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Es objeto de la presente Orden el desarrollo del artículo 16 del Decreto 306/2000, de 26 de diciembre, sobre régimen de viviendas de protección oficial y medidas financieras en materia de vivienda y suelo, en sus apartados 1.a) y 1.e), referentes a:

• La promoción para cesión en arrendamiento, venta o uso propio de viviendas de nueva construcción calificadas como viviendas de protección oficial

• La urbanización de suelo para su inmediata edificación, incluyendo en su caso, la previa adquisición onerosa del mismo, así como la adquisición onerosa de suelo para formación de patrimonios públicos de suelo dependientes de cualquier administración publica, en ambos casos con destino preferente a la promoción de viviendas de protección oficial.

1. – Préstamos cualificados.

   1. Cuantía máxima:

      1. – En el caso de promoción para su cesión en venta o uso propio la financiación cualificada será del 80% del precio de venta de las viviendas. Respecto de los anejos la financiación cualificada será del 60% del precio de venta de los mismos, en el caso de que estén vinculados en solicitud de calificación y posteriormente registralmente a las viviendas de protección oficial, y del 30% si no estuvieran vinculados en solicitud de calificación. En este caso la financiación se extenderá, como máximo, a un número de anejos igual al de viviendas que existan en el edificio, unidad edificatoria o promoción donde se encuentren ubicados

      2. – En el caso de promoción para su cesión en arrendamiento la financiación cualificada será del 100% del precio de venta de viviendas y anejos.

   2. El plazo de amortización será de 20 años, con 3 años adicionales de carencia opcional.

   3. El préstamo será garantizado con hipoteca y, en su caso, con las garantías que pudieran exigir al prestatario los Establecimientos de Crédito.

   4. Los promotores podrán disponer de hasta el 100% del total del préstamo concedido en función del desarrollo de la inversión y del ritmo de ejecución de las obras.

   5. Los promotores deberán formalizar el préstamo en un plazo no superior a 6 meses desde la calificación (salvo que hayan optado previamente por el descuento bancario) y realizar la primera disposición del préstamo en un plazo no superior a 6 meses desde la formalización.

   6. El período de carencia finalizará bien en la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa o adjudicación, bien en la fecha de otorgamiento de la calificación definitiva en los supuestos de autopromoción individual o promoción de viviendas destinadas a su arrendamiento.

2. – Descuento Bancario.

   Además de los préstamos al promotor señalados en los apartados anteriores, los Establecimientos de Crédito y los promotores de viviendas de protección oficial podrán convenir operaciones de descuento bancario, en beneficio de los constructores adjudicatarios de obra, de las certificaciones de obra que se presenten para su descuento por los citados constructores, en las condiciones pactadas en el Convenio suscrito con los Establecimientos de Crédito.

   A estos efectos, se entiende por operaciones de descuento bancario aquéllas en las que un Establecimiento de Crédito anticipa al constructor el importe de una certificación de obra mediante la cesión de su derecho de cobro.

   La forma de pago de los intereses generados por dicha operación, que serán abonados por el promotor, será fijada en el correspondiente Convenio financiero suscrito con los Establecimientos de Crédito.

   La cuantía máxima de la línea de descuento será la misma que la establecida como cuantía máxima del préstamo hipotecario y su plazo máximo de duración será de 3 años desde su formalización.

   A la finalización de la obra de edificación se formalizará préstamo hipotecario entre el promotor y el Establecimiento de Crédito. Este préstamo hipotecario estará sujeto a los mismos requisitos y limitaciones que los citados en el apartado 1 del presente artículo, con las siguientes salvedades:

   • Plazo máximo: 23 años contados a partir de la fecha de formalización de la operación de descuento.

   • Carencia máxima: 3 años contados a partir de la fecha de formalización de la operación de descuento.

   • Tipo de interés del préstamo cualificado: El que esté en vigor en la operación de descuento en el momento de aprobación del préstamo, manteniendo las mismas fechas de vencimientos y variabilidad establecidas en la operación de descuento.

     En el supuesto en que convivan la operación de descuento y el préstamo al promotor, la suma de los importes dispuestos en ambas, menos las amortizaciones realizadas en el préstamo al promotor, no podrá rebasar el importe máximo de financiación establecido legalmente.

1. – El tipo de interés subsidiado será:

   1. Promoción para su cesión en arrendamiento:

      • Viviendas de protección oficial de régimen general: 2%, salvo para el caso de promoción mediante rehabilitación que será el 1,5%.

      • Viviendas sociales: 0%.

   2. Promoción para su cesión en venta: Unicamente para el caso de promoción mediante rehabilitación: 2%.

2. – Extensión.

   Dicha subsidiación se extenderá, en el caso de préstamos cualificados tanto durante el periodo de carencia como durante el de amortización, y en el supuesto de líneas de descuento de certificaciones de obra durante toda su vigencia, siempre que se mantenga el destino de las viviendas y se cumplan las condiciones señaladas en la normativa.

   Cuando no se verifiquen los requisitos establecidos en los números anteriores, la amortización de los préstamos se efectuará en cada caso al tipo de interés al que fueron concedidos y autorizados administrativamente, según lo establecido en el Convenio suscrito con los Establecimientos de Crédito.

1. – Las posibles subvenciones a conceder serán por los siguientes conceptos:

   1. Adquisición de suelo y urbanización: para promoción de viviendas sociales en arrendamiento y para promoción concertada de viviendas de protección oficial, en cualquier régimen de acceso y uso: Hasta el 100% de dichos costes, en compensación por los gastos realizados por el promotor por dichos conceptos y dentro de los límites establecidos en la legislación vigente en materia de viviendas de protección oficial. En todo caso esta subvención será compatible con las ayudas económicas establecidas en la normativa autonómica y foral, sobre financiación de actuaciones protegibles en materia de suelo con destino preferente a la promoción de viviendas de protección oficial, si bien se verá reducida en cuantía equivalente a la del préstamo cualificado concedido en función de esta normativa.

      Para el caso de promociones concertadas la subvención correspondiente a suelo se sustituirá por la cesión de terrenos de propiedad de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco, a través de la constitución de derecho de superficie a título oneroso en los términos y con las condiciones señaladas en la normativa urbanística en vigor.

   2. Asistencia técnica: para promoción de viviendas sociales en arrendamiento y para promoción concertada de viviendas de protección oficial, en cualquier régimen de acceso y uso: Hasta el 100% del coste total de la asistencia técnica, considerando como tal los costes de redacción del proyecto de edificación y proyecto de urbanización y de la dirección e inspección de obra.

      Esta subvención económica podrá ser sustituida por aportaciones en especie, en los términos que se establecen en la normativa, así como en el convenio que se suscriba.

   3. Gastos de la promoción: para la promoción de viviendas sociales en arrendamiento Hasta el 10% del coste total de la promoción para gastos de avales, gastos financieros y demás gastos de promoción.

   4. Incentivos al arrendamiento:

      • Viviendas de protección oficial de régimen general: 10% del precio máximo de venta que hubiera debido figurar en la calificación provisional, si las viviendas se hubieran destinado a su venta. (En el caso de promoción mediante rehabilitación 15%)

      • Viviendas sociales: 15% del precio máximo de venta que hubiera debido figurar en la calificación provisional, si las viviendas se hubieran destinado a su venta. (En el caso de promoción mediante rehabilitación 20%)

2. – La percepción de las subvenciones al promotor se realizará de la siguiente forma:

   1. La subvención correspondiente a suelo se hará efectiva contra presentación de certificación registral donde se haga constar la titularidad del suelo por el promotor.

   2. El abono de la subvención relativa al coste de urbanización de la promoción se realizará contra presentación de la correspondiente certificación de obra.

   3. El abono de la subvención relativa a honorarios técnicos se realizará en el momento que se acredite su coste contra la presentación de las correspondientes minutas de honorarios.

      En el caso de viviendas concertadas se requerirá que previamente el proyecto sea aprobado por la Dirección de Vivienda y Arquitectura de este Departamento en el plazo señalado en la convocatoria o convenio.

   4. El abono de la subvención relativa a los gastos de promoción se realizará a petición del promotor y previa justificación del gasto.

   5. El abono de la subvención correspondiente al arrendamiento se practicará cuando se presenten al menos el 40% de los contratos de arrendamiento para su visado, proporcionalmente al número de contratos presentados.

      Todas las solicitudes de subvención se presentarán ante la Delegación Territorial correspondiente, quien, tras la emisión del correspondiente informe, las remitirá para su aprobación a la Dirección de Planificación y Gestión Financiera del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente.

3. – En todo caso será necesario para el pago de las subvenciones la obtención previa de la calificación provisional de protección oficial.

   El montante de subvenciones, que se calculan sobre el coste estimado total de la promoción, es decir, excluidas las subvenciones concedidas en concepto de incentivo al arrendamiento, se verá reducido proporcionalmente en aquellos casos en que el coste final de obra sea inferior, debiendo presentar en el Departamento la certificación final de obra del facultativo-director de la promoción en la que debe figurar necesariamente el costo total de la promoción.

4. – La cuantía total del préstamo no podrá exceder en ningún caso de la diferencia entre el coste total de la promoción y las subvenciones que le sean concedidas al promotor, excluidas las concedidas en concepto de incentivo al arrendamiento.

1. – Siempre que vaya a haber ayudas económicas directas será precisa la suscripción de un Convenio a los efectos de determinar las mismas y de sujetar el procedimiento de adjudicación de las viviendas a lo establecido por el Departamento, salvo en el caso de promoción concertada mediante concurso público.

2. – Si se trata de promoción en alquiler, el promotor deberá sujetarse a los siguientes requisitos:

   1. Suscribir contratos de arrendamiento con 5 años de duración mínima.

   2. Presentar anualmente, durante el último trimestre natural, ante la Delegación Territorial correspondiente, un informe donde se detalle la situación de las viviendas adjuntando copia de los contratos de arrendamiento de éstas.

3. – En el caso de promoción de viviendas de protección oficial con destino a alquiler solo se permitirá el cambio de uso, transcurridos 10 años desde el otorgamiento de la calificación definitiva, produciéndose en caso contrario el reintegro de las ayudas económicas directas y sus intereses legales.

1. – Las calificaciones provisionales posibilitarán el acceso a los préstamos cualificados a los promotores de viviendas de protección oficial.

2. – Para la obtención de ayudas económicas directas, será necesaria, antes del inicio de las obras, la presentación de solicitud al efecto, adjuntando estudio económico de la promoción así como cualquier documentación que pudiera ser solicitada por la Dirección de Planificación y Gestión Financiera, órgano competente para la concesión de las mismas.

   La falta de resolución expresa respecto de las solicitudes de ayudas económicas directas tendrá efectos desestimatorios transcurridos tres meses desde la presentación de las mismas.

   Posteriormente se procederá a la suscripción de Convenio de Colaboración, (salvo promoción concertada mediante concurso) en el cual se recogerán los siguientes extremos:

   1. Determinación del titular de la promoción.

   2. Determinación del suelo sobre el que han de construirse los edificios, así como sus características urbanísticas y régimen de cesión de suelo si éste se produce.

   3. Determinación de las características y tipos de las viviendas, equipamientos y urbanización objeto de la promoción.

   4. Calendario de actuaciones.

   5. Determinación de las respectivas aportaciones de cada suscribiente a la promoción.

   6. Determinación del régimen de uso de las viviendas.

   7. Medidas financieras de la promoción.

   8. Constancia expresa de que el procedimiento de selección de adjudicatarios de las viviendas se llevará a cabo por el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente según la normativa vigente.

      En el caso de promotor de viviendas para su posterior enajenación a un tercero que vaya a dedicar las viviendas a arrendamiento, según las condiciones establecidas en la figura de compra para arrendamiento protegido, en el Convenio se recogerán las determinaciones anteriores con las siguientes especialidades:

   9. El apartado f) anterior deberá ser sustituido para este caso por la constancia expresa del régimen de uso de las viviendas: propiedad, transitoriamente hasta su venta con destino a arrendamiento protegido.

   10. Compromiso de venta a un tercero para su destino a arrendamiento protegido.