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Es objeto de la presente Orden el desarrollo del artículo 16 del Decreto 306/2000, de 26 de diciembre, sobre régimen de viviendas de protección oficial y medidas financieras en materia de vivienda y suelo, en su apartado 1.e) referente a la urbanización de suelo para su inmediata edificación, incluyendo en su caso, la previa adquisición onerosa del mismo, así como la adquisición onerosa de suelo para formación de patrimonios públicos de suelo dependientes de cualquier Administración Pública, en ambos casos con destino preferente a la promoción de vivienda de protección oficial.

1. – Tendrán la consideración de actuaciones protegibles en materia de suelo con destino preferente a la promoción de viviendas de protección oficial las siguientes:

   1. Adquisición onerosa de suelo urbanizado.

   2. Urbanización de suelo.

   3. Adquisición onerosa e inmediata urbanización de suelo.

   4. Adquisición onerosa de suelo para formación de patrimonios públicos, siempre que se cumplan los fines señalados en la Ley 20/1998, de 29 de junio, de Patrimonios Públicos de suelo.

2. – En todo caso la suma total de la operación de adquisición de suelo y costes de la urbanización no podrá superar el máximo total establecido en la legislación vigente en materia de viviendas de protección oficial.

3. – El suelo objeto de la financiación cualificada regulada quedará afectado a la promoción preferente de viviendas de protección oficial.

El uso predominante del suelo objeto de actuación será el de promoción de viviendas de protección oficial.

No obstante, la protección podrá extenderse a la totalidad de la superficie edificable del ámbito de ejecución del planeamiento de que se trate, con la limitación de que la superficie adicional edificable destinada a otros usos lucrativos, incluidos cualesquiera de carácter residencial, no exceda del 53% de la superficie edificable destinada a viviendas de protección oficial, limitándose el alcance de la subsidiación en la forma establecida en el artículo 6 de esta Orden.

Salvo aquellos supuestos en que sea consecuencia de una modificación del planeamiento vigente, en cuyo caso sería preciso adecuar el Convenio a que se refiere el artículo 6.1 de esta Orden a la nueva situación física, no podrá incrementarse la superficie total de suelo sobre la que se haya obtenido protección.

1. – El promotor de la actuación protegible en su solicitud deberá acreditar, previamente al otorgamiento de las ayudas financieras reguladas en esta Orden, la existencia a su favor de concesión del derecho de superficie por, al menos cincuenta años, opción de compra de los terrenos o cualquier otro título que le habilite para acceder a la propiedad del suelo.

   En caso de adquisición por expropiación, será preciso que haya alcanzado firmeza el acuerdo por el que se fija el sistema de actuación por expropiación para el polígono o unidad de ejecución en que se encuentren incluidos los terrenos, así como que se haya iniciado el correspondiente expediente expropiatorio por la Administración actuante, conforme a lo dispuesto en la legislación urbanística aplicable y en la normativa sobre expropiación forzosa. Será igualmente necesario acreditar el cumplimiento del trámite de formulación y resolución sobre la relación concreta e individualizada de los bienes y derechos objeto de expropiación.

   Igualmente será admisible en actuaciones de urbanización de suelo, la acreditación de concierto adecuado para efectuar la urbanización, formalizado con quien tenga la titularidad del suelo.

2. – Asimismo el promotor deberá aportar la siguiente documentación:

   1. Certificado municipal en que conste el carácter de suelo urbano o urbanizable de los terrenos. Excepcionalmente, en el supuesto de que el peticionario sea un Ente Municipal, podrá incluirse el suelo clasificado como no urbanizable no sujeto a especial protección, siempre que una vez incorporado al proceso de urbanización y edificación sea destinado a la construcción de viviendas protegidas.

   2. Las características de la actuación protegible que se pretende realizar, desglosada según los criterios que prevé el artículo 2 de esta Orden.

   3. Memoria justificativa de la viabilidad técnica y urbanística de la actuación, con indicación de los costes de adquisición del suelo y de la urbanización, la programación temporal pormenorizada de la adquisición, urbanización y edificación, precio de venta de las viviendas de protección oficial y de los otros usos previstos del suelo, y el desarrollo financiero de la operación.

   4. Tratándose de solicitudes de financiación cualificada para la ejecución de proyectos de urbanización, certificación municipal en que conste que tal proyecto se encuentra aprobado inicialmente por el Ayuntamiento, y que el suelo tiene definidas las determinaciones establecidas por la normativa vigente en materia de suelo y ordenación urbana, en el supuesto de que se trate de suelo urbano, o que cuenta con Plan Parcial aprobado definitivamente, en los demás supuestos.

   5. Tratándose de financiación cualificada para la adquisición de suelo e inmediata urbanización, el promotor deberá comprometerse expresamente a acreditar el cumplimiento de las condiciones señaladas en el apartado anterior d), así como a aportar una nueva memoria justificativa de la viabilidad técnica y urbanística de la actuación, en la que se justifique la adecuación a lo señalado en el artículo 2, apartado 2 de esta Orden en el plazo máximo de un año a contar desde la suscripción del oportuno Convenio de colaboración entre el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente y el promotor beneficiario.

3. – El promotor de las actuaciones protegibles que adquiera la propiedad de los terrenos o el derecho de superficie sobre los mismos, o su titular en el supuesto de que la urbanización se vaya a efectuar por terceros promotores de esa actuación protegible, deberán, según los casos, suscribir además los siguientes compromisos:

   1. Iniciar la construcción de las viviendas, por si o mediante concierto con promotores de vivienda, al menos en un 70% de la superficie residencial destinada a viviendas de protección oficial, en los plazos siguientes:

      • En caso de adquisición de suelo urbanizado, dos años.

      • En caso de urbanización de suelo, tres años.

      • En caso de adquisición de suelo para su inmediata urbanización, cuatro años.

      • En caso de patrimonios públicos de suelo, doce años.

        Los plazos se contarán a partir de la suscripción del Convenio de colaboración entre el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente y el promotor beneficiario sin perjuicio de que, si el planeamiento vigente o la legislación urbanística aplicable dispusieran plazos inferiores, aquéllos habrán de ajustarse a éstos.

        La iniciación de las viviendas a que se destine el 30% restante de la superficie edificable a que se refiere el primer párrafo de este apartado a), deberá tener lugar, en todo caso, en un plazo no superior en dos años a los correspondientes a los diversos tipos de actuación.

        La terminación de las viviendas deberá tener lugar, en todos los casos, en el plazo fijado al efecto por la normativa vigente en materia de viviendas de protección oficial.

   2. Otorgar los derechos de tanteo y retracto, que deberán ser inscritos en el Registro de la Propiedad, sobre las viviendas protegidas que construya en dicho suelo, a favor de la Comunidad Autónoma del País Vasco o del Ente Público a quien aquella ceda sus derechos, o pactar con el promotor de las viviendas su concesión, en la forma que al efecto se determina en el artículo siguiente.

      Se considerarán viviendas libres usadas aquéllas que, cumpliendo las determinaciones establecidas en el Decreto 306/2000, de 26 de diciembre sobre régimen jurídico de las viviendas de protección oficial medidas financieras en materia de vivienda y suelo, puedan acceder a la financiación protegida en ella articulada.

      Para la determinación de la superficie útil de estas viviendas se aplicarán las normas que rigen para las viviendas de protección oficial.

4. – No se admitirán solicitudes de financiación cualificada para las actuaciones en materia de suelo con posterioridad a la solicitud de calificación provisional correspondiente a las viviendas de protección oficial a edificar en dicho suelo.

5. – El Director de Ordenación del Territorio resolverá en el plazo de tres meses acerca de la procedencia de la solicitud. Transcurridos tres meses desde la presentación de la solicitud de financiación sin que el Director de Ordenación del Territorio haya dictado resolución expresa al respecto, se deberá entender desestimada.

1. – El titular del suelo o derecho de superficie deberá pactar con el promotor de las viviendas a precio tasado, los derechos de tanteo y retracto sobre aquéllas, a favor de la Comunidad Autónoma del País Vasco o Ente Público a quien la misma ceda dichos derechos, de la siguiente forma:

   1. Derecho de tanteo, con una vigencia de diez años. Este derecho se podrá ejercitar en el plazo de sesenta días naturales, a contar desde el siguiente a aquel en que se notifique en forma fehaciente por el vendedor al titular del derecho de tanteo al que se refiere el párrafo anterior, la decisión de vender o dar en pago la vivienda, el precio ofrecido, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del que pretende adquirir la vivienda.

   2. Derecho de retracto en igual plazo de diez años, con arreglo a lo dispuesto en los artículos 1.507 y siguientes del Código Civil, cuando no se hubiera hecho la notificación del tanteo prevista en el apartado anterior, se omitiere en ella cualquiera de los requisitos exigidos o resultare inferior al precio efectivo de la transmisión o menos onerosas las restantes condiciones de ésta.

      En todo caso el retrayente se subrogará en las acciones judiciales o administrativas que puedan corresponder al comprador para el reintegro de las cantidades percibidas en exceso sobre los precios máximos de venta fijados en la legislación vigente.

2. – Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de los derechos de tanteo y retracto legales establecidos en la Ley 7/1988, de 15 de abril, sobre el derecho de adquisición preferente a favor de la Administración de la CAPV, y normativa complementaria.

1. – La determinación de la financiación al promotor será objeto de Convenio de colaboración al efecto, a suscribir entre el promotor y el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente. Formalizado dicho Convenio el promotor podrá acceder al Establecimiento de Crédito con objeto de formalizar la financiación.

2. – Los promotores de actuaciones protegibles en materia de suelo podrán solicitar de los Establecimientos de Crédito, que hayan suscrito Convenio de Colaboración con la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco, préstamos cualificados con las siguientes características:

   1. La cuantía máxima del préstamo cualificado no podrá exceder del coste total presupuestado de las actuaciones protegibles recogido en la correspondiente memoria de viabilidad técnico-financiera del proyecto.

   2. La suma de los períodos de amortización y, en su caso, de carencia que será, como máximo, de tres años, no podrá superar los seis años, en las actuaciones a), b) y c) del artículo 2 de esta Orden, ni doce en el supuesto d) del citado artículo.

      El préstamo hipotecario quedará vencido anticipadamente, procediendo a la devolución de la totalidad de las ayudas percibidas junto con los correspondientes intereses legales, si, antes de concluir estos plazos, el prestatario transmitiera a título oneroso el suelo objeto de financiación.

      No obstante, no tendrá lugar el vencimiento anticipado cuando, previa autorización de la transmisión por el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco, el adquirente de dicho suelo se subrogue en el préstamo y en la subsidiación, conforme a nuevo convenio de colaboración suscrito al efecto.

      Asimismo quedará vencido anticipadamente el préstamo concedido a una actuación de suelo, cuando se obtuviera un nuevo préstamo para financiar la promoción de viviendas que acometa el prestatario, por sí mismo o mediante concierto con un promotor.

      Esto no obstante, si con objeto de llevar a cabo la promoción de viviendas de protección oficial, el promotor solicita la financiación cualificada específica para este figura, podrá acceder a la misma sin amortizar el préstamo cualificado obtenido para suelo, en cuyo caso la cuantía máxima del préstamo para la promoción se verá minorada en el importe del préstamo cualificado en materia de suelo, que permanecerá vivo hasta la transmisión de las viviendas o conclusión de su plazo de amortización.

   3. Los préstamos tendrán las garantías que los Establecimientos de Crédito prestamistas consideren necesarias.

   4. El tipo de interés determinado en la autorización administrativa conforme al Convenio Financiero vigente suscrito con los Establecimientos de Crédito, será el fijado específicamente para esta figura. Dicho tipo de interés se establecerá por Decreto del Gobierno Vasco.

   5. Las disposiciones de cada uno de los préstamos serán efectuadas por el prestatario y libradas por el Establecimiento de Crédito en función del desarrollo de la inversión.

   6. Las cuotas comprensivas de amortización de capital e intereses de los Establecimientos de Crédito serán constantes y se devengaran semestralmente, con independencia de su pago.

3. – Además de los préstamos señalados en el apartado anterior, los Establecimientos de Crédito y los promotores de actuaciones protegibles de urbanización, podrán convenir operaciones de descuento bancario, en beneficio de los contratistas adjudicatarios de obra, de las certificaciones de obra que se presenten para su descuento por los citados contratistas, en las condiciones pactadas en el Convenio suscrito con los Establecimientos de Crédito.

   A los efectos exclusivos de lo dispuesto en esta Orden, se entiende por operaciones de descuento bancario aquéllas en las que un Establecimiento de Crédito anticipa al contratista el importe de una certificación de obra mediante la cesión de su derecho de cobro.

   La forma de pago de los intereses generados por dicha operación, que serán abonados por el promotor, será fijada en el correspondiente Convenio financiero suscrito con los Establecimientos de Crédito.

   La cuantía máxima de la línea de descuento será la misma que la establecida como cuantía máxima del préstamo hipotecario.

4. – El tipo de interés subsidiado, que se entenderá siempre como efectivo, será:

   1. Supuestos recogidos en los párrafos a), b) y c) del artículo 2 de la presente Orden: 2 por 100 de interés efectivo anual.

   2. En el caso d) del artículo 2 de la presente Orden: 3 por 100 de interés efectivo anual, durante los cuatro primeros años de vida del préstamo. A partir del quinto año se cancelará la subsidiación.

5. – La subsidiación de la parte del préstamo o de la línea de descuento correspondiente a actuaciones sobre la superficie adicional edificable a que se refiere el artículo 3 de esta Orden se interrumpirá en el momento en que se inicie la construcción de las edificaciones cuyo destino sea diferente al de viviendas de protección oficial y locales de negocio situados en el mismo edificio de éstas ó a equipamientos y dotaciones exigidos por prescripciones urbanísticas.

El incumplimiento de cualquiera de las condiciones y requisitos a que se refieren los artículos 3 y 4, salvo causa justificada, determinara la interrupción de la subsidiación otorgada, así como el reintegro de las cantidades hechas efectivas hasta este momento por el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente en concepto de subsidios, incrementados en los intereses de demora desde su pago.

Los mismos efectos tendrán lugar cuando la programación inicial establecida se modifique sin autorización de la Comunidad Autónoma del País Vasco o cuando los retrasos en el cumplimiento de dicha programación, salvo causa justificada, pongan de manifiesto la imposibilidad de cumplir los plazos de construcción establecidos en el articulo 4.3. de esta Orden.