estimado de realización, cuando éste es inferior. La provisión por depreciación de existencias del periodo fiscalizado, por polígonos, es la siguiente:
(Véase el .PDF)
En el periodo fiscalizado no se estimaba depreciación para los terrenos adquiridos como reserva de suelo al esperarse que el valor de los polígonos a los que se incorporarían sería superior al coste. Sin embargo, en el ejercicio 2010, Sprilur ha registrado en sus cuentas anuales una provisión por depreciación para estos suelos calculada como diferencia entre el valor de tasación de los mismos efectuado en enero y febrero de 2011, en función de su clasificación (rústicos, excepto 1.621 m2 en Elgoibar, que son urbanos) y su valor de adquisición. La provisión a 31 de diciembre de 2010 por este concepto por polígonos asciende a:
(Véase el .PDF)
III.3.– Polígonos analizados.
De las 17 áreas de actuación en los que Sprilur ha realizado compras de terrenos en el período 2006-2009 por un importe total de 67 millones de euros, hemos analizado las actuaciones realizadas en 10 áreas en los que se han adquirido terrenos por importe de 56 millones de euros y se han abonado indemnizaciones por importe de 3 millones de euros:
(Véase el .PDF)
III.3.1.– Polígono de Lladie (Legutio).
El 10 de octubre de 2004 Sprilur firmó un convenio con el ayuntamiento de Legutio para el estudio del posible desarrollo y gestión urbanística del ámbito denominado «Polígono industrial de Lladie», siendo el destino de tal actuación la promoción pública de suelo para actividades económicas. Como primera actuación las partes convienen la necesidad de elaborar un estudio de viabilidad (urbanística, técnica y económica).
Este estudio se efectúa en octubre de 2005 por una empresa contratada por Sprilur. La superficie del suelo a ordenar tiene la clasificación de no urbanizable, comprende una extensión de 523.541 m2. El estudio de viabilidad considera un valor de venta de 515 euros/m2, siendo el valor residual de 18,32 euros/m2.
El municipio de Legutio se engloba en el área funcional de Álava Central. Para esta área funcional las Directrices de Ordenación del Territorio no establecen determinaciones concretas en relación a la política del suelo para actividades económicas y remiten al desarrollo de los Planes Territoriales Parciales (en adelante PTP). En el PTP de Álava Central aprobado definitivamente el 28 de diciembre de 2004 la zona se encuentra definida como «proceso de transformación preferente» y «nuevo espacio de actividades económicas».
La primera compra de suelo de este polígono se efectúa en diciembre de 2006, siendo la última de diciembre de 2009. Se ha adquirido un 67% del suelo total a un precio medio de 21,74 euros/m2. A una entidad financiera propietaria de 57.545 m2 se le ha adquirido a 25,59 euros/m2 en base a una tasación efectuada en marzo de 2007 por una sociedad inscrita en el Registro Especial de Sociedades de Tasación del Banco de España que valora a 25,79 euros/m2, y el resto a 21 euros/m2. En mayo de 2007 se firmó con un titular de 37.655 m2 un contrato de promesa bilateral de compra y venta de los terrenos para un periodo de hasta 7 años, a un precio de 21 euros/m2 a actualizar con el IPC, siendo necesario, para que cualquiera de las partes pudiera exigir la formalización en escritura pública de la transmisión de la parcela, un acuerdo de la administración competente para el inicio de expediente de expropiación.
Antes de negociar los precios con los propietarios, en función de los datos del estudio de viabilidad, se analizó el impacto del incremento del precio de adquisición de los terrenos en el valor de la parcela. No se documentan precios de mercado de pabellones industriales, pero la tasación aportada por la entidad financiera, así como estudios de mercado de enero de 2007 y de justiprecios fijados en zonas del entorno, aportan datos de valor residual de terreno superiores al precio pagado.
A la fecha de este informe la calificación de los terrenos sigue siendo de no urbanizable. El 19 de abril de 2011, el Pleno del Ayuntamiento de Legutio ha aprobado inicialmente el convenio urbanístico de los ayuntamientos de Legutio y Arrazua-Ubarrudia con Sprilur para el desarrollo y gestión urbanística de este ámbito, siendo el destino la calificación y actuación sobre los terrenos con la implantación de actividades económicas de fomento o interés público. Al no haberse presentado alegaciones el convenio ha quedado aprobado definitivamente.
III.3.2.– Polígono de Serantes (Santurtzi).
En octubre de 1993 se realiza, por encargo de Industri Lurraren Sustapen eta Gestiorako Elkartea, A.B. (Ilusge, S.A.) – Sociedad de Promoción y Gestión del Suelo Industrial (Progesin, S.A.), actual Sprilur, S.A., un estudio que tiene por objeto analizar la viabilidad de una zona industrial situada a ambos lados de la autovía de Ugaldebieta entre el enlace del acceso al Puerto de Bilbao y el de San Fuentes, denominado Estudio de Viabilidad de Sector Industrial en Santurtzi, Ortuella y Abanto y Zierbana.
Dada la magnitud del área de actuación, cuyos terrenos corresponden a los municipios de Santurtzi, Ortuella y Abanto-Zierbana, y la separación física que constituye la autovía, el estudio propone la formalización de dos sectores, comprendiendo cada uno de ellos el espacio situado a su lado de la autovía, a los cuales denomina Sector 1 y Sector 2.
El estudio concluía que en el área era viable la realización de una implantación industrial, y que en el caso de que se considerase como una superficie demasiado grande la totalidad del área estudiada, era preferible la urbanización del Sector 2 por encontrarse el Sector 1 en un entorno de menor influencia urbana. A este respecto la programación en fases preveía una duración de la obra en 10 años para el conjunto de los dos sectores, desarrollándose en los primeros cinco años el Sector 2, y en el segundo quinquenio el Sector 1. Igualmente, se señalaba que el plan de inversiones se podía acomodar a las previsiones inversoras de la sociedad, en función de la demanda del mercado.
Según información facilitada por el Ayuntamiento de Santurtzi, en el periodo de información pública abierto para la aprobación del Plan Territorial Parcial de Bilbao Metropolitano, el Ayuntamiento con fecha 30 de enero de 2004 presentó alegaciones relativas entre otras, a la inclusión de un nuevo desarrollo residencial de baja densidad en la falda del Serantes, en una zona colindante con el Sector Residencial del Polvorín, poco antes desarrollado. En este sentido, el informe de resolución de las mismas, de fecha 5 de septiembre de 2005 y suscrito por el Director General de Urbanismo de la Diputación General de Bizkaia, no consideraba oportuno incorporar la propuesta mencionada. En el citado informe y en relación con el monte Serantes, desde el Ayuntamiento se solicitaba dar al mismo tratamiento de «Parque Metropolitano». A este respecto, la resolución señaló como no adecuada dicha definición indicando que una gran parte del monte queda recogida dentro de Áreas de alto valor natural, con lo que se estima necesaria su protección, indicando que con estas nuevas delimitaciones el monte queda protegido de cualquier intervención agresiva con el modelo natural, permitiéndose exclusivamente actuaciones puntuales vinculadas con el esparcimiento o destinadas a la mejora natural del espacio actual.
En octubre de 2005, por encargo de Sprilur, se realiza el denominado Estudio de Viabilidad de Sector en Santurtzi. El sector al que hace referencia el estudio se corresponde con el denominado Sector 1 en el realizado en 1993, pues el Sector 2 se ha venido desarrollando por otros agentes ajenos a Sprilur. De acuerdo a esto, el estudio pretende actualizar el realizado en 1993, revisando el mismo mediante el replanteamiento de la viabilidad del Sector 1 en base a los planeamientos existentes a esa fecha. Dicho sector se corresponde con las laderas del Serantes.
El estudio recoge las previsiones de la ordenación urbanística en relación al área de actuación.
El Plan Territorial Sectorial de Actividades Económicas propone tres grandes zonas de actividad logística, en una de las cuales se encuentra el ámbito de estudio, calificando Santurtzi como municipio de interés preferente, para el cual se propone una política de ordenación, gestión y promoción urbanística de los suelos de actividad económica, como la generación de una oferta pública de nuevo suelo en lugares de interés estratégico.
Según el Plan Territorial Parcial del Bilbao Metropolitano, la práctica totalidad del sector se encuentra clasificado como parte integrante del llamado «vacío naturalístico» del monte Serantes. En relación a la ordenación del suelo, y en cuanto a las actuaciones relacionadas con las actividades económicas, el Plan Territorial Parcial propone intervenciones de alcance global que atienden a las necesidades del conjunto del Área Funcional, no proponiendo para el municipio de Santurtzi ninguna área para el desarrollo de actividades económicas.
Tanto el Plan Territorial Sectorial de Actividades Económicas como el Plan Territorial Parcial del Bilbao Metropolitano señalan que existe un desequilibrio entre población activa ocupada y número de empleos existentes, proponiendo el primero ante esta situación, la ubicación de plataformas logísticas tanto en el Puerto Exterior de Bilbao como en la ladera del Serantes.
El Plan General de Ordenación Urbana del municipio clasifica los terrenos afectados como suelo no urbanizable.
La propuesta de ordenación del sector plantea dos alternativas para el desarrollo del sector. La alternativa A es heredera del estudio de viabilidad realizado en octubre de 1993, y busca adaptar la ordenación que en el mismo se proponía al nuevo ámbito de estudio, reducido al haberse desarrollado el sector residencial del Polvorín, así como minimizar el impacto paisajístico que una propuesta más densa como aquella podía originar. La alternativa B propone una mayor adaptación a la topografía que permite una edificación más flexible y de menor impacto visual. Ambas alternativas proponen una tipología edificatoria, que permite considerar la actuación dentro de la tipología de Parque Tecnológico, que albergue tanto industrias como servicios.
El estudio de viabilidad establece el valor residual del metro cuadrado de suelo de 10,98 euros para la alternativa A, y de 32,30 euros para la alternativa B. No se calcula el efecto que tiene la compra a un precio mayor, ni se realiza un estudio de mercado de pabellones industriales.
Como conclusión general, condicionada por el resultado de la evaluación de impacto ambiental, el estudio señala que la alternativa B, de mayor adaptación a la topografía, satisface los objetivos y criterios definidos en el estudio, con las consideraciones señaladas y la adopción de las medidas compensatorias que se establezcan, como puede ser el establecer una franja de protección entorno al polígono hacia las laderas de Serantes.
El 22 de junio de 2007 Sprilur ha comprado 105.000 m2, a un precio de 33,66 euros/m2. En total se abonan 3.534.509 euros, de los que 460.135 euros se pagan mediante talón al portador. El 19 de septiembre de 2007 Sprilur firma contratos con un propietario para adquirir 18.241 m2 a un precio de 45,08 euros/m2, si bien 16.641 m2 finalmente no se escrituraron a favor de Sprilur, por lo que en noviembre de 2010 se rescinde este contrato y se solicita al propietario la devolución del importe (333.897 euros) abonado a cuenta. A la fecha de este informe el propietario ha reintegrado 200.000 euros debiendo abonar la cantidad restante antes de marzo de 2013.
Para la gestión de las compras Sprilur ha contratado un bufete de abogados, que informan sobre el parcelario, determinando la existencia de otras siete fincas dentro del sector pertenecientes a tres propietarios, por una superficie adicional de 14.959 m2, sobre las que existe la posibilidad de compra a 45,07 euros/m2.
El 5 de julio de 2010 se presenta denuncia en la Comisaría de la Ertzaintza de Erandio por parte de Sprilur por unos hechos que presuntamente pueden ser constitutivos de un delito de malversación de caudales.
La denuncia se centra en que las compras de terreno realizadas por Sprilur en Serantes han sido muy caras teniendo en cuenta que se trata de terrenos no urbanizables y con expectativas de reclasificación muy dudosas, y que se han efectuado con una forma de pago excepcional al pagarse parte del precio mediante un cheque al portador.
Mediante auto de 10 de septiembre de 2010 del Juzgado de Instrucción n.º 8 de Bilbao, se acuerda incoar y registrar las citadas actuaciones como diligencias previas por un delito de malversación de caudales comunicándose al Ministerio Fiscal e informándose a los imputados y acordando diversas actuaciones que siguen su curso a día de hoy.
III.3.3.– Polígono de Larrin (Azpeitia).
El estudio de viabilidad de este polígono se efectuó en octubre de 2004, por encargo del Ayuntamiento de Azpeitia no habiendo sido sometido al visto bueno del Departamento Técnico de Sprilur. El PTP del Área funcional de Urola-Costa (Azpeitia-Zarautz), que estaba en tramitación administrativa a la fecha del estudio de viabilidad y se aprueba definitivamente el 21 de febrero de 2006, contempla el crecimiento del desarrollo industrial de Azpeitia sobre el corredor Azpeitia-Urrestilla donde están los terrenos objeto del estudio sin que nos consten otras alternativas en el mismo corredor.
El área objeto del estudio se conforma de terrenos rurales y tiene cuatro edificaciones. El estudio de viabilidad estima un coste de suelo de 18,03 euros/m2 y un coste del suelo urbanizado (comprendiendo precio del suelo, gastos de escrituras, cargas e indemnizaciones, obras de urbanización, etc.) de 210,35 euros/m2 de techo edificable. No incluye costes de construcción del pabellón ni estudio de precios de mercado de pabellones en zonas equiparables.
En 2005 se firmó un convenio con el municipio de Azpeitia para el desarrollo urbanístico del Área de Intervención Urbanística en Larrin.
El 19 de abril de 2007 se aprobó definitivamente el expediente de revisión de Normas Subsidiarias que clasifica el suelo como urbanizable y el régimen de desarrollo y ejecución del aprovechamiento urbanístico y el Plan Parcial, que es aprobado por el Ayuntamiento el 3 de mayo de 2007, determinándose como sistema de actuación el de expropiación.
Por resolución de Alcaldía de 19 de febrero de 2009 se aprobó inicialmente el Programa de Actuación Urbanizadora de iniciativa privada que regula y organiza el desarrollo y ejecución de las actuaciones integradas en el suelo urbanizable industrial de Larrín, con una superficie de 210.209,70 m2, siendo el ámbito de expropiación de 186.396 m2.
Aunque se determina el sistema de actuación por expropiación, finalmente se compran los terrenos por acuerdo con los titulares de las parcelas. Las compras se inician en mayo de 2007, se contrata un bufete de abogados para hacer las gestiones, todas al mismo precio de 48 euros/m2. A 31 de diciembre de 2009 Sprilur ha adquirido todas las parcelas del ámbito excepto una que se adquiere en 2010.
Actualmente está en tramitación la aprobación del proyecto de urbanización por el ayuntamiento.
III.3.4.– Polígono de Larramendi (Bergara).
El Pleno del Ayuntamiento de Bergara adjudicó el 29 de septiembre de 2003 la elaboración de los documentos precisos para la revisión de las Normas Subsidiarias vigentes a esa fecha (en las que Larramendi se clasificaba como suelo no urbanizable), que habían sido aprobadas por el Consejo de Diputados el 16 de abril de 1996, una vez agotada la mayor parte de los suelos previstos para actividades económicas en las mismas.
Dentro del proceso de reflexión y estudio de alternativas para la Revisión de las Normas Subsidiarias en lo referente a suelo destinado a actividades económicas, el Ayuntamiento inició conversaciones con Sprilur para analizar la posibilidad de promover nuevas actuaciones conjuntas. El estudio de viabilidad para el desarrollo de nuevos polígonos industriales en Bergara de febrero de 2005 presenta como posibles alternativas dos zonas del municipio, la de Kukubaso-Ipiñarri y la zona de San Juan (con tres posibles opciones: Aritzabaleta, Albisu y Larramendi). Por diversos motivos (poco aprovechamiento, altos costes de urbanización, dificultad para resolver problemas de acceso, etc.) se consideran no apropiadas el resto de ubicaciones. El PTP del Área funcional de Mondragón-Bergara (Alto Deba) aprobado por el Consejo de Gobierno Vasco el 12 de abril de 2005, recoge esta zona como Área preferente de Nuevo Desarrollo.
El estudio de viabilidad determina para una superficie aproximada de 250.000 m2, un valor del suelo de 30 euros/m2 estimando un coste de m2 de techo edificable de 186,87 euros/m2. No incluye costes de construcción de pabellón, ni estudio de precios de mercado de pabellones en zonas equiparables.
El Pleno del Ayuntamiento de Bergara aprobó, provisionalmente el 18 de diciembre de 2006 (definitivamente el 25 de mayo de 2007) la modificación de las Normas Subsidiarias, que clasifica una superficie de 289.232 m2 de suelo urbanizable y la califica para uso industrial o para actividades económicas a desarrollar mediante Plan Parcial, Proyecto de Urbanización y Proyecto de Reparcelación, siendo el sistema de actuación de iniciativa pública.
El 18 de mayo de 2007 Sprilur y el Ayuntamiento de Bergara firmaron un convenio para el pleno desarrollo y gestión urbanística de este ámbito.
En el ejercicio 2006 Sprilur inicia la adquisición de terrenos con la firma de seis opciones de compra de hasta 199.253 m2 a un precio de 23 euros/m2, si la compra se produce en 2006, y 24 euros/m2 si la compra se produce en el 2007, pudiendo Sprilur en cualquier momento hasta su caducidad el 31 de diciembre de 2007, solicitar la elevación de la adquisición a escritura pública. A la firma de las opciones Sprilur abona un 3% del precio total, 160 miles de euros, cantidad que perdería en caso de no ejercitar la opción de compra. En el ejercicio 2007 se han ejercitado todas las opciones de compra y además Sprilur ha comprado la totalidad de los terrenos incluidos en el ámbito a 24 euros/m2.
A la fecha de este informe las obras de urbanización de este polígono han sido finalizadas.
III.3.5.– Polígono de San Antolín (Elgoibar).
El estudio de viabilidad de este polígono se efectuó en septiembre de 2004, por encargo de Sprilur. El planeamiento vigente sobre los terrenos afectados es el de las Normas Subsidiarias aprobadas el 8 de enero de 1992, las cuales clasifican los terrenos como suelo rústico, por lo que la consideración como suelo de actividad económica de este ámbito exigía la ordenación urbanística de la zona. No se hace mención al PTP del área funcional de Eibar (Bajo Deba). Este estudio estima adecuado un precio de suelo bruto de 9 euros/m2, sin realizar una valoración de repercusión del suelo.
El 7 de agosto de 2006 Sprilur adquiere a un único propietario 53.282 m2 a un precio de 23,55 euros/m2. El polígono tiene una extensión total de 121.809 m2.
El 26 de abril de 2007 el Pleno del Ayuntamiento aprobó inicialmente un convenio urbanístico con Sprilur para el desarrollo del área de San Antolín-Ballegoitxi de las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Elgoibar, que tras ser expuesto en el BOG de 30 de mayo de 2007 no se aprobó definitivamente.
El 20 de julio de 2007, Sprilur solicita al Ayuntamiento de Elgoibar que la propuesta de modificación puntual de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal para la ordenación del sector de suelo urbanizable San Antolín-Ballegoitxi, sea sometida a la consideración municipal, modificación que había sido objeto de consulta el 9 de agosto de 2006 por el ayuntamiento al Departamento de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente del Gobierno Vasco a los efectos de evaluar su adecuación al PTP. Tramitada la consulta de modificación de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal para la ordenación del Área San Antolín-Ballegoitxi por parte del Ayuntamiento de Elgoibar, el 15 de octubre de 2007 la Comisión de Ordenación del Territorio del Gobierno Vasco remite al Ayuntamiento de Elgoibar la conclusión de que esta modificación exigiría la previa modificación del PTP del Área Funcional de Eibar (Bajo Deba). En mayo de 2010, Sprilur se pone en contacto con el Departamento de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente del Gobierno Vasco insistiendo en que resulta plenamente factible la habilitación de un polígono industrial en el área de San Antolín, no existiendo limitando vinculante para ello desde el PTP.
A la fecha de este informe la clasificación de los terrenos sigue siendo de no urbanizable y se está tramitando un nuevo Plan General, en el que se mantiene esta clasificación. El Acuerdo del Pleno Municipal de 25 de noviembre de 2010 por el que se procede a la Aprobación Inicial del Plan General de Ordenación Urbana de Elgoibar no contempla este sector como posible Sector de Suelo Urbanizable destinado a actividades económicas. El 11 de marzo de 2011 el Director General de Sprilur remite escrito de alegaciones al Ayuntamiento pretendiendo su clasificación.
III.3.6.– Polígono de Santa Lutzi (Ezkio-Itsaso).
Entre los años 1999 y 2006 se realizan numerosos estudios para la viabilidad de creación de suelo industrial en la comarca del Urola Garaia y en especial de los terrenos de la futura estación de TAV en Ezkio-Itsaso, ya que el PTP incluía esos terrenos como de carácter estratégico para el desarrollo de actividades económicas. Estos estudios se realizan a instancias de Urola Garaiko Industrialdea, S.A. (en adelante UGISA).
En mayo de 2005 UGISA realiza un estudio complementario de viabilidad del polígono Santa Lutzi en el que se expone que en un estudio del año 2004 se plantearon tres alternativas de actuación en la zona. Las dos primeras planteaban la ordenación conjunta de todo el ámbito territorial con independencia de la adscripción de suelos de diferentes municipios (Ezkio-Itsaso y Gabiria) y la alternativa planteada por el Ayuntamiento de Ezkio-Itsaso en su revisión de Normas Subsidiarias, que se limitaba a los terrenos pertenecientes a ese municipio. El estudio se centra en la valoración de los costes directos de urbanización de las diferentes alternativas planteadas.
La siguiente actuación documentada en esta zona es la compra en el periodo de diciembre de 2006 hasta julio de 2007 por parte de Sprilur a un precio de 39 euros/m2 de terrenos en el polígono Santa Lutzi. Estos terrenos están clasificados como no urbanizables a la fecha de las compras, por lo que la consideración como suelo de actividad económica de este ámbito exigía la correspondiente ordenación urbanística.
El estudio de viabilidad no soporta un valor de suelo razonable para poder actuar cumpliendo los fines de Sprilur y se constata que se trata de una decisión adoptada por UGISA, fruto de su negociación con los propietarios. Se aporta un documento de costes actualizado, sin suscribir, que recoge el precio pagado por el suelo y la estimación del coste total de la urbanización y edificación, resultando un coste de 723,35 euros/m2 edificado. Sin embargo, no se aportan precios de mercado de pabellones industriales.
En febrero de 2008 se publica en el BOPV el acuerdo del Consejo de Diputados de 11 de diciembre de 2007, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Revisión de las Normas Subsidiarias de Planeamiento de municipio de Ezkio-Itsaso, cuya tramitación se inició por acuerdo de pleno del Ayuntamiento de 3 de marzo de 2005. En dicha revisión se clasifica el polígono Santa Lutzi como suelo urbanizable. El 12 de abril de 2011 se solicita por parte de Sprilur al Ayuntamiento de Ezkio-Itsaso que acuerde iniciar la tramitación de un convenio urbanístico para su gestión y desarrollo.
III.3.7.– Polígono de Altube Azpi (Gabiria).
En abril y julio de 2005 se realizan a petición UGISA estudios de viabilidad sobre la zona de Altube Azpi que se ubica en el corredor Beasain–Zumarraga, incluido en el Plan Territorial Sextorial como territorio apto, estratégico y prioritario para actuaciones industriales, aunque se reconoce que no se incluye en el PTP provisional como apto para acoger actividades económicas. Las condiciones de accesibilidad se consideran adecuadas. Se justifica en especial que en la misma vaguada, en el término de Ezkio-Itsaso se prevé la posible ubicación de una empresa determinada y que el terreno estudiado podría ser apto para el traslado de una empresa de hormigones, que se encuentra en Ezkio-Itsaso, y de un centro de recogida comarcal de residuos peligrosos.
Sin embargo, se apuntan problemas en relación al abastecimiento de agua, la necesidad de preservación de la regata del Urkiola, de las masas forestales autóctonas y de respetar las determinaciones del Plan Territorial Sectorial de Ordenación de los márgenes de los ríos y arroyos de la CAE. Se trata de una zona de especial protección de explotación ganadera, de especial protección de masas forestales y de producción forestal. Se menciona también que nos encontramos en una fase preliminar de estudio de la propuesta, que está supeditado a una primera fase de toma de decisiones, en la que no se dispone ni de una información topográfica suficiente, ni de la oportuna información geológica y geotécnica.
Es la Comisión Técnica de Coordinación de las Actuaciones en el Área Ezkio-Gabiria la que adopta las decisiones de llevar adelante la actuación y realizar la compra al precio pactado con el vendedor. En esta Comisión participan los alcaldes de Ezkio-Itsaso y de Gabiria y representantes de UGISA, UGGASA, Diputación Foral de Gipuzkoa, Gobierno Vasco y Sprilur, aunque en las actas correspondientes a las reuniones decisorias sobre la actuación no se convoca al representante de Sprilur o éste excusa su asistencia. Por otra parte, el acta de la reunión recoge que los alcaldes de Ezkio-Itsaso y Gabiria aceptan la tramitación de la revisión de las normas urbanísticas en base a la decisión que se adopte en la Comisión Técnica, ya que los terrenos son no urbanizables y la consideración como suelo de actividad económica de este ámbito exigiría la correspondiente ordenación urbanística.
El estudio de viabilidad no soporta un valor de suelo razonable para poder actuar cumpliendo los fines de Sprilur y se constata que se trata de una decisión adoptada por UGISA, fruto de su negociación con los propietarios. A fecha de redacción de este informe, la clasificación urbanística del terreno sigue siendo no urbanizable y no se prevé actuación alguna. No se ha procedido a ninguna modificación del planeamiento y además la empresa, cuyo asentamiento era previsible, se ha trasladado a otra ubicación.
III.3.8.– Polígono de Araso (Irun).
El Pleno del Ayuntamiento de Irun acordó el 12 de julio de 2001 aprobar un convenio de colaboración con Sprilur para la implantación de nuevas actividades económicas en el entorno de ARASO, que fue suscrito el 29 de octubre de 2001. Su objeto es establecer el mutuo compromiso de ambas partes para el desarrollo urbanístico de este entorno con el fin de ejecutar su urbanización.
El estudio de viabilidad del área encargado por Sprilur se efectúa en julio de 2001. La superficie total del sector es de 276.239 m2, de los que 93.888 m2 tienen la calificación de suelo urbanizable no programado y el resto como suelo no urbanizable, según el Plan General de Ordenación Urbana de Irun.
El estudio de viabilidad considera que tratándose de una promoción pública el precio de venta del polígono construido asciende a 511 euros/m2, siendo el valor residual del suelo de 12,53 euros/m2. No recoge el precio de mercado de pabellones industriales de la zona.
Previamente, en agosto de 1999, la Diputación Foral de Gipuzkoa había efectuado un «estudio de alternativas para la ordenación territorial y urbanística del entorno de Gointxurizketa en el corredor Irun-Puerto de Pasajes como ámbito para el desarrollo de implantaciones de actividad económica», en el que se incluía como propuesta el área de «Araso», aunque no concluye sobre cuál de las ubicaciones es la más adecuada.
El 1 de noviembre de 2003 la Diputación Foral de Gipuzkoa aprobó definitivamente la Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Irun relativa a los ámbitos Sasikoetxea y Araso Norte, este último se clasifica como suelo urbanizable y se califica como zona industrial. En desarrollo de estas determinaciones el Pleno del Ayuntamiento acordó el 27 de julio de 2005 aprobar el Plan Parcial del ámbito Araso Norte, y establece como sistema de actuación el de expropiación, siendo Sprilur la beneficiaria.
El 28 de febrero de 2006, por Resolución de la Alcaldía, se aprueba definitivamente la delimitación del ámbito a expropiar y la relación de bienes y derechos afectados, y el 8 de marzo de 2006 se aprueba inicialmente el proyecto de expropiación, toda vez que se optó por el procedimiento de tasación conjunta para la determinación del justiprecio.
El 16 de octubre de 2006 Sprilur firma un convenio expropiatorio, sin que esté aprobado definitivamente el proyecto de expropiación, con dos sociedades que son titulares de fincas que suman 233.472 m2 y que están ultimando las negociaciones para la adquisición de 26.552 m2.Es decir, se refiere a la expropiación de 260.024 m2 previéndose un justiprecio por todos los conceptos, incluyendo el valor del suelo, indemnizaciones por las edificaciones, actividades, premio de afección, etc. de 51,32 euros/ m2 de suelo, lo que supone un justiprecio total de 13 millones de euros. Las partes pactan que parte del justiprecio se efectúe mediante la entrega de parcelas urbanizadas del mismo sector. Finalmente, Sprilur abandonó la vía expropiatoria, adquiriendo en marzo de 2007 (escrituras de marzo de 2007 y febrero de 2008) los terrenos incluidos en el ámbito de la expropiación a 47,71 euros/m2, es decir, por un total de 12 millones de euros, de los que 5 millones de euros se pagan en efectivo y 7 millones de euros mediante la entrega de fincas urbanizadas en el mismo polígono, que se escritura el 6 de marzo de 2009. No se soporta la valoración de las parcelas que se entregan en pago de los 7 millones de euros. Por otro lado, las sociedades titulares de las fincas habían escriturado la adquisición de las mismas en el periodo de 27 de junio de 2006 a 14 de junio de 2007 a una media de 39,18 euros/m2.
Las obras de urbanización del polígono se recepcionaron por el Ayuntamiento el 5 de julio de 2010.
III.3.9.– Polígono de Telleri-Arte (Ormaiztegi).
Un estudio de viabilidad realizado en marzo de 2004 destaca la relevancia de Ormaiztegi en la localización de actividades económicas en el PTP al señalarlo como Municipio de Interés Preferente a estos efectos. Aunque no está entre las áreas preferentes de carácter estratégico, Telleri-Arte en Ormaiztegi sí se califica como nueva área a desarrollar y además las áreas preferentes de carácter estratégico se ubican en el municipio de Ezkio-Itsaso donde Sprilur ya actúa. En el marco de lo establecido en el PTP, con las conclusiones derivadas de los estudios encargados tanto a UGISA como a Ordiziako Industrialdea, S.A. y en base a lo concluido en el estudio de valoración de «Áreas de suelo de Actividades Económicas susceptibles de ser gestionadas por Sprilur, S.A. en el Goierri (Alto Urola)», de septiembre de 2000 de las áreas analizadas, se propone completar el análisis del ámbito de Alegi (Ezkio-Itsaso y Gabiria) y Telleri-Arte (Ormaiztegi).
A la fecha de adquisición de terrenos (año 2006), estos se clasifican como no urbanizables, por lo que la consideración como suelo de actividad económica de este ámbito exigía la ordenación urbanística de la zona.
Se mantienen contactos con el Ayuntamiento de Ormaiztegi que derivan en los siguientes instrumentos urbanísticos:
– El 23 de diciembre 2008 se aprueban definitivamente por Consejo de Diputados, las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Ormaiztegi, publicadas en BOG de 12 de febrero de 2009. La zona Telleri-Arte se convierte en Area «Irai Errota», se clasifica como urbanizable y se califica para actividades económicas. Se trata de un polígono de 80.991 m2 aproximadamente.
– Se suscriben dos convenios urbanísticos con el Ayuntamiento de Ormaiztegi, el 23 de septiembre de 2009 y el 28 de enero de 2010 respectivamente. Los acuerdos principales que contienen son: el compromiso del Ayuntamiento de aprobar con la mayor brevedad posible los correspondientes instrumentos de desarrollo que sean necesarios para posibilitar la edificación de los terrenos y el compromiso de Sprilur de promover, adjudicar y ejecutar, a su costa y expensas, la urbanización de los terrenos y de adjudicar y contratar la urbanización, facultada por el Ayuntamiento.
Sprilur ha adquirido un total de 71.947 m2 de los 80.991 m2 del polígono, quedando un propietario sin adquirir porque está interesado en la participación de la urbanización junto con Sprilur.
El precio pagado asciende a 46,58 euros/m2, excepto en una finca que correspondía a una gran empresa del sector energético, a quien se pagó a 60 euros/m2. No hay tasación del terreno, en el estudio de viabilidad elaborado en 2004 se incluye un análisis de a qué precio de terreno resultarían unos pabellones a precio no especulativo, para poder así cumplir con el objeto social de Sprilur. Se calcula que se puede lograr un precio de m2 de pabellón construido de 510,86 euros, adquiriendo el suelo a 18,03 euros/m2. Sin embargo, no se aportan precios de mercado de pabellones industriales y no se calcula el efecto que tiene la compra a un precio mayor. A fecha de redacción del presente informe nos confirman que se está finalizando la elaboración del Plan Parcial.
III.3.10.– Polígono de Matsaria (Eibar).
Sprilur suscribió un convenio urbanístico con el Ayuntamiento de Eibar, aprobado por acuerdo del Pleno Municipal el día 27 de noviembre de 2006. Este convenio urbanístico tiene por objeto regular la transmisión de bienes que forman parte del Patrimonio Municipal del Suelo a Sprilur y que se destinarán, por una parte, a posibilitar el realojo de los titulares de actividades económicas en el ámbito de Txonta y por otra, el desarrollo de actividades económicas conforme a las actuaciones de fomento de las mismas que corresponde a Sprilur. El precio de venta es de 600 euros/m2 que es el resultado de la suma de 240 m2 x 2 plantas, más 120 m2 por la segunda planta. Sprilur asume la promoción, licitación, adjudicación y ejecución de la edificación en las parcelas adquiridas en el plazo máximo de 12 meses desde que el Ayuntamiento traslade a Sprilur el acuerdo o convenio de realojo aprobado. El convenio establece también las condiciones de enajenación de los locales y edificaciones no ocupados por los realojos de Txonta. En cualquier caso, el precio base de enajenación de los citados locales será de 660 euros/m2 construido (excluido IVA). El precio se abonará, el 5% a la firma del convenio y el resto del precio a la firma de las escrituras públicas de transmisión de las parcelas.
Hay un informe de valoración de la arquitecta municipal de Eibar en el que se justifica el precio de transmisión de las parcelas adquiridas. Además, hay cálculos económicos en los que se estiman los costes de ejecución y el precio final de venta de 660 euros/m2 construido, pero no hay soporte documental con referencia a precios de mercado de que ese precio no es especulativo y es apto para el cumplimiento del objeto social de Sprilur. No obstante, consta un informe posterior (de noviembre de 2008) en el que se analiza la oferta de mercado de varias zonas y que recoge una oferta en Eibar de pabellón construido a precio de 2.000 euros/m2 y una referencia genérica para la CAE de que los precios del m2 oscilan de los 900 a los 2.400 euros/m2, en el caso de planta y los 140 euros/m2 y 720 euros/m2 en el caso de entreplanta.
En 2008 se firma una renovación del Convenio que modifica el inicial en aspectos puntuales derivados del retraso sobre las fechas en que se basaba el Convenio para el desarrollo urbanístico de Txonta, la descompensación entre los gastos e ingresos y la necesidad de actualizar los precios calculados y fijados en 2006. En cuanto a las actuaciones realizadas a fecha de redacción del presente informe, se comprueba que finalmente Sprilur procedió al pago en la forma dispuesta en el primer Convenio y que los pabellones se han edificado. La operación de Txonta quedó paralizada por una resolución judicial contra el Ayuntamiento, al no ser correcto el expediente seguido por el mismo en el planeamiento urbanístico. No se ha realojado ningún industrial de Txonta en Matsaria y Sprilur está intentando vender los edificios construidos. A la fecha de este informe, se ha materializado alguna venta a los precios de venta estipulados en el convenio suscrito en 2008.
III.4.– Adquisiciones e indemnizaciones analizadas.
Hemos analizado la formalización de 16 adquisiciones de suelo por importe de 34 millones de euros:
(Véase el .PDF)
También se han analizado 8 indemnizaciones abonadas por importe de 2 millones de euros:
(Véase el .PDF)
III.5.– Balances de situación y cuentas de pérdidas y ganancias.
Las cuentas anuales de los ejercicios 2006 y 2007 se han elaborado de acuerdo a lo dispuesto en el Plan General Contable aprobado por Real Decreto 1643/1990, y las cuentas anuales de los ejercicios 2008 y 2009, de acuerdo a lo dispuesto en el Plan General de Contabilidad aprobado por el Real Decreto 1514/2007.
(Véase el .PDF)
VOTO PARTICULAR CONCURRENTE QUE FORMULAN LOS CONSEJEROS DEL TRIBUNAL VASCO DE CUENTAS PÚBLICAS / HERRI-KONTUEN EUSKAL EPAITEGIA, JOSE MARÍA GORORDO BILBAO, BEGOÑA MARIJUÁN ARCOCHA Y EUSEBIO MELERO BEASKOETXEA, AL INFORME DE FISCALIZACIÓN DE LAS OPERACIONES DE COMPRA DE SUELO DE SPRILUR, S.A. 2006-2009, APROBADO DEFINITIVAMENTE EN EL PLENO DE 14 DE DICIEBRE DE 2011
Con el respeto que siempre nos merece el criterio de nuestros colegas, hacemos este Voto Particular Concurrente con relación al informe de fiscalización arriba indicado aprobado en el Pleno de 14 de diciembre de 2011. Si bien estamos de acuerdo con el resultado del informe, consideramos oportuno hacer constar las siguientes cuestiones:
1.– El trabajo realizado no se corresponde con un informe de regularidad, sino que se ha centrado específicamente en la fiscalización de las operaciones de compra de suelo efectuadas por Sprilur, S.A., siendo el periodo objeto de análisis el comprendido entre el 1 de enero de 2006 y el 31 de diciembre de 2009, por lo que el ámbito temporal se corresponde con cuatro ejercicios económicos.
Si bien es cierto que las alegaciones presentadas no acompañan documentación soporte que vengan a modificar las conclusiones del informe, no lo es menos que aportan información que complementa el resultado del mismo, hecho este que, a nuestro entender, no debe perderse de vista y que consideramos relevante.
Atendiendo a lo anterior, parte de las alegaciones presentadas pudieran ser objeto de ser aceptadas parcialmente, sin perder sentido las conclusiones alcanzadas, pasando a formar parte del informe a través del siguiente párrafo, bien en el apartado introductorio o como cabecera del apartado de conclusiones generales:
«En el periodo en el que se suscriben las adquisiciones analizadas, 2006 a 2009, hay que reseñar dos coyunturas económicas diferenciadas. Una primera que se corresponde con una fase de expansión económica hasta el ejercicio 2008, en la que el precio de los suelos seguía una tendencia alcista, y una segunda, a partir de dicho ejercicio, que se identifica con una recesión económica general a nivel internacional, que ha afectado profundamente al sector inmobiliario, y que continua a la fecha de realización de este trabajo, por lo que las siguientes conclusiones deben enmarcarse en dicha realidad».
2.– Un estudio de mercado realizado a 7 de junio de 2011 por una empresa especializada, aportado a la fecha de redacción del presente informe, señala los precios de mercado de pabellones industriales y el valor residual del suelo correspondiente, en el periodo 2001-2007. Excepto en los supuestos de los polígonos de Telleri Arte en Ormaiztegi y Santa-Lutzi en Ezkio-Itsaso, este estudio determina un valor de metro cuadrado de suelo superior al precio pagado por Sprilur.
Consideramos que esta información no debiera obviarse, y debiera tenerse en cuenta como parte integrante de las conclusiones, así como de los polígonos analizados. Presentamos el siguiente cuadro con los precios del estudio de mercado y los precios pagados por Sprilur, S.A.:
