¿Puedo recuperar los gastos de constitución de mi hipoteca?

La constitución de una hipoteca conlleva una serie de gastos, tales como los servicios del notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad o el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. El quid de la cuestión es quién debe abonar esas cantidades. Algunos contratos de préstamos hipotecarios incluyen de forma unilateral en sus condiciones generales, sin posibilidad de negociación alguna, la obligación de que quienes soliciten el préstamo asuman de forma exclusiva todos los gastos de formalización y constitución de la hipoteca.

El Tribunal Supremo declaró en su sentencia 705/2015 abusiva y, por tanto, nula, la inclusión de una cláusula de estas características en una hipoteca ofertada por el BBVA. La nulidad implica que esa condición se tenga por no puesta y, por tanto, obliga a la entidad financiera a devolver el dinero que cobró por esos conceptos. Asimismo, la resolución judicial ordenó al banco que eliminara esa cláusula de los contratos y que dejara de utilizarla en hipotecas futuras.

¿Cómo saber si mi hipoteca contiene una cláusula abusiva?

El primer paso es leer la escritura de préstamo hipotecario y mirar a quién se atribuye el pago de esos gastos. Cuando adquieres un inmueble y solicitas una hipoteca para poder sufragarlo, firmas dos escrituras: la de compraventa y la del préstamo hipotecario. Esta última es la que debes analizar para constatar si, como en el caso de la sentencia 705/2015, existe alguna cláusula que imputa el 100% de los gastos al cliente. En muchos contratos, aparece como cláusula quinta. En concreto, la del BBVA a la que se refiere la sentencia dispone:

"Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación (…) y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños (…)”.

En este caso, el contrato obliga al cliente al pago de todos los gastos, a pesar de que, según la normativa aplicable, el banco podría haber optado por una “distribución equitativa” entre las partes. Sobre todo, cuando quien tiene el “interés principal” de formalizar la hipoteca es el banco: así logra que el inmueble responda como garantía ante posibles impagos y se asegura un medio ágil para ejecutar la hipoteca, es decir, para proceder a la venta de la vivienda y recuperar su dinero.

En opinión del Tribunal Supremo, esta cláusula establecida unilateralmente por la entidad financiera genera en la persona consumidora un “desequilibrio relevante”, dado que no habría aceptado asumir esos gastos si hubiera podido negociar las condiciones de forma individual.

¿Qué documentación debo recabar?

Debes recopilar, al menos, la siguiente documentación:

• Escritura de la hipoteca.
• Factura del notario.
• Factura del Registro de la Propiedad.
• Justificante de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

¿Cómo debo actuar si mi hipoteca contiene una cláusula de este tipo?

Primero debes ponerte en contacto con la entidad financiera y presentar una reclamación. Puedes descargarte este modelo de reclamación de gastos de hipoteca, cumplimentarlo y entregarlo en tu banco o caja. Aunque las cláusulas sean declaradas nulas, las entidades no devuelven de oficio las cantidades.

Si no te respondan o la respuesta no es satisfactoria, puedes elegir entre:

• Presentar una reclamación en Kontsumobide. El Instituto Vasco de Consumo analizará el caso y podrá realizar una mediación para alcanzar un acuerdo entre las partes. Si observa indicios de la comisión de algún tipo de infracción administrativa por parte de los bancos o cajas, puede iniciar un procedimiento sancionador. Si esta vía resulta infructuosa, podrás interponer una demanda judicial.
• Presentar directamente una demanda. Puedes recurrir a la vía judicial por libre o a través de una de las asociaciones de personas consumidoras y usuarias existentes. Algunas organizaciones han lanzado campañas para sumar el mayor número de personas afectadas, con el objeto de presentar una demanda colectiva.